【內房曙光】內地降首置利率內房股起哄 惟料續受制樓市疲弱人幣貶值

16/05/2022

  面對內地樓市困局,人民銀行和銀保監減首套房貸利率救市,今日(16日)一度刺激內房股急升,其中碧桂園(02007)曾升逾7%,惟其後升幅收窄,半日只升逾1%,可能是因售樓數據仍疲弱,加上人民幣兌美元持續弱勢,不利美元債較重的內房,而內房債務問題仍未見解決,看來要部署內房股仍以小心為上。

 

(碧桂園網頁截圖)

 

首套房貸利率下限降20基點 LPR有望調降


  人民銀行和銀保監聯合發布通知稱,首套住房貸款利率下限,可較貸款市場報價利率(LPR)下調20個基點,按照現時的5年期LPR利率4.6%,首套房貸款利率可不低於4.4%,二套住房貸款利率下限則按現行規定執行。另人行及銀保監各派出機構,可按照「因城施策」的原則,指導各省級市場利率定價自律機制,根據各城市房地產市場形勢變化及政府調控要求,自主確定首套房及二套房商貸款利率加點下限。

 

      分析認為,這是監管部門進一步釋放利好、提振樓市信心的嘗試,預計各地下調房貸利率的空間進一步打開。接下來,5月20日即將公布LPR調降可期。中國人民大學重陽金融研究院首席經濟學家廖群則指,各地方政府會跟隨放寬,並估計當局在短期內會進一步放寬貨幣政策,最快6月會視乎5月經濟數據而考慮降準。

 

分析師稱有利刺激住房需求 惟高盛料樓市指標續走弱

 

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,此次政策的核心內容在於,首套房貸利率將下降,直接影響在於購房者實際支付成本將有所下降。按照新政,按貸款金額50萬元(人民幣.下同)、期限30年、等額本息還款估算,利率下調20點子,平均每月可減少月供支出約60元,未來30年內共減少利息支出約2萬元。中泰證券研究所首席分析師楊暢則認為,通過降低住房貸款利率,有利於降低住房購置成本,刺激需求邊際改善,而因城施策對於部分人口流入數量較大,住房具有剛性需求的城市,可以結合自身情況採取不同的加點方式,有利於對需求釋放進行精準調控,防止產生房價快速上行的壓力。


  高盛則認為,有關舉措向市場發出響亮而明確的訊號,即監管層正以具體措施推動房地產政策寬鬆,預期當局將宣布更多寬鬆政策,但由於內地疫情反彈,增長相對疲弱,樓市指標料將繼續走弱,當局需提供更多支持以穩定市場。另政策或有助於改善房地產行業的預期和情緒,但對房地產需求實際影響仍有待觀察,而現有抵押貸款通常每年重新定價,因此可能至少要到明年才能受益,屆時有效抵押貸款利率還將取決於銀行決定收取的溢價。

 

  另方面,廣東東莞及江蘇南京亦放寬多孩家庭購房限制。東莞市住建局、稅務局等8個部門上周六(14日)宣布,即日起允許二孩或三孩家庭,增購一套商品住房,而商品住房取得「不動產權證」滿2年後,可以交易轉讓。南京早前亦宣布,自5月11日起,生育第二個孩子及以上戶籍居民家庭,將可新增購買一套商品房,同時可享受相關銀行最優惠貸款利率。

 

首四月商品房銷售降幅擴至29.5% 貸款挫兩成四

 

  國家統計局公布,今年首四月,商品房銷售額37789億元(人民幣.下同),下降29.5%,降幅較1至3月的22.7%繼續擴大,其中住宅銷售額下降32.2%。商品房銷售面積39768萬平方米,同比下降20.9%,其中住宅銷售面積下降25.4%。另1至4月房地產開發企業到位資金48522億元,同比下降23.6%,其中國內貸款6837億元,下降24.4%;自籌資金16271億元,下降5.2%;定金及預收款15357億元,下降37%;個人按揭貸款8037億元,下降25.1%。

  此外,上周融創中國(01918)稱有4筆票據利息到期未支付。寶龍商業(09909)則宣布擬向控股股東寶龍地產(01238)買入上海辦公樓,市場憂慮其財務獨立性和流動壓力,富瑞將其目標價由19.16元大降59.08%至7.84元。

 

瑞銀:料人幣每貶值5% 拖低內房股市值11%

 

  人幣匯價方面,中國外匯交易中心人民幣兌一美元中間價今報6.7871,較上個交易日升27點子,止步六連貶,暫時脫離2020年9月30日以來近20個月低位。瑞銀發表研報指,近期已下調美元兌人民幣匯價2022年底預測至6.9水平,假設人民幣匯價每貶值5%,料影響內房股市值預測11%,對其現金流影響為0.8%。本港上市的內房股所持非人民幣債佔比為35%,其中世茂集團(00813)、中駿集團(01966)、雅居樂(03383)、中國海外(00688)及合景泰富(01813)佔比較高。

 

(《開市Good Morning》節目截圖)


  中信證券則指,短期內美元指數將是影響人民幣匯率的關鍵因素,人民幣或繼續承壓,但中長期來看,美元指數或將在二季度後出現拐點,伴隨著中國基本面企穩,人民幣或重新走強。

 

潘鐵珊:內地釋政策放寬訊號 惟負債高內房仍不宜沾手

 

      香港股票分析師協會副主席潘鐵珊於今日《開市Good Morning》節目指,瑞銀就人幣貶值對內房市值影響的報告參考作用不大,而三條紅線下負短債太多的內房資金流受影響更令人擔心,尤其融創及世茂等負債高,受疫情影響首季售樓表現不理想難減輕負債,不宜沾手,可換馬至央企國企或質素較佳內房,其中央企內房借貸比率低受債務影響小,而人幣最多一年也只貶值5至6%,華潤置地、美的置業(03990)及保利置業(00119)等都可吼。

 

      至於內地下調房貸利率,潘鐵珊指可見當局釋放政策放寬訊號,雖然下調不算多,但起碼對首套房有放寬,二套房可調整至要求下限亦屬好事。隨著愈來愈多政策出台,加上內地人口流動加快帶來剛性需求,而息率在通脹不高下亦可適度下調,料內房股價會開始企穩。

 

      內房股半日普遍上升,惟升幅比開市初段大為收窄,其中表現最好的亦只升逾1%,有部分更倒跌。

 

 

 

撰文:經濟通市場組、中國組、採訪組 整理:李崇偉

 

 

重溫《開市Good Morning》潘鐵珊詳盡分析,請按此



 

 

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