加息大時代 錢放何處?
30/11/2016
無殼蝸牛最關心的，莫過於樓價會否隨加息下跌?跌市下又應否入市?中原地產創辦人施永青為上車客指路，直言一手樓將牽動跌市，二手被逼跟減。樓市陰跌，繼續借盡按揭還是減少樓債持現金，按揭達人葉景強幫你計計。面對環球股匯債市大挪移，長線投資組合也是時候要重新部署。應否棄港取美?收息股是否已不再穩陣?經濟學專家關焯照及王弼各有計仔。
加息吸引資金流向美元，美元強、港元也強，這段時期外遊最抵!人幣日圓近日齊齊急跌，究竟跌勢是否無底深潭?買外幣還是外國樓實在?港版「末日博士」羅家聰有獨到見解。手中的港元變強，別以為好著數，港元變貴打擊香港出口、零售及旅遊，隨時危及飯碗甚至整體香港經濟，學者莊太量剖析逼在眉睫的經濟危機。
加息大時代將臨，低息時代的投資思維已經落後，現在就要開始重新部署。
樓市篇:加息若慢 樓價微跌按息伋低
美國聯儲局12月加息高唱入雲，香港人最關心加息會否加速港樓下跌，一眾無殼蝸牛也密切關注可否趁機上車。回顧90年代起，美國有3個加息周期，究竟每個周期香港樓價走勢如何?
第一次1994年2月至1995年2月:
當時聯儲局先後將利率調升3厘，至6厘。中原城市指數(CCI)由1994年1月為60.88點，到1995年2月跌至58.67點，跌了3.6%。
第二次1999年6月至2000年5月:
聯儲局加息6次共1.75厘，最後調升至6.5厘。CCI由1999年6月報56.62點，至2000年5月跌至46.9點，跌了17%。
第三次2004年6月至2006年6月:
聯儲局先後加息17次，利率由1厘調升至5.25厘。不過，這一次CCI由2004年6月的45.78點，升至2006年6月的52.71點，兩年間樓價反升了15%。
由此可見，利率上升導致樓價下跌並非必然，利率只是影響樓價的其中一個因素，樓價升跌同時要看當時香港的經濟環境。
此外，美國進入加息周期，過往香港銀行加息亦不是跟足。例如1994至1995年美國共加息3厘，香港最優惠利率(匯豐銀行採用的「細P」)由6.5厘加至9厘，香港只跟隨加息2.5厘。
至於1999至2000年，美國加息1.75厘，香港「細P」則加息1.25厘，由8.25厘加至9.5厘。2004至2006年，美國「狼死」地加息共4.25厘，香港「細P」亦只加3厘，由5厘加至8厘。從歷史可見，香港往往不會跟足美國加息，「息魔」 可能短期內仍未殺到。
內地資金抵銷資金回流
究竟樓市未來何去何從?加息步伐的快慢是一眾樓市專家的分析關鍵。中原地產創辦人施永青看淡美國大幅加息，「這個世界『too be or not to be』兩者都得，只是這段時間唱加息的聲音較大，但加息，美元強，美國出口會難競爭。特朗普(Donald Trump)要重振出口，讓美國出口有競爭力，所以我認為只是這段時間唱好(加息)，有時間會慢返下來。」
他續說，現在市場變數很大，特朗普的政策走向，仍各有各說法。「所以未必加得咁快，12月個個話加，但日子一耐又會有變數，次次未到加息日子前也恐嚇你會加息，到加息日子到來，又沒講得咁硬。」施永青又認為，美匯指數 超越100點大關，環球資金回流美國，但相信香港受影響程度不及其他亞洲國家。「香港可能還有大陸資金來，情況不太惡劣，所以香港(經濟)未必衰退太犀利!」
本刊亦請教了交通銀行香港分行首席經濟及策略師羅家聰、香港按揭轉介董事總經理葉景強，以及冠域商業及經濟研究中心主任關焯照，齊齊分析樓市走向。
問:美國加息，會否加速港樓下跌?
施永青料加息有機會加速樓價下跌。
施永青:加息會令資產價格下跌加速，因為利率上升，人們期望回報率跟著上升，但不是你想回報率話升就升。當利率高，買家要求高回報，惟有將樓價降低，令回報率高些，否則寧願將錢留在銀行收息。
實際上樓價回落初初不明顯，但發展商遲早要賣樓，隨著發展商開盤，開始難賣，陸陸續續開盤的時候也會減價(以提升前述的回報率)，造成樓價下跌的壓力，但二手會減得慢少少。此外，現時按揭上對業主壓力不是很大，因有 壓力測試，有排都未加3厘，業主供不起樓而被逼倉的機會很低。
問:估計樓價會下跌至甚麼水平?
