經濟日報社評

13/10/2021

內房危機續升溫 調控力度慎拿捏

 

  恒大掀起的內房危機持續升溫,花樣年、當代置業、新力控股等債券,紛紛步入違約行列。內地房產市場經過十多年超高槓桿急速發展後,住房日趨難以負擔,中央決意解決,強調「房住不炒」,先限制發展商債務水平,再收緊銀行貸款,但用力恐過猛。樓市影響遍及個人財富、地方財務、金融系統風險,以至外資信心等不同範疇,牽一髮動全身,市場關注周五中國房產業協會的重磅會議,會否有鬆綁風聲。

 

房產貸款過高 妨礙經濟轉型

 

  今年內房「金九銀十」不再,百大地產商上月合同銷售按年大跌36%,國內銀行和海外債市也路路難通,全行承受三重夾擊。恒大昨午據報再度無法支付債息,涉資1.48億美元(約11.5億港元)。新力亦警告,3筆總值7.1億美元的境外債恐將交叉違約。

 

  內房早年普遍以高負債、高槓桿、高周轉、低成本的「三高一低」模式茁壯成長,整條產業鏈貢獻全國近3成GDP,高過不少國家,但隨之而來的樓價急升,遠超民眾收入,也妨礙高端製造和科技業借貸,拖慢經濟轉型,總書記習近平遂於2016年表明房住不炒,此後展現堅定調控決心。

 

  為防金融系統出現銀保監主席郭樹清口中的「灰犀牛」(明顯卻遭漠視的大危機),人民銀行積極限債減貸,去年8月先下令地產商不能踐踏「三條紅綫」,包括「淨負債率不得大於100%」,今年初再要求大型銀行的房地產貸款比例,以整體的4成為上限。

 

  連同地方政府推出一刀切、以至運動式辣招,樓市明顯降溫,不少三四綫城市反過來急推「限跌令」救市。內房本來未至於資不抵債,只是資金鏈驟然斷裂,恒大全國近800個樓盤的工程陷入癱瘓,廣見準業主拉隊追討。官方土地拍賣近月不是頻現流拍,便是仰賴國企撑起,對於賣地佔財政收入逾半的省份,如浙江,壓力沉重。

 

鬆綁意見不一 座談會示風向

 

  在中央眼中,海航、安邦等財困企業皆非大得不能倒,最終放手讓它們拆件、重組,但內房的挑戰明顯複雜龐大得多。單計恒大已牽涉全國數以千計建築、裝修和中介公司,排最後的海外債權人,更隨時血本無歸。要繼續改革行業,同時防止風險擴散,相信中央仍在小心權衡國資接手、同行併購、白武士打救等不同選項。

 

  雖然直屬國務院的內地《經濟日報》上月曾表示,行業調整期出現陣痛在所難免,不能輕言放鬆調控,但中央政府似乎釋出了更多有意穩住市場的信息。

 

  繼人行及銀保監上月召開座談會,促金融機構維護地產市場平穩健康發展,中國房地產業協會預計周五將召集部分房企在北京參加座談會,對業界面臨的困難摸底,預計會議將具有風向標意義。有分析相信,樓價下滑過快、庫存風險過高、土地流拍率高且極依賴土地財政的城市,都有望適度鬆綁。

 

  隨著樓市壓力遞增,不少投行和研究機構已調低內地末季、以至明年的增長預測。如何拆除這個巨型炸彈,而非直接引爆,相信需要高度智慧。

 

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