張一鳴:高薪族難負擔瘋狂樓價,加兩厘息才致樓市調整

06/06/2018

  2018年上半年即將過去,樓市熾熱情況絲毫未有放緩跡象。曾為知名地產分析員兼開元產業信託(01275)行政總裁張一鳴表示,樓價已到「瘋狂」狀態,市場在「搶貨」帶動樓價上升,但高薪人士卻無法負擔本港現時樓價。

 

開元產業信託行政總裁張一鳴表示,樓價已到「瘋狂」狀態。

 

  在加息環境下,他相信美國聯儲局加息立場經常轉變,令樓價難以預測,惟估計加息需「至少要加到兩厘,市場先開始有啲感覺」,屆時樓市或會出現調整。

 

  差估署數據顯示,本港樓價指數連升25個月,更連續18個月破頂。張一鳴在接受《經濟通通訊社》專訪時提到,樓市暢旺並非因為基本因素,反問「香港有幾多高薪人士真係可以負擔得到呢啲樓價呢?如果連最高薪人士都負擔不起,咁你靠咩支持樓市呢?根本唔Make Sense(合理)」,他認為投資需求才是現時支撐樓價的主要因素。

 

中資買地皮及商廈亦「瘋狂」

 

  樓價持續飆升,張一鳴歸因於全球資金過分充裕,各地政府過去十年都不斷「印銀紙」,令市場相信政府不敢收緊流動性,並認為只要經濟表現放緩,政府就會再推出量化寬鬆措施,「令大家Comfortable(自在)去炒樓」。

 

  「瘋狂」的除了樓價,張一鳴提到中資買地皮及商廈「無錢找數」的情況亦令他摸不著頭腦。

 

  「譬如海航買啟德地、中環中心賣予中資,全部都埋唔到單既,咁高價搶地,市場氣氛就整高左」。市場氣氛除了於投地價格上反映,在現時一手樓主導的樓市中,他指,發展商有很多策略令銷售表現造好,屆時大家看到銷售好,亦令樓價繼續上

 

地產商高價投地未必是樓市續升訊號

 

  因此,張一鳴認為,小市民絕不能看到發展商高價投地就視為樓市繼續上升的訊號,「小市民買樓係一生人最大投資,但發展商買地在他的土地儲備中根本是Nothing(沒甚麼),咁你的心態點同呢?」。他續稱:「地產商一定睇好(樓市)架,如果唔係就唔會做呢門生意啦!」。

 

土地供應諮詢不可能有共識,惟政府已無晒符

 

  為增加香港房屋市場土地供應,為期5個月的土地供應專責小組公眾諮詢現正如火如荼進行,曾提出樓市十大「特效狂藥」的開元產業信託執行董事兼行政總裁張一鳴明言,不相信是次諮詢會為社會找到共識,「因為香港已經撕裂得好緊要,每個持份者都有自己理據,點會有共識姐?」。同時,他亦不相信近日再引起談論的「空置稅」會對壓抑樓價起到實質效用。

 

  張一鳴過去提出過樓市十大「特效狂藥」,包括實行租金管制、提高特別印花稅、發展商需在買地後半年內預售樓花,以及在樓盤限時完工並沽清單位等的措施。

 

「白居二」等措施屬「毒藥」

 

  雖然已交出「特效藥」,惟張一鳴在接受《經濟通通訊社》專訪時坦言,不相信政府跟隨,並形容現時政府推出「白居二」恆常化等措施屬「毒藥」,為「好心做壞事」,會將樓價推高,更指責政府「一方面喂你食醫藥,一方面食毒藥,咁點會做到野?」。

 

  對於現時土地供應的公眾諮詢,張一鳴指,起初對土地大辯論都有些少期望,「但我宜家覺得好似做SHOW咁,最終都不會有甚麼成果,因為香港最大既問題係做咩都有人反對」,他又相信諮詢「無可能有個共識出現」。

 

空置稅最終或轉嫁買家

 

  財政司司長陳茂波早前透露,一手樓空置稅研究已接近尾聲並快將公布結果。張一鳴認為,以現時消息來看,不認為收「空置稅」為有效舉措,發展商有能力將空置稅轉嫁給買樓的市民,最後反而對市民有害。他續指,對持有新樓不作出售的地產商收取罰款,比收取空置稅更為有效。

 

  張一鳴形容,林鄭月娥所領導的政府團隊現正「無晒符」,因為短期內都難以增加土地供應,希望土地供應小組達成共識亦難以成功,政府正「Stuck(卡住了)左係到」。他甚至有感政府早前推出雖曾多次推出「辣招」,但樓價仍越升越有,因此現時政府「咩野藥都唔夠膽食」,並在「等運到,希望市場自己調節」。

 

文:余萃雯

 

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