胡‧說樓市｜「儲本金」的幻象
20/09/2022
一直以來，「租 VS 買」都是樓市熱門話題，最主要的爭論點是「租抵，還是買抵?」，而過去多年市場的論點都主要圍繞每月租金開支多，還是供樓利息多，因為兩者都屬於肯定不能收回的支出，但隨著近月樓市轉向，這個立論的盲點開始浮現。
⚠️收不回的開支
假設一層$800萬的物業，借盡90%按揭，30年還款期，以目前新造H按封頂息率P-2.25厘計算，每月供款$30,863，同一物業每月租金為$20,000，驟眼看似乎「租抵過買」，但將供款拆開，當中$13,538用於償還本金，$17,325用於支付利息，後者才屬於支付給銀行，收不回的成本，這樣比較下，每月利息仍低於租金，故「買抵過租」，至於$13,538償還本金的部分，未來仍可將物業出售收回成本，故這筆開支可視為「儲本金」。這是過往最常聽到的說法。
⚠️「儲本金」的隱含假設
然而，提出這種說法的，卻忘記交代這說法的假設(Assumption)，就是「假設其他條件不變」(ceteris paribus)。要理解這種說法的本質，我們必先拆解所謂「儲本金」的隱含意思，「儲」者即是你每月的儲蓄，將節約下來的金錢儲起來備用，擁有權全屬於你，而每月供款償還本金的部分，屬於儲蓄嗎? 不，這是你將支付上手業主的代價透支，攤分30年分期付款，換言之這筆本金是你為上手業主的「儲蓄」(因為賣方在出售一刻已經收齊所有款項，不會減少)，而非你自己的「儲蓄」。
明白「儲本金」的隱含意思後，相信你亦明白這種說法的假設，簡單而言就是「假設樓價不變」，這種假設在樓市向好時，看似沒有犯駁，但在樓價轉向時，則不太對勁。換言之，買樓自住後你可以收回的並非每月償還的本金，而是你轉售後所收回的代價，亦即你每月償還的本金可換來的是物業擁有權，而非儲蓄。這時候要跟租金開支對比的，除了支付給銀行的利息外，仍有現時轉手所蝕的價格，還未計及買賣物業一來一回的雜費，如律師費、厘印費、經紀佣金、居住期間的管理費及差餉地租等。
看到這裡，我們並非，亦絕無半點想證明「租好過買」，還是「買好過租」，只想透過解構「儲本金」的說法，提醒各位谷友，作為傳統投資工具，物業價格可升可跌，正如買股票或基金前，都必須先深入了解該投資工具的特點，再衡量負擔能力，有充足準備下，才能盡量減低風險。
⚠️常見的邏輯謬誤
市場上似是而非的說法多的是，例如「地價已咁貴，加上建築成本高企，發展商點會平賣俾你」，我們聽過最離譜的銷售伎倆是，「過去多年樓價年均約有10%升幅，今次你買呢個樓花，三年後沽出，帳面利潤已有30%，扣除雜費都可以有1X%利潤，即是你放一成首期，就可以換來1X%利潤」正常情況下，買賣雙方都想在交易中賺盡對方，如果早已確定三年後穩賺1X%，發展商又會否以此定價? 這是市場常見的謬誤，谷友聽到後要多加提防。
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