即市新聞

11/08/2022 15:48

《宏觀有法-艾西亞》停貸風波揭開金融穩定性潛在風險的冰山一角

  《宏觀有法》繼去年夏天的恒大違約事件後,房地產行業再起風波,此次危機的焦點是購房
者。由於開發商依賴購房者的預售資金,但監管收緊和疫情影響導致資金鏈斷裂。根據公開數據
庫披露的資訊,與商定的交房日期相比,開發商平均延遲14個月。截至7月底,這些停工項目
涉及至少82﹒1萬戶,按首付比例30%計算,購房者的按揭貸款可以達到7350億元,約
相當於中國抵押貸款總額的2%。這些已經公布的建築項目僅是停工項目中的一部分,如果按照
最壞的情況估算,即所有爛尾項目的業主都決定停貸,那麼可能涉及逾期的住房按揭貸款將會達
到2﹒3萬億元,佔抵押貸款總額的6%。
  停貸事件就像一塊多米諾骨牌,正在對開發商、供應鏈、銀行和政府造成一系列連鎖反應。
停貸涉及的項目幾乎都來自民營和╱或違約的開發商,如恒大、融創和綠地等,這些開發商在信
用和消費者信心方面均不樂觀。事實上,在停貸抗議涉及的項目中,僅有32%已經超過了預期
的交房期限。換言之,這說明購房者對新建築項目是否能完成已經失去了信心,相較之下可能轉
向偏好現房。在這種情況下,十分依賴預售作為資金來源的開發商將面臨較大的壓力,過去四年
中(2018-2022),預售的比例已經高達86%。
  由於市場情緒低迷,房價增長放緩,2022年房屋銷售額下降幅度可能達30%。這可能
會影響開發商償還債務和支付承包商款項的能力,如此一來,從上游材料到下游家電的供應鏈都
是潛在的受害者。
  停貸潮無疑也會影響到銀行的資產質量和償付能力。2019年房企不良貸款率為0﹒7%
,這個數字到2022年底可能會達到4%以上。不過,房地產貸款僅佔銀行資產的4﹒5%,
相較之下,按揭貸款佔銀行資產比例達到11%,相關風險對銀行影響更大。目前中國監管機構
正在尋求緩解銀行資產質量惡化的方法,例如國務院將設立房地產基金計畫,首期將從中國建設
銀行獲得500億元資金,不過代價是這可能會導致建行核心一級資本比率下降0﹒27個百分
點。
  總體而言,此次停貸風波揭開了中國金融穩定性風險的冰山一角,我們得以窺見潛在的問題
、以及金融穩定與社會穩定之間的密切聯繫,特別是房地產在家庭財富體系中佔比高達59%的
情況下。中國政府將調動國家資源,確保未完工住房的妥善交付,從而避免停貸潮愈演愈烈。但
停貸風波的癥結在於購房者對開發商失去信心,難以輕易復原。在疫情影響和監管變化下,家庭
更加偏好儲蓄,而非房地產投資。2022年6月的調查顯示,即使按揭利率回到2017年的
水平,也僅有16﹒2%的家庭預計房價會上漲,16﹒9%的家庭打算三個月內購房,低於
2018年年中的36﹒5%和23%。這種情況下,只有中國政府採取強而有力的措施重建消
費者信心,才有可能將浮現的冰山重新沉入水中。否則帶來的影響是系統性風險加劇,在中國經
濟放緩的情況下加劇下行壓力。《法國外貿銀行亞太區首席經濟師 艾西亞》
 
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