【FOCUS】地產代理掀「汰弱留強」 港樓跌勢已成？

　　中原城市領先指數（CCL）連跌4周，為近三年罕見，加上差估署周三（３１日）上午公布9月住宅樓價指數連跌兩月，籠罩於中美貿戰、加息周期、人幣貶值多重陰影下的港樓，似愈來愈有見頂之勢。除了老牌屋苑量價齊跌；新盤大手客亦銳減，撻定個案更驟增至去年的三倍。秋風勁吹，龍頭代理之一的美聯周三（30日）率先向佣金收入最低的100名代理「開刀」，另一龍頭中原本月佣金收入亦按月大跌四成。

籠罩於中美貿戰、加息周期、人幣貶值多重陰影下的港樓，似愈來愈有見頂之勢 (資料圖片)

　　一邊是驚嚇如摩通的「倘失業飆，港樓跌四成」的預測，另一邊是長實(01113)主席李澤鉅周三指，樓市以用家做主導，未見有泡沫－－樓價後市如何實屬見仁見智。

「莫買當頭跌」 準買家觀望日增

　　截至上周五（26日），反映本港主要大型屋苑二手住宅走勢的CCL錄連跌4周，累計跌幅0.98%，為2016年2月以來首次；差估署樓價指數則連跌2個月累計1.52%。或許是受「莫買當頭跌」的民間智慧影響，愈來愈多準買家選擇持幣觀望，早前蜂擁入市的盛況已不復見。

　　據悉，本港新盤市場本月成交較9月銳減逾四成，4個本月開賣的新盤實際銷售比率僅約六成，其中位於屯門的萬科(02202)「上源」更錄7宗連環撻定；而新地(00016)位於南昌的匯璽II，9月亦連錄6宗撻訂。有統計就指，年初至今，新盤撻訂個案已錄至少36宗，而去年全年僅9宗。

　　除了準買家卻步，銀行估價亦轉審慎，十大私人屋苑估價自港銀9月27日迎來12年首次加息後全線由升轉跌；其中主打中小型戶的天水圍嘉湖山莊、將軍澳新都城等的估價已大致回落至4個月前水平。

　　樓市寒冬似避無可避，美聯昨向員工發布名為「bottom榜放取無薪假期機制」的通告，包括集團佣金收入最低的100名員工中的最差10名必須離職；其後55名員工必須自行申請放無薪假期最少3個月；另35名員工可由主管擔保下留任。另據中原住宅部總裁陳永傑透露，本月佣金全月埋單約1.5億元，與保本線2.5億元比較，帳面計已蝕1億元，是中原今年2月以來首見紅，虧損金額更創歷史新高。

美英樓市齊走軟 觀察前高位支持

　　無獨有偶，息口上升除了添壓港樓，美國、英國樓市乃至全球豪宅升勢亦齊現走軟跡象。最新公布的標普Core Logic Case－Shiller全美房價指數，8月同比上升5.8%，為一年來首次跌穿6%；其中十大城市房價指數升幅連續兩個月大幅收窄，僅同比升5.1%。英國最大的房貸機構之一Nationwide公布的英國9月房價指數亦顯示，同比漲幅僅2%，為5年來的最低。

　　此外，萊坊國際追蹤全球43個主要城市高端物業價格變動的「全球城市豪宅價格指數（Prime Global Cities Index）」，第三季同比增2.7%，錄自2012年第四季以來最低水平。

　　不過，若從歷史數據看，金融海嘯拖累CCL於2008年12月低見56.71點，惟未跌穿2005年6月時高位56.07；2016年初港樓調整，CCL於3月回落至127.46，惟亦未跌穿2013年3月時高位123.66。

　　換言之，今次港樓下行會否以2015年9月時高位146.92為底，即約調整25%，拭目以待。

撰文：俞瑾

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