【回顧展望－樓市把脈】賣地收入增1.9倍　中環海濱地歷來最貴

　　今年政府的賣地收入正值豐收年，合共誕生三幅造價超過百億的地王。當中，最受矚目的「地王」中環新海濱三號商業地由恒地(00012)投得，創下本港有史以來最貴賣地紀錄。另外，中標額超過百億元的地皮分別為銅鑼灣加路連山道商業地及九龍啟德跑道區住宅地。據本通訊社統計，今年政府共賣出10塊地皮，按年減少9%，惟賣地收益卻反其道而行，累計錄得約1066.61億元，較去年的368.98億元大增近1.9倍，創2019年後新高，不過，仍較2019年全年收益1754.22億元的高峰低約四成，市場預料明年賣地收入將回落至400億至600億元。

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兩幅商業地均以逾百億元中標 中環新海濱地佔近半賣地收入

　　今年政府共推出兩幅商業地，相對去年兩幅商業地最終都因底價未達政府要求而收回，今年推出的兩幅商業地反應不俗，中標價均超過一百億元。其中，中環新海濱三號商業地成為賣地焦點，恒地以508億元投得該地皮，每平方呎樓面地價達31462元，中標金額佔政府賣地收入47.63%。該地皮採用「雙信封制」招標，投標者須同時以不同信封遞交「價格」及「非價格」建議，「非價格」是建築設計方案。地皮最終接獲6份標書，長實(01113)、新地(00016)及恒地、信置(00083)、九龍倉(00004)等均有入標。市場預測該地皮估值介乎322.9億至549億元，每呎樓面地價2萬至3.4萬元。今次中標價符合預期，相對偏近上限。

　　恒地主席李家誠預期，將投資630億元，將三號用地分兩期開發，第一期將於2027年完成，將包含約27萬平方呎辦公室樓面面積、34萬平方呎零售、餐飲和娛樂空間、約900個停車位。第二期將於2032年完成，將提供約39萬平方呎辦公室樓面面積、60萬平方呎零售空間和連接港鐵中環站的地下通道。

　　另一幅「百億地王」則是銅鑼灣加路連山道商業地，由希慎興業(00014)及華懋合組財團，以高於估值約15%、即約197.78億元高價奪得，以項目最高可建樓面面積107.6萬平方呎計算，每方呎樓面地價約18374元。該地皮同樣收到6份標書，第二高的財團出價為133.31億元，較中標價低32.6%。

山頂文輝道地皮創住宅官地呎價新高

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　　住宅地方面，曾於2018年推出的山頂文輝道地皮被政府以「一拆二」方式重推，去年首幅地皮由九龍倉以120億元奪得後，另一幅分拆地皮山頂文輝道第9及11號地再以72.5億元批予九龍倉為首的財團，每平方呎樓面地價約50010元，打破去年底毗鄰地皮46271元的紀錄，創住宅官地呎價新高。

測量師料本財年賣地收入大增 明年或將回落

　　萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示，「北部都會區」概念主要增加長遠房屋供應，而短期內會刺激新界西北樓價上升和更多在附近改劃住宅的項目，預計明年補地價金額與官地拍賣金額的比例會創自2015年新高。預計今年的賣地收入約為1000至1100億元，與去年的368.975億元相比有很大增幅，因由於今年政府成功出售具規模的商業地。展望明年，因預期不會推出大型商業地，預料賣地收入將回落至400億至600億元。

撰文：經濟通記者羅綽堯

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