鯨吞澳洲物流資產 ESR擴闊亞太版圖

27/04/2021

  亞太地區物流地產營運商ESR(01821)受惠於疫情提振倉儲需求,上市年多以來保持不俗的業績及股價走勢。近日集團更斥巨資成功收購澳洲大型物流資產組合,交易完成後料進一步擴闊其在亞太區的版圖,建立長期增長軌道。

 

  本欄早於去年7月,亦即ESR上市僅半年多的時候已推介這隻本港股市較罕見的物流地產股。果然疫情持續,網上購物活動成為新常態下提振全球倉儲設施需求,造就當時約18元的ESR見刊後延續升勢,今年2月最高曾升抵30.35元,較2019年11月上市的招股價16.8元累升近倍,未令捧場客失望。ESR剛公布上市後首份全年業績,受惠倉儲設施需求增加,集團去年盈利按年增加17%至2.8億美元,與此同時資產管理規模更按年大增35%至300億美元,創下新高之外亦提前一年達標。

 

 

集投資及開發於一身

 

  新經濟藉疫情崛起,以倉儲設施為首的物流地產,近年受資金歡迎程度已開始和購物中心、甲級寫字樓等傳統類地產看齊,具高規格建築及位處優越地段的倉儲設施,更屬市場上供應有限的稀缺資產。環顧ESR旗下個別項目都屬此類資產,業務已建立穩固的護城河,成功吸引不少國際機構為其投資者。當中有傳快將上市的京東物流,和ESR早已建立合作關係。京東除是ESR主要客戶之一,兩企亦同時投資另一本港上市物流商中國物流資產(01589)。另一股東加拿大OMERS,本身亦有在全球各地投資基建設施,令ESR有望借助對方在此領域的經驗拓展業務。

 

  除因資產優質,ESR獨特的經營模式也是吸引一群長線投資者的主要因素。和傳統地產商開發物業後持有收租不同,ESR集開發商及投資者於一身,透過投資、基金管理及發展等三大業務賺取收益。收益種類除包括較傳統的物業租金、開發建設和出售物業收益,也包括基金投資和管理費收益。這種輕資產經營模式的特點在於, 透過引入其他投資者合作建設及經營項目,有助加快資金流轉,實現價值增長。ESR於各地建立不同基金營運和開發物業。待物業營運成熟,便透過出售或成立房地產信託方式退出,把回籠資金投放在具潛力的新投資,便是此模式的示範。

 

  經過多年併購,ESR目前於亞洲多個市場,包括電商增長強勁的內地及印度管理巨額資產,總建築面積逾2,000萬平方米。旗下設施的租戶也具質素,除了京東,也包括阿里巴巴(09988)旗下菜鳥網絡、日本軟銀、美國亞馬遜(美︰AMZN)和韓國電商巨頭Coupang(美︰CPNG),逾半租戶收益來自電商及第三方物流企業。此外,公司目前在不同地區擁有豐富的項目儲備,除了內地一線城市,亦於日本東京和大阪城市圈,及韓國首爾擁有大量項目,料不愁上述一線客戶承租,為公司未來的收益增長提供基礎。其中今年底前,公司料完成上海青浦雨潤一期的建設,該項目計劃總建築面積逾34萬平方米。位於日本東京圈都會區,規劃總建築面積達36萬平方米的的配送中心,亦料於2023年竣工。

 

謀開拓數據中心園區

 

  除了原有業務增長,近月ESR進行的多項矚目併購也吸引市場投下信心一票。ESR近日夥拍新加坡主權基金GIC,成功壓倒多個對手,以38億澳元即近230億元,收購美國私募基金黑石(美︰BX)位於澳洲,可出租總面積達140萬平方米的45個工業及物流房地產項目,ESR佔當中兩成權益。雖然收購作價等同項目初始收益率4.5厘,未算便宜,然而項目租戶包括多個當地大型企業如連鎖超市Woolworths和澳洲郵政等,加上平均租約年期近7年,足夠為ESR提供長期穩定收益的同時,也大幅提高公司在澳洲的物業組合,和中日韓等主要市場提供互補。

 

  此外,公司正部署投資新資產類別,令資產組合多元化。疫情下視頻、在線零售、遊戲及企業數據處理的需求急增,吸引ESR進軍數據中心領域。本月初,公司宣布斥資逾20億美元收購位於日本大阪中央商務區比鄰的數據中心園區,發展潛力合共高達78兆瓦IT負載的項目。高盛預期,在日本及澳洲項目交易完成後,公司的資產管理規模料有望新增50億美元,相信有助推動投資及管理費收益。公司亦正研究東南亞新興市場的投資機會,進一步擴闊亞太區版圖。

 

  亞洲倉儲需求仍處上升周期,配合多個新項目在未來數年提供收益貢獻,足令ESR這集舊經濟及新經濟於一身的股份,具備強勁增長潛力,日後一旦公司業務逐漸成熟,而跟隨其他地產股派息回饋股東,未來續試高位的機會不低。看好亞洲區物流市場前景,可於25元吸納ESR作中長線持有,目標價定於6成升幅即40元,止蝕價則可設於20元。

 

轉載自《iMONEY智富雜誌》

 

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