《洞析樓市－魏東》國際消費中心城市讓便利店重回地鐵

　　《洞析樓市》便利店重回北京地鐵上了熱搜，可見公眾對於地鐵便利店回歸的熱烈期待，事
實是，地鐵便利店這一方便使用地鐵通勤人員的便利設施從２００４年便消失在大家的視野中了
，這也從另外一個角度折射出了北京零售業亟待升級的現狀。
　
　　北京人到上海會驚詫於上海人生活的高便利度，隨處可見的便利店是其中的一個重要原因。
在中國連鎖經營協會聯合畢馬威發布的《２０２０年中國便利店發展報告》中，北京便利店數量
為２２５０家，在四個一線城市中墊底，而深圳、廣州和上海的便利店數量為７５２４個，５３
１７個，和６４３０個，分別為北京數量的３﹒３倍、２﹒４倍和２﹒８５倍。從單店覆蓋人口
數量來看，北京每８８８９人才能擁有一個便利店，而在深圳和上海，這個數字是１７３１人和
３７６９人。
　
　　影響便利店發展的因素有很多，對比北京和上海，上海的核心區密度高於北京，街道相對狹
窄，樓間距小，步行人流集中，容積率高，夜生活發達，這些都有利於便利店提高單日進店人數
。而在北京，由於日照時間的關係，普遍居住密度小，樓間距大，街道由於規劃的原因更寬闊，
地面步行人流集中度低，這些對於便利店的納客數量都是挑戰。
　　此外，便利店主要針對的客群是白領一族，對於上海而言，由於一直在全球經貿中心的道路
上發展，因此城市中產白領一族數目龐大，這些人群是上海便利店發展的基石。反觀北京，過去
在確立城市功能上始終有搖擺，卻始終擺脫不了政治中心的主要功能，這造成了北京很大一部分
的消費來源於官員、企業管理人員，北京之前的城市由大院和胡同兩種文化組成，政府及軍隊的
大院自成一個微型社會，便利店是沒有生存空間的，而內城的胡同居民消費能力偏低，對於便利
店也沒有需求。九十年代之後外企的進入才在北京逐漸形成了市場經濟化的新北京，這部分主要
集中在東北部的朝陽區域，比如說國貿，大望路，建國門，亮馬橋，亞運村，麗都，望京等，也
就是在這之後，北京的便利店才逐漸發展起來。不過對比上海，北京可供便利店開業的街邊物業
可選余地本來就少，加之過去兩年對開牆破洞的嚴厲打擊，使得臨街店面大幅減少，造成能選擇
的店面租金提升，一些便利店的租金甚至比上海貴出一倍以上，讓便利店盈利能力減弱。
　
　　北京作為首都，民眾的消費能力還是很強的，一個例子是北京ＳＫＰ的銷售額常年雄踞全國
首位，２０２０年疫情之下ＳＫＰ全年銷售額達到１７７億元，超過了英國哈羅德百貨問鼎全球
店王。從社會消費品零售總額來看，北京２０１９年實現１﹒２３萬億元，僅次於上海位居全國
第二，不過不管是從零售業態的多樣性還是多層次性來看，北京同上海都有明顯的差距，從樂觀
的角度來說，北京的消費是有很大的挖掘空間的。
　
　　便利店的短缺只是北京零售業的一個縮影，雖然北京剛剛獲批成為國際消費中心城市，但從
城市的零售配套而言，目前的零售物業現狀難以滿足其消費中心城市的定位。北京由於其特有的
首都地位，對於品牌極具吸引力，一些高端餐飲、國際時尚潮牌、高奢品牌等都在覬覦這個市場
，不過尷尬的是，這些品牌無一例外的選擇是國貿和三里屯，其他區域由於沒有與之相匹配的物
理空間難以吸引這些品牌進入，而國貿和三里屯則基本處於滿租狀態，品牌要進入需要排隊，或
者靠運氣，這極大的妨礙了整體零售水平的提升。
　　政策的靈活性是另外一方面，舉個例子，星巴克夢幻工廠店２０１４年在西雅圖開業，之後
試圖進入中國，在北京和上海均禁止零售店鋪的前店後廠形式的前提下，上海經過研究對該項目
進行了特批，２０１７年成功引入了全國首店落戶上海，並成為了咖啡文化普及地和網紅打卡地
，而北京直到２０２０年出台的相關文件中才開始提出探索「前店後廠」的經營模式。
　
　　今年，北京同其他三個一線城市及天津共同獲得首批國際消費中心城市的稱號，這之後將會
有各種與消費、稅收相關的優惠政策支持並落地，同時，北京市政府在２０２０年６月即發布了
《關於加快培育壯大新業態新模式促進北京經濟高質量發展的若干意見》，從細節入手強力打造
消費城市，挖掘內需潛力，希望通過一系列政策的落地，北京的零售市場和零售物業能夠得到進
一步的提升，讓北京的消費者的消費體驗更加豐富，更加便利。
《戴德梁行北中國區研究部主管　魏東》
　
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