勇奪商業地王　希慎擴銅鑼灣地產王國

　　有銅鑼灣大地主之稱，於區內擁有多幢貴重商廈希慎興業（00014），日前夥拍另一發展商華懋以近200億元，成功投得區內一幅大型商業地皮。除一舉擴大集團在銅鑼灣的商業版圖外，新項目由於鄰近旗下物業群有望產生協同效應，從而打造長期增長軌道。

　　向來甚少參與投地的希慎今次突然重錘出擊，夥拍華懋競投位於銅鑼灣加路連山道的大型商業地，並且壓倒新鴻基地產（00016）、長實集團（01113）等大型發展商一擊即中，以比市場估值上限再高出15%的197億元成功投得地皮。希慎財團今次出價進取，顯然對這地王志在必得，皆因成功取得項目後，希慎在根據地銅鑼灣的商業樓面面積，將增加28%至約490萬平方呎。進一步鞏固其在銅鑼灣最大商業物業營運商的地位。其次，希慎計劃在新項目興建行人天橋，連接旗下的利園區物業群，一旦落成後，有望產生協同效應，建立一個規模和中環站上蓋和鰂魚涌太古坊相若的商業社區。

寫字樓業務顯抗逆力

　　雖然新項目預期最快要待2026年才告落成，惟在傳統購物區銅鑼灣深耕多時的希慎，已成功在這區建立一個龐大的收租物業組合。當中的旗艦物業包括2012年完成重建，坐落軒尼詩道的購物中心希慎廣場，以及樓高逾50層的甲級寫字樓利園一期。而利園一期和利園二至六期，組成利園區物業群，和希慎廣場及餘下位於禮頓道的多個物業，共同提供不同定位的租務空間。除了商場和寫字樓，希慎亦有營運其他類別資產吸客，包括住宅項目Lee Gardens Apartment。因應留家工作風氣日盛，集團較早前把區內唐樓翻新，改建為生活工作間Bizhouse。

　　寫字樓、商場和住宅三大類資產，為希慎打造均衡的收益來源。疫情重擊零售市道，向來是自由行消費者必到之地銅鑼灣訪客大降，希慎商場人流無可避免也受影響下，集團去年營業額及經常性基本溢利，同時按年下跌7%至37億元及24億元。惟和同屬區域型收租股，經營海港城及收益偏重奢侈品零售的九倉置業（01997）相比，希慎的基礎盈利跌幅相對較小。皆因後者旗下寫字樓業務去年收入按年僅跌1%至18億元，出租率仍見95%水平，顯現抗逆力。寫字樓面積承租不少來自金融相關行業，這類租戶相對上受疫情影響較輕下，租賃需求料依然穩定。利園區濃厚的商業氣氛，也為集團帶來新經濟相關行業的租戶。

　　商場方面，去年收益雖因向租戶提供租金減免等措施而受影響，然而旗下物業整體表現仍和大市相若。集團有信心，一旦奢侈品市場經過重整後，奢侈品公司仍會選址利園區。加上本港疫情逐漸受控，本港有望於短期內推出「來港易」措施，讓內地遊客免檢入境。以及政府計劃派發電子消費券，料有助推動本地居民外出消費。向來是本港主要購物熱點之一的希慎廣場，在本地及內地消費者人流同時回流下，有望推動希慎零售業務漸離低谷，在未來時間見底回升。

住宅新項目貢獻收益

　　除了旗下銅鑼灣物業群的經營情況有望復甦，希慎未來的增長動力仍有數點。集團和香港興業（00480）共同投資的大埔高端住宅項目，預期最快於今年底落成並提供約200個單位，有關銷售收益相信於未來數個財政年度入帳。連同多年後落成的加路連山道項目在區內創造協同效應，推動旗下物業議價能力的情況下，都為希慎提高未來多年的盈利能見度。由於希慎長期審慎拓展，資金充足負債低企下，除有助其進行穩定派息和回購股份外，亦有能力走出去於銅鑼灣以外進行投資。集團表示，會繼續物色本港、內地及海外的投資機會。若然實現，希慎的升值潛力實在不低。

　　經過近月的調整後，希慎現價仍較去年疫情時不足20元水平高出不少，反映市場看好希慎業務可隨疫情受控而復甦。和其他同類股份比較，希慎投資消息向來不多下，股價走勢亦較同業穩定，加上該股派息紀錄穩定，以現價計歷史周息率高達5厘，吸引力亦不遜於房託以至即將上市的iBond，屬於合適的儲貨選擇。隨著銅鑼灣主要商業區地位逐漸成形，若看好希慎業務復甦，不妨於現價買入作中長期持有收息，不設目標價。若希望設止蝕價，可定於20元心理關口。

轉載自《iMONEY智富雜誌》

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