施永青:辣招後估計樓價跌3%至5%，加息無得估幾時見底。如果利息一路加，香港樓價會一路跌下去。現在市場反映美國會加息，而且加很多，所以債券價格隨即跌很多，但地產是比較長期，所以會分開一段時間慢慢回應。
羅家聰:回歸基本因素，貴得滯一定要跌，因樓價升得快過收入和租金。樓市跌很多時都是外圍因素觸發，如1997年亞洲金融風暴、1981年第二次石油危機。若外圍經濟放緩，而香港出現衰退，樓價會跌一定幅度。跌一兩成只是牛 市調整，從樓市歷史看，樓市要跌，跌幅一定有三成至五成。就算樓價跌五成，其實樓價只是跌回2012、2013年水平。如果跌至2009年水平，也只是跌六成。
問:美國加息，會否扯高香港拆息?
葉景強:美息與港息有2.25厘的緩衝，如果香港不是有太多資金流走，而又有資金流入，香港未必需要跟隨加息。另外，大家也要留意辣招後的樓市成交，如果成交不多，銀行也未必敢加太多。至於H按的HIBOR近日雖然升至0.3厘， 但H按的鎖息上限仍然維持在2.15厘，暫時看不到會改變。如果美國加息加得多，也會窒礙自己經濟，而資金回流美國的影響，應要一段時間才顯現出來，我相信未來兩三年低息情況仍會維持。
問:應否趕及低息時代借盡?
葉景強:如果你懂得投資及控制風險，可以借盡，因我看不到利率會升這麼快。如果大家懂得套戥，借錢息口約3厘，找一些高於3厘以上的投資賺息差仍然值得，大家可按個人情況決定應否加按。
關焯照:香港樓市早已泡沫，現在有足夠理由去調整。因此現在不宜增持物業，也不宜借盡。
問:投資者應否轉投非住宅市場?
施永青:近期車位被炒高，其實很不合理，主要是政府攔住D錢無碇使，才去炒車位，其實是入貨容易出貨難!商舖方面，相信舖租無咁快回落，但現在開始多了投資者入市，揀一線地區的舖位，因為一線地區受旅遊業影響，舖價回得 大一些。至於寫字樓，因為香港還有內地資金下來，情況較好。
美國聯儲局12月加息高唱入雲，香港人最關心加息會否加速港樓下跌，一眾無殼蝸牛也密切關注可否趁機上車。回顧90年代起，美國有3個加息周期，究竟每個周期香港樓價走勢如何?
錢放何處:現金定資產?
問:若有多過一個住宅單位，應否賣出、增持現金?
King Sir:儲現金買資產
「現在樓市成交愈來愈少，加辣後要付15%稅項，已很少人放樓，賣了隨時買唔返!將來再買過，又付15%稅項，相信沒人會這樣做。況且現時租金回報仍不錯，大約有3厘。大家主要看看自己的風險，不一定需要賣樓減持。而且我看不到全世界會停止印銀紙，當貨幣增長比資產快，資產格價長期一定向上，我認同現在樓價是高位，但相信不會跌很多。當然，任何情況下大家也要保持足夠現金，如果是供樓人士，也要提防經濟轉差，一旦被裁也有足夠資金供樓。」
關焯照:賣出多餘單位
「大家有多餘的單位，可考慮賣出。因為息口上升，理論上資產價格要調整。現在美國10年期債息抽升，可見市場對已預期「收水」，從債市可見整個市場預料加息會很快，估計美國會加4至5次息，至明年底或加足1厘，市場預期已 完全改變。」
經濟篇:港元強 有辣有唔辣
根據理論，強美元下的香港經濟將受打擊。在聯繫匯率下，美元強，港元也會強。加上香港是自由港，允許資金自由進出，若美國加息，香港一般也要跟隨，否則資金會大量流向美國。
中大全球經濟及金融研究所常務所長莊太量指，通常央行主導的聯邦基金利率(Fed Fund Rate)上升，銀行會跟隨加息，導致由市場主導的美債息而上升，是次卻反常，Fed Rate仍未有任何動靜，美債息先抽升，反映市場加息預期 ，因此是次加息是勢在必行。他指，加息與否，無任何指標可預測，最準確應留意聯儲局的消息，如聯儲局議息會議紀錄內，有多少名官員支持加息，然後再作估算。
