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09/06/2021 14:59

《洞析樓市-魏東》人口結構變化將深刻影響中國房地產市場發展

  《洞析樓市》國家統計局近日發布了第七次全國人口普查公報,由於人口數據同需求結構、
城鄉結構、區域結構、產業結構等關係到國家未來高質量發展的因素息息相關,因此本次的人口
普查結果格外引人注目。本次的人口普查數據中,中國人口呈現的老齡化,東移化,城鎮化,及
高素質化等特點未來將會對中國的房地產市場產生深刻影響。

1﹒步入老齡化的中國養老地產需求巨大

  本次的人口普查中,中國60歲以上的老齡人口達到2﹒64億人,佔比為18﹒7%,其
中,65歲及以上人口佔比為13﹒5%,這個比例較十年前上升了5﹒44個百分點。按照聯
合國的標準,65歲以上老人佔總人口的7%的地區即被視為老齡化社會,中國目前已經進入到
老齡化社會。
   人口年齡結構的變化在未來十到二十年將更加突出,根據Population 
Pyramid預測,至2035年,中國65歲以上人口將超過3億人,佔總人口比重達
20﹒6%。同老年人口數量不斷攀升相對比的,是中國養老設施的短缺。2019年,中國每
千人老年人養老床位數為30﹒5張,遠低於發達國家50張的水平,
  隨著養老需求的增長,加之第一批中產階級退休在即,中高端養老需求將迎來爆發式增長,
養老地產的市場規模將進一步擴大,地產商與醫療健康資源合作將市場進一步細分將成為未來中
國養老地產開放的重要基礎。
 
2﹒人口聚集及城市群促進城際高鐵和軌道交通的發展

  過去的十年中,中國的人口呈現逐漸向東部聚集的趨勢,從人口佔比來看,東部地區人口佔
比較2010年上升了2﹒15個百分點,達到39﹒93%,這意味著過去十年,東部區域的
人口增加了近4594萬人,接近整個江西或雲南省的總人口。與東部形成鮮明對比的,是東北
區域的人口較十年前下降了1﹒2個百分點,這意味著過去十年中,有超過1357萬的東北人
遠離了故土。
  人口的遷移同區域的經濟發展及活躍度息息相關,東部區域由於經濟更加發達也更具活力,
因此吸引了更多的人口聚集,城市群的發展也相對更加成熟。未來,整個中國的城市群建設仍將
加速推進,而作為城市群的血脈, 城際高鐵和軌道交通串聯城市的人流物流,成為城市群內外
部互相聯系及各種資源流動不可或缺的因素,城市群的發展將有效帶動城際高鐵和軌道交通的發
展,進而帶動區域人口和產業的進一步聚集。
 
3﹒人口紅利的消失使科技創新成為經濟發展新動力

  從2010年到2020年,15-59歲的勞動人口數量佔比由2010年70﹒14%
下降到了目前的63﹒35%,這意味著中國的勞動人口減少了近6700萬人,人口紅利優勢
已經難以為繼,在未來中國的經濟發展中,勞動密集型產業將逐漸被技術密集型產業所替代,科
技創新及高端製造業將成為中國未來的重點發展方向。
  同時,過去十年,中國大力發展高等教育,每10萬人中具有大學文化程度的人口數量由
8930人上升到15467人,漲幅達72﹒4%,從事研究與試驗發展的人員數量從
2010年的255﹒4萬人上升到2019年的480﹒08萬人,增長88%。人口教育程
度的提高為中國的經濟轉型提供了人才保障,第三產業的不斷發展使寫字樓需求不斷增加,全國
甲級寫字樓存量從2010年的1965萬平米上升到2020年的6448萬平米,年均淨吸
納量達到195﹒7萬平方米。未來,隨著中國不斷發展的高端製造業和對科研創新的大力扶持
,中國寫字樓市場的需求將繼續保持強勁增長。
 
4﹒城鎮化仍是拉動中國經濟增長的重要動力

  從2010年至2020年,中國的城鎮化率從49﹒7%上升至63﹒9%,平均每年有
超過2000萬的人口從農村進入到城市。十四五期間,城鎮化進程雖然將會放緩,但按照城市
發展規律,要達到城市化率70%的穩定比例,我們仍有近10%的增長空間,這意味著每年仍
將有超過1500萬的人口進入城市。大批農村人口進入到城市將會在消費、住房、城市基礎設
施建設等多方面推動區域經濟的發展,在此前提下,城鄉統籌、城鄉一體、產業互動、和諧發展
的新型城鎮化的發展將成為未來中國經濟發展的動力來源。
《戴德梁行北中國區研究部主管 魏東》

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