恒大停牌海南住宅項目傳違規勒令拆除 內房普遍下挫
03/01/2022
中國恒大(03333)債務及經營問題近日再度爆個不停，據報旗下全資子公司在海南的住宅項目「海花島」其中一期39幢住宅因許可證被撤銷，被當地監管機構勒令須在10日內拆除。與此同時，據稱近日再有兩筆美元債到期未付債息共涉19.5億元；而利嘉閣地產及中原地產又就其旗下屯門項目「恒大．珺瓏灣」未有依期繳付佣金入稟追討合共逾億元。另外，中國指數研究院報告顯示，內地去年百城新樓價格只升2.44%，創近7年新低。恒大今日(3日)停牌，惟其他內房股則普遍下挫。
(中國恒大網頁截圖)
海花島39幢住宅勒令10日內拆除 市值約77億人幣
據內媒報道，儋州市城市管理局表示，儋州白馬井鎮海花島2號島三(六)期項目中，因違法取得的規劃許可證已被撤銷，違法的儋州信恒旅游開發有限公司屬恒大集團旗下公司。海花島共建設39幢住宅，總建築面積約43.5萬平方米，上星期在「中國十大醜陋建築評選」中位列榜首。當地監管機構勒令須在10日內將建築拆除。以通告發出日為2021年12月30日計，意味恒大須於本周日(9日)前拆除建築，否則執法部門將依法組織拆除。
報道又稱，海南省政府在2019年已開始調查海花島有否違法違規，先後立案共14宗，處罰款約2.15億元(人民幣．下同)。省政府至2020年再責令儋州市要落實整治，隨後更責令全面停工、收回預售許可證、撤銷備案，並要求提出妥善處置方案。據北京鏈家房地產經紀資料顯示，海花島樓價約每平方米1.8萬元，以今次樓宇面積計，被要求拆除的樓價約值77.4億元。
兩筆美元債到期未付息 利嘉閣中原入稟追討珺瓏灣佣金
此外，恒大據稱上周三(29日)有兩筆美元債到期，不過相關債權人表示沒有收到債息。恒大這兩筆債券分別為2023年到期票息7.5%及2025年到期票息8.75%的美元債，應付利息為5043萬及2億美元，合計19.5億港元，而兩筆債券均設有30日寬限期。如果寬限期內依然未能兌付，將宣布發生違約。恒大於上月初已沒有依規定在寛限期前償還兩筆美元債利息，觸發境外違約。而到今個月，恒大將有更多美元債息到期支付，合計共有四筆美元債，金額高達3.5億美元；到了2月，恒大還有一筆美元債本金於26日到期，票息為6.18%，涉及總金額達3.1億美元。
另利嘉閣地產指，基於恒大旗下屯門掃管笏項目「恒大．珺瓏灣」未有依期繳付佣金，已入稟向發展商追討，合共3550萬元，中原地產亦以同樣原因入稟追討合共1.13億元，並指不排除向發展商申請清盤，又決定即時停止接受該樓盤的銷售及市場推廣委託。
恒大指項目交付量大增 恒大財富資金不及回籠改兌付方案
恒大在上周召開復工復產保交樓周例會，提出確保完成12月交樓3.9萬套的目標。集團指，全體員工日夜奮戰，全力衝刺，特別是在12月最後一周，恒大全國項目交付量呈現爆發式增長，現時有80%以上主體、裝修單位恢復與集團合作，80%以上的長期合作材料供應商恢復供貨。主席許家印指以最大力度保證施工進度和質量，另於2022年元旦予全體員工新年致辭中指，公司全國項目復工率為91.7%，恒大要永不放棄，亳不動搖地將保交樓進行到底，要恢復銷售、恢復經營、還清各方面債務。恒大似乎上下一心，但早前不斷有消息傳出恒大拖欠員工社保及工資，引發多地恒大員工罷工。
另集團旗下恒大財富在除夕日發布最新公告稱，因恒大財富投資的項目資金回籠不理想，原兌付方案難以實施，未來3個月新兌付方案為每月向每位投資人兌付本金8000元人民幣。未來公司將通過轉讓、拍賣、設立信託計劃、訴訟等多種途徑，加快各類資產的處置變現，所得資金將全部用於投資產品的兌付。
中指院：百城新樓價格創近7年新低 銷售改善需時
另一方面，中國指數研究院報告顯示，內地去年百城新建住宅價格累計升幅收窄至2.44%，創近7年新低，升幅按年收窄1.02個百分點；去年百城二手住宅價格則累升3.27%。成交規模方面，全國商品住宅成交面積下半年的活躍度驟降，除深圳、廣州外，其餘代表城市的成交規模均下降，惠州、東莞成交面積同比降幅最大。
展望2022年，中指院認為短期樓市調控政策或已見底，在堅持房住不炒定位、實現三穩目標下，各地方政府預計將進一步落實因城施策，部分市場降溫過快的城市或將加快扶持類政策的出台。但短期而言，市場情緒依然低迷，銷售改善仍需時間。
花旗指恒大上月銷售表現差 野村料未來數月內房財務挑戰大
花旗發表研究報告指，中國恒大12月銷售按年下跌99%，按月亦跌7%，為該行覆蓋的31家上市內房中表現最差。世茂(00813)12月份銷售按年下降68%，按月跌25%；奧園(03883)12月份銷售按年跌73%，按月跌27%。由於房產稅預期令需求承壓，本季度銷售料繼續疲軟，而春節假期之際供應將減少，預計本季度銷售下降30%。
野村近日亦指，儘管北京當局努力緩解發展商的資金短缺問題，但預計在未來數月發展商及其建築合作夥伴將面臨愈來愈多的財務挑戰。首先，發展商或需要在農曆新年之前向建築工人發放總共1.1萬億元的延期工資。其次，地方政府一直收緊對託管銀行帳戶中的預售資金的限制。第三，發展商到期的離岸美元債券在今年首季和第二季將較去年第四季幾乎翻倍。專注於低線城市的發展商將特別面臨困難，因為該些地區的新屋銷售比一年前減少了一半。
內房股今日普遍下跌，其中融創中國(01918)跌近一成，世茂及雅居樂(03383)都跌逾半成。
撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組 整理：李崇偉
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