逆市推盤！康城「OCEAN MARINI」減價3%推盤 係真讓步定假象？

　　一場武漢肺炎，不單打擊港人消費意欲，也窒礙了新盤的賣樓計劃。適逢美國聯儲局緊急降息半厘，發展商視之為利好因素才加快推盤。會德豐推出康城站「OCEAN MARINI」，首批開出101伙，若扣除最高折扣額22.1%後，即供均價14,680元，比起一期「MARINI」14,996元、及二期「GRAND MARINI」15,075元，逆市下減價3%賣樓，到底是發展商「真讓步」、抑或透過銷售技巧來營造大平賣效果？

【注意1：首批單位推次級貨源】

　　雖然面價減價3%，但也很視乎推出什麼單位。首張價單推出「1A座C及D室」，以及「1B座的D及E室」。幾個單位共同點都是朝向西北方，前方「藍塘海峽」均會被南豐第十期、以及長實「SEA TO SKY」重重包圍。縱然樓盤以「OCEAN」作招徠，惜海景卻受到一定程度阻擋，所以平價跟發展商先推全盤最劣質盤色，可能有一定關係。

【注意2：比較同類貨色 有輕微折讓】

　　因此，價格是否有「真讓步」，值得我們抽出個別單位比較。去年八月，會德豐推出第一期「MARINI」，當時首批開出「3A座F室」，就跟今次「OCEAN MARINI」的單位有較大可比性。

　　「MARINI」的「3A座F室」是實用面積467呎兩房戶型，7樓單位的訂價是843.5萬元，折實即供為662萬元，每呎14,176元。方位跟「OCEAN MARINI」「1B座E室」及「1A座D室」相類近，兩個單位分別479呎及472呎，7樓單位折實分別667萬及654萬元，呎價13,856至13,925元之間。由此可見「OCEAN MARINI」確有輕微折讓。

【注意3：付款辦法: 建築期付款 VS 即供付款? 】

　　今次發展商沒提供高成數按揭，故準買家只能在「即供」與「建築期」間作抉擇。但由於「OCEAN MARINI」的樓花期長達26個月，準買家也不應過份期望「即供」可以做到按保。

　　以最平單位「1A座7樓D室」，即供價654.5萬元，準買家要先付四成首期261.8萬元；反觀選用「建築期付款」，折扣額較少的情況下，樓價要705萬元，且按付款計劃在入伙前要先付15%，相當於105.75萬元，所以「建築期付款」的第一筆支出，比起「即供付款」少了足足60%。

　　雖然容易入場，但建期計劃相對借得多，自然日後就要還得多。選用「即供」的話，因只承造六成按揭，以貸款額392.7萬元計，月供15,528元；相反揀選「建期付款」就要借高達85%，且更要在臨近入伙時申請按保，令總貸款額高達620.28萬元，變相月供24,509元，較「即供」高出一大截。更重要的是，建期的風險還在於入伙時能否估足價，若市況逆轉估價不足，買家或要捧差價上會。

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