加息兼強美元下的香港經濟，莊太量指理論上將有出現數個趨勢:第一，所有以美元計價的酒店、機票費用都會變貴，令香港零售和旅遊行業吸引力會減低，「將是一個好嚴重的打擊」；第二，樓價資產理論上會下滑，但由於現時 政府出辣招「綁死樓價」，所以尚是未知數；第三，港元轉強，兌外幣較划算，會吸引更多香港人出外旅行，間接進一步打擊本港零售業；第四，入口貨品價格減，物價會相對地便宜，會維持低通脹水平。
香港通縮機會微
在1999年至2004年美匯指數由100點升至120點，香港經歷連續6年通縮，經濟也暮氣沉沉，令人擔心是次美元轉強會否引發通縮。莊太量認為機會較微，除非香港經濟有災難性的急挫，否則以香港的機制，負通脹的機會較微。他舉例 ，交通方面，有可加可減機制，「年年加價好少減價，就算油價跌，交通費好難跌」；而租金方面，經濟雖然差，但樓價持續向上，導致租金都持續向上，暫未見負通脹的趨勢。
不過莊太量指，現在香港與美國的貿易聯繫已沒有過去般緊密，八十年代美國是香港最大的貿易夥伴，所以港元選擇與美元掛勾，令貿易不受匯率波動影響，但現時本港與美國貿易夥伴聯繫減少，反而和人民幣聯繫較多，且主要出 口已轉為金融服務，相信美元增強反會對香港穩固金融中心地位有好處。
交銀香港首席經濟及策略師羅家聰看法相似，他直言香港的旅遊和零售早已步入衰退，現時只是金融、會計、法律等專業服務作支撐，令香港GDP仍有增長。由於香港是金融中心，這些專業服務的前景很視乎外圍市況，「若外圍差， 這些專業服務也會差，但今次應不會像海嘯時深度收縮。」
股市篇:資產大挪移 慎選收息股
息魔臨近，美元超強勢，全球班資回美，大家的資產組合難免要大執位，來個資產大挪移。
在低息環境告終、美元獨大的情況下，投資者的著眼點應否捨港取美?不少投資者多年來鍾情的收息股，近期也跌到五顏六色，可會一跌再跌?經濟學者關焯照認為，香港的收息股在加息下沒運行，建議「好息一族」可留意美國債券。
至於香港奧國經濟學院院長王弼指出，除了美國和英國，歐洲、日本和亞洲國家經濟也乏善可陳，建議趁英鎊低水吼當地資產。
問:收息股還有投資價值嗎?
關焯照:高息股想也不要想了，近來跌得很犀利，因為美國10年期國債也有2.3厘，香港高息股的相對回報率收窄，無理由開始加息才買高息股吧!除非它們股價跌得很緊要，而息口到時又上升了，大家看看屆時情況才考慮撈高息股吧!
王弼:買股票收息的話，最重要看有沒有增長。例如長江基建(01038)雖然英鎊貶值受了少少影響，但跌定之後，它可以靠在英國收購等等，令業務有增長。領展(00823)也是，它過去多年保持增長，但它的增長可持續多久，我 也存疑。若是業務有增長的收息股，即使加息跌一浸，最後股價也能回升，至於沒有增長的公司，跌完可以再跌。大家也可留意派息政策，若年年加派息的，跌完也可以上返去；無加派息，則不知道跌到幾時。
問:加息下哪些板塊前景較佳?
關焯照:金融股、保險股、內地一些出口股也有利。當加息後息差擴闊，對一些大銀行如匯豐(00005)有利，但若加息太多，銀行也「頂唔順」。此外，一些跨國的保險公司股票也受惠，因債息上升，他們的保證回報產品可以買回債券。而一些內地出口股，如果他們出口的主要市場在美國，賺美元升值的差價。
問:地產股會受壓嗎?
王弼:雖然辣招令樓價跌對地產股有影響，但買地產股好過買香港樓，因為隻隻地產股也有好大折讓。例如太古A(00019)，它未必有大增長，但近來股價比「質」了下去，單是它的資產便不止這價錢(按:據彭博資料，太古A每股 帳面淨值周四達146.48元；當日收報76.95元)。大家可留意買有大折讓，而資產負債表又強健、有信譽的公司。
問:美國債息升，美債值得投資嗎?
