點解買樓都會犯法?

16/04/2021

疫情稍穩,加上美國繼續低息,股市交投活躍,似乎樓市近月亦有小陽春,無論是網上討論區,抑或是地產新聞,搶盤、反價的消息都不絕於耳,以至我們近日都收到不少谷友私訊,相繼表示擔心搶盤不成,代理又不斷施壓,我們一問之下,才發現當中有不少陷阱,大家必須小心。

 

有睇樓經驗的你,相信都會認同樓市很受氣氛左右,當你經歷三次講價都鎩羽而歸後,大多數都會變得焦急,加上代理及地產新聞推波助瀾,便可能將底線愈降愈低,隨時墮入法律陷阱。

 

雙邊代理的角色衝突

近日曾有谷友向我們反映,隨著市況轉旺,不少業主心雄,定價都遠較估價高,而且態度強硬,經歷多次議價不果後,經紀主動提出協助買家議價30萬元,但事成後買家要分一半,即15萬元給經紀,變相增加佣金,除笨有精,似乎準買家亦可因此節省了15萬元。

 

亦有谷友稱,近日有地產代理鼓勵他,為表誠意,可先開一張細訂支票,並與經紀簽訂議價協議書,當到價時便可立刻簽約,鎖定心儀放盤。

 

事實上,這個也是市旺才出現的怪現象,而且兩者都存在一定程度的法律風險。以前者為例,如果經紀屬於雙邊代理,當事成後沒有如實在買賣合約上披露雙方支付的實際佣金,則有機會違反《防止賄賂條例》,私下向買方收取額外利益而令賣方利益受損,除地產代理外,買方亦有可能因此犯法而鋃鐺入獄。

 

別開空頭支票

至於後者的做法,驟眼看似沒有大問題,亦能顯示買家誠意,但簽訂任何協議前,記得細閱協議書的條文,因為簽訂任何協議都已構成法律責任,而且這種做法的主動權在於賣方,所以最好先做足功課。我們見到曾有網民提出,如果要顯示誠意,可以照開支票,但不要過數予支票戶口,萬一反口都不致陪訂。然而,這種做法已有開空頭支票的意圖,有機會負上刑事責任,別以身試法。

 

買樓不是買棵菜,簽訂任何協議前都要思前想後,即使你在按揭計算機已計好數,入息似乎能過壓力測試,能做九成按揭,實際上銀行及按證公司仍會根據申請人背景與物業狀況而個別計算,別因市旺而衝動行事。

 

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