【回顧展望-港樓風雲】新地奪史上最貴地 賣地勢破千三億創紀錄

24/12/2019

  受香港社會事件及中美貿易戰持續拉鋸影響,本港樓市自今年第三季起出現調整,更有發展商突然「撻訂」百億商業地王。但受惠於政府今年推出多幅市區靚地,根據本通訊社統計,政府全年合共售出15幅地皮,更出現5宗逾百億的地皮成交,其中最矚目為11月新地(00016)以422.32億元天價獨資奪得西九龍高鐵站商業地,創出香港史上最貴地王紀錄,令政府今年賣地收入勁錄約1311.23億元,遠超去年全年的約802.78億元,按年勁增63.34%,並且超越2017年錄得約1277億元的歷史高位。

 

西九龍高鐵站商業地皮估值一度高達逾1400億元,但社會動盪的背景下最終由新地(00016)以422億元獨資奪得(Shutterstock圖片)

 

淡市推商業地王 郭炳聯:中標項目對新地及香港皆意義非凡

 

  西九龍高鐵站商業地皮在今年初納入賣地表時已備受注目,市場最初估值一度高達逾1400億元,有望成為香港首幅破千億的地皮。然而,上述地皮推出時正值社會動盪之際,市場對該地皮估值已愈看愈淡,最低估計只得316.5億元,較高峰時期暴跌逾77%,甚至認為有流標風險。而發展商態度亦變得保守,最終新地力壓其餘兩個財團成功奪得。不過,這幅「巨無霸」商業地,雖然地價創新高,惟每方呎樓面地價只有13345元,僅屬市場預計下限水平。

 

  新地主席郭炳聯認為,中標項目對新地及香港而言皆意義非凡,相信落成後可以為新地提供穩定而可觀的租金收入,進一步強化集團的長遠發展。他透露,計劃將地皮發展為全新地標的綜合商業項目,提供逾800萬平方呎甲級寫字樓、約300萬平方呎零售及文娛設施,以及五星級酒店,而項目料會與毗鄰的環球貿易廣場(ICC)發揮協同效應。此外,新地亦有意邀請其他長線策略性投資者參與發展,為項目注入更豐富和多元化的資源與概念。

 

上半年誕生3宗百億地王高銀撻訂商業地掀地價轉勢序幕

 

  事實上,回顧今年賣地市場情況,上半年市場交投氣氛織熱,半年內已誕生3宗(不計及高銀中標啟德4C4商業地)逾百億地王,包括5月份中海外(00688)、恒地(00012)、新世界(00017)及會德豐地產等6家地產商合組的財團,以125.9億元奪得啟德4C區2號住宅地;中資發展商於上半年亦積極儲地,其中華潤置地(01109)夥保利置業(00119)以129.16億元中標啟德跑道區4C區1號住宅地。

 

  不過,隨著社會氣氛轉趨緊張,高銀金融(00530)於5月以逾111億元奪啟德第4C區4號商業地後,一個月後即以「社會矛盾和經濟不穩定」為由而褪軚交易,而該地皮於9月重推時最終亦以流標收場。

 

發展商對後市審慎下半年官地成交價均屬市場預期下限

 

  此外,下半年地價亦明顯轉趨審慎。其中,中海外夥拍恆地、嘉華(00173)及九龍倉(00004)以159.53億元投得啟德4A區2號住宅地,低市場估值下限逾一成。另方面,為分散風險,部分中港大型發展商亦傾向合組超級財團出擊,其中恒地、會德豐及中海外等就先後三度合作競投啟德住宅項目。

 

測量師料明年地價有下調風險 政府料可保千億賣地收入

 

  仲量聯行香港主席兼資本市場主管曾煥平對《經濟通通訊社》表示,近月來政府官地成交價均屬市場估值下限,反映發展商對後市看法審慎,由於目前市況仍未明朗,相信發展商投標出價會更加小心,預期明年地價將向下調整,惟相信政府不會因此減慢推地步伐,但強調政府在評估土地底價時必須「實事求事」,跟隨市場情況來作出調整,否則地皮流標情況將會增加。

 

曾煥平籲政府在評估土地底價時必須「實事求事」,跟隨市場情況來作出調整,否則地皮流標情況將會增加(資料圖片)

 

  萊坊執行董事兼估價及諸詢部主管林浩文估計,2020/2021財政年度政府賣地收益約1000億至1200億元,整體賣地進展仍緩慢,但住宅供應料可達標。

 

撰文:黃和美

 

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