【FOCUS】息魔來臨+北水撤出 港人無忘「現金為王」

09/08/2018

  自2015年底至今,面對聯儲連續7次加息卻次次按兵不動的本港銀行,突然一夜之間齊齊宣布上調新造樓按香港銀行同業拆息(H)封頂息率0.1至0.2厘。儘管加息幅度小至可忽略不計,但三大發鈔行加上花旗、東亞、恒生等同步出招,顯示息魔已正式駕臨香江。

 

  隨著港銀9月大概率跟隨聯儲正式上調最優惠利率(P),加上北水上周錄得互聯互通史上第三高的淨流出規模,會否觸發樓市負回報和大型股持續拋售潮,資金自由進出的香港都須未雨綢繆,港人無忘「現金為王」金句。

 

多次按兵不動的本港銀行突齊齊宣布上調新造樓按息率,顯示息魔已正式駕臨香江 (Henry攝)

 

樓按年期愈長 月供增幅愈大

 

  大行花旗周二(7日)率先宣布將H按封頂息率、P按息率分別由「P-3%」、「P-3.1%」調整為「P-2.9%」、「P-3%」,相當於H按、P按實際利率各上調0.1厘。

 

  昨晚(8日),永隆、建行亞洲分別宣布跟隨上調H按封頂息率0.2厘、0.1厘;按揭龍頭中銀(02388)連同匯豐、渣打(02888)三大發鈔行稍後亦宣布加入戰團,不約而同分別上調H按、P按實際利率0.2厘、0.1厘;並帶動恒生(00011)、東亞(00023)響應。

 

  中原按揭公司以按息加幅0.2厘測算,假設還款期25年,每100萬元貸款的月還款金額將微增99元。不過,還款年期愈長,未來每月供款增幅愈大。金管局最新數據顯示,新造按揭平均貸款合約期已由5月的318個月升至6月的320個月。

 

  如以明年上半年前港銀跟隨聯儲正式加息4次累計1厘計,每100萬元貸款,20年期、30年期的每月供款較現時增幅將分別達9.6%、13.9%。

 

連月淨賣出 藍籌股首當其衝

 

  此外,樓接實際利率普遍走向2.35厘且未來易升難跌,理論上亦令「買樓收租」吸引力下降。據差估署統計,6月細單位回報率錄2.6厘,超級豪宅回報率更跌穿2厘報1.9厘。

 

  供應嚴重短缺之下,港樓投機資金會否退潮或許言之尚早,但北水對港股青睞降溫卻已成事實。據彭博統計,北水4至6月連續三個月淨賣出242億元港股,為2014年滬港通開通至今首見。雖然7月轉為19億元淨買入,但上周再錄淨賣出75億,創歷史第三高單周水平。

 

  值得一提的是,截至周二,北水對恒指成分股的總持股金額已降至去年底以來最低。今年以來,平安(02318)遭淨減持近81億元,騰訊(00700)則近64億元,建行(00939)、瑞聲(02018)亦逾35億元。

 

  就流動性和變現能力而言,龍頭港股顯然勝過樓市,北水流向,上海樓市市價掛牌3個月乏人問津,舖王鄧成波家族、大鴻輝興業、「玩具鄭」鄭躬洪自上月起大手放售總值逾百億元物業等種種跡象恐皆指向--Money is King。

 

撰文:俞瑾

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