「瑧尚」一房揀則攻略！有窗開不得！全靠工作平台？

　　預算案後新盤，土瓜灣、馬頭圍成焦點。繼恒基「啟岸」後，市建局與新世界合作的土瓜灣「瑧尚」都登場。

　　全盤提供294伙，兩房佔全盤少數，只得兩處共42伙。由於方位、面積一樣，就連兩戶外接間隔牆也沒有差異。因此專攻兩房準買家僅需從「價格」著手，按自己負擔能力排序就可以。

　　餘下252伙屬於一房。當中，面向九龍城道「東九龍走廊」高速公路方向的「A7室」，實用面積達319呎，為一房最大單位；跟最細一房294呎的「A5室」有25呎差距。納米樓本身夠細，實用面積大細之間應該如何挑選，內櫳可用性顯得更加重要。

　　我們根據樓書資料量度「大一房」及「細一房」平面圖，基本上兩個單位的客飯廳主體及洗手間面積分別不大，分別約135呎及約33呎。唯獨睡房有輕微分別，「大一房」面積約58呎，較「細一房」略大三呎。

　　但實情兩個一大一細單位，最大分野應該在以下兩個地方。第一：「露台」及「工作平台」。「大一房」設有23呎「露台」及17呎「工作平台」，反觀「細一房」只設23呎露台。「露台」及「工作平台」會計入實用面積，而且準買家也用得到，故理所當然要真金白銀買入，只是「大一房」的工作平台，實際上是「維修用工作平台」。

　　過去新盤附設「維修窗」，多數供維修時才能開啟，故僅會預留一條可拆走的窗柄供開啟之用。今日已進化至「維修用工作平台」，玩法會否如此出一轍？工作平台可用性有多大？就要待入伙才知道。

　　第二個分別，要視乎發展商將多少「豁免面積」攤分落實用面積內。「大一房」有高達12呎「非結構預製組件」及「幕牆」，屬準買家未必用到，但會計入面積售予準買家的；反觀「細一房」卻沒有相關面積。

　　單計「露台」、「工作平台」、「非結構預製組件」及「幕牆」，「大一房」共有52呎，而「細一房」只有23呎。若我們直接扣走這幾部分面積，「細一房」A5室有271呎，原來比起「大一房」A7室267呎更大才真。

胡國威- 「胡．說樓市」Facebook 專頁

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