【磚頭有價(下)】發展商逆市推盤 股份投資嚴選新地恒地新世界

09/03/2020

  受累新型肺炎衝突,本港樓市不景,測量行及地產代理預期,今年樓價有最多10%下行空間。不過,地產發展商投地意欲未減,並積極部署推盤。身為投資者或苦於不知如何部署,有證券分析師及房地產分析師認為,新地(00016)、恒地(00012)及新世界(00017)可看高一線。

 

淡市之下,發展商積極散貨(資料圖片) 

 

  誠如我們專題分析【磚頭有價(上)】(2月25日刊出)所述,今年開始,發展商推盤步伐明顯放慢,伙數較多的有新地天水圍「Wetland Seasons Park」首期710伙,及最新開價的會德豐(00020)日出康城「Ocean Marini」首張價單101伙。至於萬科置業(香港)及長虹發展(集團)合作發展的西營盤「15 Western Street」、恒地西半山「The Richmond」及興勝創建(00896)旗下「West Park」均為單幢式項目,合共提供257伙。五盤合共1068伙,比起市場原先預測的全年一手供應量2.7萬伙只佔不足4%。

 

  相對而言,淡市之下發展商積極散貨尾,但由於不少新盤開價時市況與現時大相徑庭,又不想明言減價,所以多傾向以新推優惠的名目吸客,新地旗下元朗「PARK YOHO Napoli」擴大先住後付付款辦法的可選用單位;長實(01113)送三萬至五萬元珠寶禮券予長沙灣「愛海頌」部分指定單位買家;最特別的是,市傳新世界旗下元朗「瑧頤」提高代理佣金至10%,若買家向代理收取回佣,即單位售價最多可打9折。

 

本港新樓盤交投冰封 發展商仍逆市入標爭地

 

  雖然新盤交投淡靜,不過發展商亦無放慢投地大計,今年截標的住宅地皮,包括鄰近黃金海岸的屯門青山灣段住宅地,由佳兆業(01638)以35億元投得,可建樓面超過58.29萬呎,之前接獲16份標書。會德豐則勢做康城區大地主,投得港鐵(00066)日出康城第12期純住宅發展項目,是繼第5、7、9期後,集團第四度奪得區內住宅項目,樓面上限約96萬呎,提供1217伙至2000伙,早前接獲9份標書。

 

  事實上,上述兩幅地皮,入標發展商不乏長實、信置(00083)、恒地、新地、嘉華國際(00173)等本地「大孖沙」,反映他們對樓市前景仍有一定信心。另外,市建局的深水埗東京街/福榮街發展項目共收到37份意向書,與該局去年推出的兩個深水埗項目,分別收到37份及38份,數目相若。

 

  港府發展局公布,今年私人房屋土地供應目標為1.29萬個,較去年1.35萬個的目標少4.44%,首季將推出兩幅住宅地,涉及約1370伙。測量行萊坊執行董事、估價及諮詢部主管林浩文向《經濟通通訊社》表示,受限於市況,料發展商未來一段時間在投地上開價會較保守,不會有像以往中資來港高價搶地的現象。但由於香港地塊稀少,為保持公司營運,發展商入標不會減慢。

 

萊坊林浩文:按證定息計劃有利中型單位買家

 

  近期,政府宣布按證公司推出試驗計劃,透過銀行向私樓買家提供每宗貸款上限1000萬元的貸款,年利率分別為2.75厘、2.85厘及2.95厘,年期10年、15年及20年,買家毋須符合壓力測試。萊坊早前預測今年本港樓價將錄5%至10%跌幅,林浩文認為上述計劃最受惠的是售價600萬至1000萬元的中型單位,準買家在固定供款下得到更多選擇,因此該類單位抗跌力或較佳。他亦指,在放寬按保計劃的樓價上限後,買家購入200呎以下單位的必要性減低,預期無論是一手或二手,定價會相當具壓力。

 

  他續稱,現時市場上買家多為自住客,以400呎至600呎,售價1000萬元以下的單位為例,較看好將軍澳、新界北的抗跌力,雖然屯馬線一期開通利好啟德,但區內餘貨多為1000萬元以上,料對承接力未起太大效用。

 

新世界「重注」大圍站頂目 新地盤源分較散

 

