即市新聞

21/02/2020 10:09

《品中資-羅國森》碧桂園服務(06098)是另類「抗疫股」

  《品中資》大家都會認為,醫藥股是最直接的疫症受惠股,或所謂的「抗疫股」。誰不知,
原來面對社區封閉管理的日子,物業管理股(下稱物管股)間接也成了「抗疫股」。
  無他,當大家都困在自己的家不能外出時,唯一可以出來走走的,就是自己的小區,而這時
,居民最需要管理處提供更多服務,而有些服務是要額外收費的。那麼,物管股就可以受惠了。
  我在今年的鼠年推介股當中,推介了一隻物管股,那就是碧桂園服務(06098)。原來
,到昨日為止,她是我8隻推介中表現最好的一隻,短短一個月左右,股價升了一成六,比騰訊
(00700)和平安好醫生(01833)這兩隻「正牌」抗疫股的6%-7%升幅還要好!
  「這是物管的大時代。伴隨著中國房地產業走向存量市場,新型城鎮化的進一步推進,承接
房地產後時代的物業管理行業步入高速發展期。行業變革令物業管理行業變「新」了,這個過去
傳統的服務行業正煥發著全新的生命力,利用新業務、新科技、新模式顛覆傳統經營模式,創立
全新的商業模式,形成了一片擁有萬億級市場的『新藍海』。」以上是碧桂園服務
2019年中期業績中的主席報告中的其中一段,正好解釋了物管股這類本來是舊經濟的股份,
竟然能成為近年最受追捧板塊的原因。
 
*不是傳統的物業管理公司*
 
  簡單來說,現時上市的物管股,不再是我們想像中,只提供最基本物業管理服務的公司了。
  「從對房屋建築管理擴展到對人的生活和資產的打理,以及隨之滲透進去的對美好生活的服
務,物業管理的內涵正被重新定義。從橫向來看,業務類型不斷延展,包括生活服務、資產服務
、科技服務、設施管理、城市綜合服務等。
  從縱向而言,從最基礎的基礎物業服務到服務延伸更深入的綜合物業服務,向下包含了物業
管理、設施管理,向上還包括對整個資產、設施的運營和資產價值管理,為業主或者客戶提供更
大的價值服務。
  收購多家優質的物管公司,將服務業態由住宅拓展至包括產業園、商業物業、寫字樓等多種
業態。在城市布局方面,也呈現出以一二三四線城市均衡布局態勢,戰略部署重點市場,覆蓋經
濟潛力較好的重點城市。
  在消費升級的背景下,社區的變革從傳統的安全需求進階到業主對美好生活的需求,物業服
務水準也成為人民對品質生活的標準之一。
  在人工智能的大潮下,城市和社區建設漸趨多元,智慧社區及社區增值服務將成為人們美好
生活中不可或缺的一部分。」以上幾段話,也是我從碧桂園服務2019年中期業績報告中,主
席的話中抽取出來的,正好概括了物業管理股的定位和碧桂園服務的發展策略。
 
*碧桂園服務是物管股龍頭*
 
  我認為,如果是由大型發展商旗下分拆出來的物管股,既有增長動力(只要母公司繼續開發
物業),也有業務穩定的特質,至少最基本的物管服務是必須的,就好像公用股一樣。
  所以,我挑選物管股時,也以有發展商做後盾的股份優先。現時在港上市的物管股已經超過
10隻,大部分都是最近一兩年上市的,有些是從發展商中分拆出來,我推介的碧桂園服務就是
其中之一。
  還有是從雅居樂(03383)分拆出來的雅生活服務(03319)和從中國海外
(00688)分拆出來的中海物業(02669)等等;也有些是獨立公司,專門從事物業管
理服務的。
  但可以預見,從實力和規模來說,必定是有大型發展商做後盾的物管股佔有壓倒性優勢,而
當中最四平八穩的,我認為是碧桂園服務。
  顧名思義,她是從碧桂園分拆出來的,2018年6月上市,當時是以介紹形式上市,沒有
招股價,首日掛牌收報10元。
  其實,上市首兩星期,該股的表現不算好,但不久之後已經開始受追捧,隨著業績增長強勁
,股價愈升愈有,昨日收報31﹒8元,即是不夠兩年,股價已經升了兩倍多。

*估值不便宜,逢低要收集*

  碧桂園服務是目前物管股之中,無論是合同管理面積(即是所有簽了約的管理面積)或收費
管理面積(已經有收入的管理面積)都是最大的一家,分別是5﹒84億平方米和2﹒17億平
方米。而整體毛利率也是最高的,幾乎有四成(以2019年中期業績為計)。
  2019年的中期業績中,碧桂園的收入達到35﹒16億元人民幣,增長七成四,稅後盈
利8﹒17億人民幣,增長七成三,主要因為在管的面積不斷增加。
  只可惜,經過近兩年的上升,碧桂園的估值也絕不便宜,以2020年的預測市盈率約30
倍計,她跟騰訊(00700)和阿里巴巴(09988)等科網龍頭股是不相伯仲的。
  奈何當前適逢內地疫情,這類有些防守性的股份,也是要買的,現時我的建議是逢低收集。
《經濟通通訊社資深分析員 羅國森》

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