按息回升須警惕 穩增供應助上車
30/12/2021
受本港股市低迷及美國加息陰霾夾擊,差餉物業估價署數據顯示,11月私人住宅樓價按月下調1.2%,一連兩個月下跌。雖然今年總結形勢將仍有升幅,分析亦預期明年升勢持續,但當中不乏暗湧,按揭息率急速掉頭回升正是表表者,市民必須小心為上。上車難是本港積壓多時的深層次矛盾,對政府而言,無論中短期樓市是升是跌,始終要竭力加快土地房屋應市步伐,緩減供應「頭輕腳重」的惡果。
預期大漲小回 樓愈貴愈急買
差估署樓價指數上月報391.5點,按月跌幅擴至1.2%,為21個月以來最大。各類單位的指數悉數向下,其中實用面積1,722平方呎以上的E類型大單位跌了最多,超過2.7%,相信反映港股踏入第四季不斷尋底,令部分豪宅業主需要平售,以解決資金需要。
不過,以首11個月計,樓價指數仍累升約3%,全年幾乎肯定上漲。本報專訪的50名專家亦一致看好明年樓價,最樂觀者料升15%,意味樓市2009年在金融海嘯餘波下站穩陣腳後,一直反覆向上。
北部都會區預料可額外提供多達18.6萬伙住宅,理論上能略紓供求失衡,但由於單位多屬遠期供應,能否達標存疑,變相僅帶來邊境發展、港深融合的憧憬,吸引更多買家入市,進一步推高新界樓價。
市民預期樓價大漲小回之下,出現了愈貴愈急着入市的弔詭發展。然而,內地房地產等多個行業正推行結構改革,本港順利與廣東小通關之後,究竟有多少北水急於來港買磚頭,現階段委實不易判斷。
相反,美國加快「收水」已成定局,表明提早踏入加息周期,未來3年料將加息8次。倘當地通脹進一步升溫,息口出乎預期加快抽高,本港銀行同業拆息(HIBOR)最終只能亦步亦趨,恐為樓市帶來壓力。
港人實際承擔的H按利息眼下仍然低至1.5厘,容易令人忽略大多數新業主可是靠分攤至最長的30年還款,才能勉強上會。今後按息上升1厘,每100萬元按揭每月便要多歸還495元,絕不可小覷。
逆市應續覓地 助人安居樂業
話說回頭,97年亞洲金融風暴重挫本港樓市,廣大市民頓變負資產,其後多屆政府長期沒有積極覓地建屋。本港至今已連續11年蟬聯Demographia全球最難負擔樓價,是近年政不通、人不和的一個源頭。
以99年為基數,差估署數據顯示住宅面積愈細,樓價累積升幅就愈大。最細的431平方呎以下A類單位,樓價已升了3.4倍,遠超E類單位的2.1倍,背後正反映普羅大眾向親友和銀行左拼右湊只求上車的苦況。
大行摩根士丹利近日力排眾議,預測股市走弱帶來的負面財富效應,明年或拖低本港樓價2%,以及減少15%二手交易,正好提醒市民,樓市可升亦可跌這顯淺道理。從安居樂業角度來看,官員要扭轉早年減少覓地種下的惡果,則要審視填海、棕地和綠化帶等每個土地選項,且拆牆鬆綁加快規劃、補地價和重建進度,決不能因一時樓價轉向、政府換屆,令一切推倒重來。
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