  本通訊社整合部分發展商未來一段時間的推盤計劃,發現他們推出的細碼盤明顯減少,即使是近幾年多推「納米盤」的恒地和新世界,未來發展計劃亦有覆蓋不同戶型,其中新世界大圍站項目表明是「世界盤」,今年計劃推的第一期戶型由一房至四房戶,放棄採用開放式設計。而恒地旗下掃管笏青山灣項目,雖然仍有開放式單位,但全盤平均面積約400呎,未算太細。

 

  長實有兩個鐵路盤,包括將軍澳日出康城第8期「SEA TO SKY」提供1422伙,由400呎起,以及黃竹坑站項目,以集團推盤的一貫慣例,料上述兩盤均主打家庭客,開價料比同行低,淡市之下,若然市場尚有一定購買力,兩盤吸引力甚皆。

 

  至於新世界「重注」的大圍站項目提供高達3090伙,規模極大,雖然可提供不同戶型,但由於貨源太過集中,即使位於大圍站這個重要的交通樞紐,仍存在客源較少的風險,即使分開兩至三年銷售,或要面臨同期或同區其它項目競爭,在開價上或具壓力。

 

  相對而言,新地的貨源較分散,天水圍「Wetland Seasons Park」及屯門海榮路項目項目位於新界,未計「Wetland Seasons Park」第一期餘貨及第三期,二期提供962伙,前景略為看稍。北角「海璇」項目定位為豪宅,但實質戶型較細,參考近期恒地同類型豪宅西半山「The Richmond」次輪即日沽清,新一張折實呎價最高達36534元,相信此類精品式項目,可吸引部分較具購買力的投資者。

 

新地現金流強勁 唯疫情或影響商場租金收入

 

  四大發展商各有優勝,投資者應如何選擇?晉裕環球資產管理投資研究部高級投資分析師黃子燊向《經濟通通訊社》表示,過往數年一手樓供應較多,但需求不是太活躍,加上爆發新型肺炎疫情,令推盤難度加大,政府擬定中的一手空置稅,亦會令發展商持貨成本增加。預料短期內行業整體盈利能力有折讓。中長線上,社會事件在去年底至年頭有緩和跡象,假設疫情過去,香港經濟表現能修復七至八成,以現時估值來看新地有吸引力。他續稱,若不計及農地,新地土儲較多、即使住宅單位不太暢銷,其業務產生的持續現金流仍容許集團繼續投地。況且與集團以往歷史比較,市淨率(PB)亦在5年低位,即使股價比每股資產淨值(NAV)折讓較同業少,是反映市場覺得集團長遠增長較佳,所以願意付出相對較高的溢價。

 

  交銀國際首席房地產分析師謝騏聰則向《經濟通通訊社》表示,新地的住宅組合不錯,但在經濟不景下,預料商場租金收入在未來12至18個月或漸進式下跌一至兩成,而新地有一半租金收入來自零售,在兩項因素抵銷下,短線並不看好。即使疫情過去,但本港經濟增長相當依賴「北水」,去年6月以來的社會運動令內地人來港消費及投資意欲減少,預期香港經濟要回復以往高度,或需要兩至三年時間,而新地的股價要重返以往高位,靠的未必是在港業務。

 

  住宅市場方面,謝騏聰認為中長線土地供應有限,發展商有三個方法發展住宅,包括投標港鐵的地塊,公私營合作及農地轉換,現時每間發展商條件差不多,需視乎樓盤的毛利率及利潤,其中預期恒地的重建項目毛利率較高,而集團土儲中農地較多,最近有發展商期望4至5年內可以有公私型合作項目推出,縮短農地轉換的時間。集團亦持有啟德1L區3號及1K區3號地盤,及約400萬呎的重建項目等。即使農地轉換需時較長,預期短期內利潤仍佳。

 

交銀國際謝騏聰:新世界較快出現股價催化劑

 

  相對而言,新世界管理層透露,會在未來兩至三年維持每年150億至200億元合約銷售目標,中長線而言集團農地充足(1663.31萬呎),而一些新商場,如尖沙咀「K11」和「Victoria Dockside」,由於不少為新簽租約,租金水平相比同區商場亦較低,料抗跌力較強。

 

  整體而言,單以股息計,現時地產股息口在5厘左右,謝騏聰透露如果自己要入市,他會選擇新世界,預期受惠大圍站項目登場,因貨源較多(3090伙)容易引起市場矚目,對市場影響較快。

 

  而同為四大發展之一的長實,黃子燊及謝騏聰不約而同認為,集團發展方向明顯全球化,多元化發展,可說是演變為一間大型綜合企業。黃子燊指,長實在港土儲相對新地和恆地少,現時的發展方向相當依靠管理層能力去管理其資產組合,參考往績前景,認為是一間穩健的公司。謝騏聰則稱,長實資產組合中本地佔比不多,料疫情中所受影響不大,形容「跌得少都升得少」。

