【FOCUS】「倒掛」致美按揭怪象 港樓氣氛愈顯怪異

23/08/2019

 

  聯儲7月議息會議紀要「放鷹」,拖累十年期美債孳息周四(22日)一度低於兩年期,為上周三(14日)錄2007年首次「倒掛」後於一周內再次觸發衰退警報。「倒掛」並令美國房貸按揭市場出現怪現象,本應更低的浮動利率抵押貸款(ARM),其實際利率已超過30年固定利率抵押貸款。

 

  而在本港,儘管實際按揭息率已逼近十年高位,惟首7月一手上車盤(600萬元以下)註冊量創三年新高,以及最新開價的康城MARINI定價進取,倘鮑叔於周末Jackson Hole傑克遜年會的演講選擇「跪低」,暗示美國減息周期將開始,高處不勝寒的港樓是將火上澆油還是加速臨界轉向?

 

 

現時港樓氣氛怪異,一方面二手交投量大減,另一方面,首7月一手上車盤註冊量創3年新高。(資料圖片)

 

房貸市場短期鎖息反高於長息

 

  2/10年期美債孳息昨再錄一度「倒掛」,就連首個發現此現象與衰退有關聯的經濟學家Arturo Estrella亦表示,明年下半年美國經濟出現衰退的可能性非常高。他解釋,過去50年的7次衰退皆印證「倒掛」指標的完美記錄。

 

  「倒掛」並令美國房貸市場出現怪現象,本應更低的5年/7年/10年浮動利率抵押貸款(ARM),其實際利率周四分別錄3.89%、3.87%、4.36%,高於30年固定利率抵押貸款的3.75%。此意味著,那些原本打算趁5/7/10年較低利率鎖定期到期前置換房屋的買家,反要比選擇30年固定利率的買家支付更多費用。

 

部分港銀資金成本恐「倒貼」

 

  而在香港,儘管近日多間銀行紛紛調高轉按及新造按揭的封頂息率,推高實際按揭息率逼近十年高位(約2.5厘),惟本港7月最新通脹錄3.3%,一年期港元定存息普遍約2.1厘,不但實質利率或已見負;中資行搶存戰下,部分銀行資金成本更恐現「倒貼」,信銀國際最新3個月期定存年息即高達3.8厘。

 

  倘若鮑叔本周末傑克遜年會的演講選擇向市場「跪低」,重置早前「7月減息只是『中期調整』」的說法,單從息口因素看,已高處不勝寒的港樓恐火上澆油。

 

恆地小披露預示港府大動作?

 

  事實上,現時港樓氣氛怪異,一方面,本地政治風暴及經濟前景黯淡,令近期二手交投量大減,有尖沙咀複式豪宅甚至以「暴動價」噱頭直霹4000萬;另一方面,首7月一手上車盤(600萬元以下)註冊量已超過去年全年而創3年新高;上月重推的「龍床盤」屯門菁雋更超購34倍,上周六(17日)首輪推出的荃灣映日灣亦全數沽清354伙;會德豐(00020)最新開盤的康城MARINI定價進取。

 

  港樓貴絕全球的最大禍首,當屬供應嚴重失衡,智庫團結香港基金近期更發表報告稱,「公私營房屋供應將在數年後呈現斷崖式下跌」。不過,恆地(00012)趁中期業績披露的一則消息值得留意,公司7月以47.05億元出售與政府商討近10年的和生圍地皮予獨立第三方,涉及242萬方呎,料交易於2020年1月完成。

 

  聯想團結香港基金報告敦促政府盡快開展「棕地」和新界農地相關改劃工作,恆地隱藏於中報的「小披露」是否預示政府10月施政報告有「大動作」,港樓會否因此加速臨界轉向?拭目以待。

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