二線內房齊起動 富力地產值得追逐

　　新城發展（01030）因董事長被捕而單日大挫兩成，但相信只屬個別事件。下半年主題環繞美國減息，人民幣有望鬆一口氣之下，雙重利好內房板塊。估值較同業為低的富力地產（02777），有望延續近來升勢。

　　愈來愈多大行開始重新看好內房板塊，花旗指雖然普遍內房，上半年整體銷售按年增速放緩，但百強房企6月銷售額按月增長逾23%，售樓情況有重新提速跡象。瑞信亦指內房6月銷售勝預期，並預料下半年經濟未穩，政策面上中央不會對內房收得太緊。

中型內房銷售更優

　　雖然大行主要推薦大型內房股，不過從6月銷售數字看到，萬科企業（02202）及中國恒大（03333）按年增長僅約1%及不足1%。相比之下，中小型發展商基數不大，潛在反彈力度反而更好。禹洲地產（01628）6月銷售額按年大升1.6倍，合景泰富（01813）銷售額亦按年增長逾五成。至於富力地產，集團上周二（2日）公布6月數字，合約銷售額為160億元（人民幣，下同），按年上升19%，按月比較則升52%。雖然數字不及前兩者亮麗，但成績已足夠在百強房企中跑出。

　　富力地產雖然坐落廣州，但基本上是全國布局。去年公司的合約銷售額中，華南、華北及華東分別佔22%、23%及22%。截至去年年底，公司權益可售土地面積5,783萬平方米，按年增長13%。華南、華北、華東佔最大比重，分別佔16%、22%及13%，不過亦可以見到3個傳統大區以外，其他地方如西北及海南，土儲比例亦開始佔到一定比重（見圖一及二）。高盛發表報告，當中提到海南已率先有樓市調控放寬跡象。雖然當中僅點名提及雅居樂（03383），但相信在當地續有銷售項目的富力，亦有望因此得益。去年海南地區的收入貢獻，在集團城市排行榜上排行第四，收入已比起北京、上海等主要城市還要多。

　　中小型發展商項目較小，能更容易打入當地市場。以收入角度看，去年增長最快的都不是集團傳統強項地區。中南地區銷售額按年增長135%；西北及華北地區，按年亦以較快的86%及73%增長。管理層提到，中小型項目有更快的資產周轉率。縮短預售時間有助集團減低市場風險，以及維持健康的現金流，以去年為例，集團新增61幅土儲，同年已有20幅作出預售。

　　雖然集團較多發展中小型項目，但亦未有影響集團盈利表現。去年集團毛利率達36%，較同業龍光地產（03380）、新城發展及旭輝（00884）等為高。集團去年核心淨利潤達95.3億元，按年增26%，亦是近4年最快增速。

估值處極吸引水平

　　估值亦是集團一大賣點。集團預測市盈率（PE）及市賬率（PB）為3.6倍及0.6倍，較絕大部分同業為低，不過股息率則接近最高，僅略遜雅居樂（見表），目前股息率就接近9厘水平。翻查數據，集團近4年派息保持約1.2元水平，摩通及德銀就預測今年股息率分別可達10%及11%。即使股息保持不變，若美國如預期重展減息步伐，相信9厘息的吸引力足夠讓資金難以抗拒。

　　債務方面，集團的淨負債率為188%，按年上升逾一成，不過剔除一次性影響，經調整淨負債率為152%，數字按年則錄得下降。另外，集團近年平均融資成本亦持續改善（見圖二）。去年該水平稍為向上，主要是由市況不穩以致流動性偏緊所致。今年上半年人行多次降準，下半年全球亦預料會出現較鬆的貨幣環境，今年的融資成本有望再次向下。去年人民幣貶值，集團錄18億元的滙兌損失。今年餘下時間人民幣亦有望較去年轉趨穩定，財務狀況應會更為健康。

　　富力上月中成功修補月初的下跌裂口後，營造圓底抽上。近周再一口氣連升8日兼出7支陽燭，走勢極強。目前相對強弱指數（RSI）呈超買，惟本周10天線剛突破50天線，短期料可保持強勢。不妨待該股回至10天線買入，暫時約15.3元水平。上望18元，跌穿6月低位13.58元便作止蝕。

轉載自《iMONEY智富雜誌》

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