 

 

表列部分本港發展商年內推盤計劃

 

 

 

撰文:吳藹林

新型肺炎專輯 - 最新疫情發展和防疫貼士即睇

延伸閱讀

More
  • 道瓊斯工業平均指數
    升 25,597.90
    +49.63 (+0.194%)
  • 標準普爾500指數
    升 3,039.85
    +3.72 (+0.123%)
  • 納斯達克綜合指數
    跌 9,401.14
    -11.21 (-0.119%)
精選預託證券 More
00005 滙豐控股
按盤價(HKD)︰跌36.609
較港股︰-1.06%
00700 騰訊控股
按盤價(HKD)︰跌407.177
較港股︰-0.25%
00939 建設銀行
按盤價(HKD)︰升6.156
較港股︰-0.39%
01299 友邦保險
按盤價(HKD)︰升64.329
較港股︰-0.57%
精選中資美股 More
BABA 阿里巴巴
按盤價(USD)︰跌198.720
變動率︰-1.223%
BIDU 百度
按盤價(USD)︰跌106.640
變動率︰-1.460%
JD 京東
按盤價(USD)︰跌51.800
變動率︰-0.690%
WB 微博
按盤價(USD)︰跌30.280
變動率︰-1.784%
精選美股 More
AAPL 蘋果
按盤價(USD)︰升319.010
變動率︰+0.283%
AMZN 亞馬遜
按盤價(USD)︰跌2,402.668
變動率︰-0.320%
FB 臉書
按盤價(USD)︰跌226.710
變動率︰-1.060%
GOOG 谷歌
按盤價(USD)︰升1,418.065
變動率︰+0.016%
美國指數之報價延遲最少15分鐘。
美股之報價延遲最少15分鐘。
美國時間為 : 28/05/2020 10:17 EDT
港股之報價延遲最少15分鐘,更新時間為:28/05/2020 17:58
美國指數之報價延遲最少15分鐘。
美國時間為 : 28/05/2020 10:17 EDT
顯示更多
緊貼市況
  • 03690 美團點評-W
  • 137.000
  • 00981 中芯國際
  • 16.640
  • 01093 石藥集團
  • 15.200
  • 00853 微創醫療
  • 21.750
  • 02313 申洲國際
  • 92.050
  • 00921 海信家電
  • 8.120
  • 目標︰$9.50
  • 00241 阿里健康
  • 17.380
  • 目標︰$21.50
  • 00992 聯想集團
  • 4.200
  • 目標︰--
  • 02552 華領醫藥-B
  • 4.620
  • 目標︰--
  • 01833 平安好醫生
  • 100.500
  • 目標︰$123.30
  • 00700 騰訊控股
  • 408.200
  • 00005 滙豐控股
  • 37.000
  • 09988 阿里巴巴-SW
  • 193.500
  • 00388 香港交易所
  • 269.600
  • 03690 美團點評-W
  • 137.000
  • 01876 百威亞太
  • 21.250
  • 目標︰$22.70
  • 06098 碧桂園服務
  • 35.300
  • 目標︰$38.00
  • 00388 香港交易所
  • 269.600
  • 目標︰$282.00
  • 01093 石藥集團
  • 15.200
  • 目標︰$20.50
  • 00914 海螺水泥
  • 56.600
  • 目標︰$61.35
  • 鐵鳥 More
  • 02588 中銀航空租賃
  • 46.150
品味生活
備註: 本地指數之報價為即時更新,資料更新時間為 28/05/2020 17:58
中國指數之報價為即時更新,資料更新時間為 28/05/2020 16:00
期指之報價為即時更新,資料更新時間為 28/05/2020 22:17
緊貼市況之報價延遲最少15分鐘,資料更新時間為 28/05/2020 16:40
港股即時基本市場行情由香港交易所提供; 香港交易所指定免費發放即時基本市場行情的網站
人氣文章
財經新聞
評論
專題
  • 生活副刊
  • DIVA
  • 健康好人生
產品簡介

用經濟通App睇實股價 一按買入/賣出直達銀行或券商App落盤

【etnet一App通天下】獨家「銀行匯率比較」功能 匯市靚價一眼通 一按直達交易商

【健康集氣 友享有賞】疫境自強 第五激 賞Health Smart 「健體強身抗菌禮品包」