王弼:若組合本身持有債券，需要現金流，可買入一些作為其中一類資產，分散投資，獲取穩定回報。但這段時間不應增持美國債券，債價應還有得跌。其實大家也可以買一些美國大型企業的債券，債息也跟了10年期國債一同上升 。
加息與港股升跌關係不大
息魔來臨，會否震散港股?記者翻查對上3次加息期，恒生指數，以及其金融、公用股、地產分類指數的表現，發現加息與港股升跌並沒明顯關係，難以加息這單一因素來預視港股升跌。如在1994至1995年加息期，期間恒指跌27.5% ，但1999至2000年、2004至2006年兩次加息期，恒指分別升21.1%及33.4%。
加息又是否對金融股有利、打擊地產股和公用股呢?從分類指數看，3次加息期中，金融和地產也是2次跌、1次升；公用股則是1次跌、2次升(見表)。
由此可見，環球息口升降對港股的影響未必有直接關係，港股升跌受著多種因素影響。回想1994年大跌市，源於1993年國企股上市，大量中國資金湧入推升港股，1994年因中國宏觀調控「散水」引致港股大跌。1999至2000年，唯獨 是地產股逆市跌近兩成，皆因1997年香港樓泡爆煲，地產市道大受打擊。而2004至2006年加息期，港股在2003至2004年築底後，正值牛市第二期，股市也不受息口影響而大升。
錢放何處:港股定美股?
問:投資者應否將資產調配至美國市場?
關焯照︰投資美指數基金
「當美國10年期國債也有2.3厘息，香港的細價樓、收息股已相對不吸引，很多資金也流向美國。因為明年美國市況相對安全，比港股吸引。大家可以考慮美股的指數基金，如追蹤標普500指數、納斯達克指數的，特別是科技股如 Facebook仍是未來大勢所趨，值得留意。」
王弼︰英鎊資產抵買
「經過8年量化寬鬆，若息口抽升兩三厘，很多國家會「頂唔順」，特別是新興市場最大問題，他們債務太多，所以應避開新興市場。要找低水的市場的話，可留意英國，因美國市場偏貴，英鎊兌美元早輪有人說會跌至1算，現在也比低 位彈了些少。以英鎊如此低水，值得買當地資產，如房地產信託(REITs)便比較穩陣。投資不需要賺晒，覺得平便買吧!」
匯市篇:唱日圓旅遊爽 高息外幣唔抵揸
美國加息，資金湧向美元，導致美元超強，美匯指數日前一度升破13年以來新高見102.05。強美元下，與美元掛勾的港元也變得更值錢，兌外幣一律更便宜。
日本東京周四迎來初雪，紅葉以外，賞雪也是一樂也!
港人外遊常用的外幣如日圓，兩周已跌逾一成，最新見每百日圓兌6.85港元，遊日團勢必大旺；人民幣更是跌至久未見過的89.8元，有找換店已快一步以100港元兌90元人幣。以往香港人鍾愛的高息貨幣如澳元紐元，價跌之餘，隨著美國加息收窄息差，高息貨幣吸引力已大不如前。
外幣抵換，外國樓又是否抵買?高息貨幣是否從此無運行?日圓和人民幣又跌夠未?長期研究外匯走勢的羅家聰和關焯照為大家分析風險與機遇。
問:高息貨幣風光不再?
羅家聰:美元還有一年或以上升勢，所有非美元貨幣包括澳元紐元，以及美元計價的商品也難以投資。而且隻隻外幣也低息，大家揸也沒用。
相反，炒家很喜歡這些市況，例如英鎊隨時可反彈1000點子，很好炒。但留意短炒要睇位，不是人人識炒!例如炒加元，有時它跟美元走，有時跟油價走，有時也跟「非美元」走，不像歐元是好單一的貨幣，相對睇歐元區情況便可。
問:美匯指數可升至甚麼水平?
羅家聰:從圖表觀察，美元在2014年是第一升浪，今次則是第二升浪的尾部。現在準備進入第三浪，估計還有一年升勢，估計美匯指數升至110點水平。
不過，現已升至100點大關，不是話過就過可以直上，美元經過這麼急的第二浪，估計要抖一抖氣，應會在100點浮游一段時間。
問:美元強勢，金價升定跌?
羅家聰:金價應在1100至1400美元間上落，要突破1400美元的阻力很大。以1200至1300美元為中位數，經常走向一邊後，又掉頭回另一邊。
金價的周期長達30年，往往是升10年跌20年，例如1970至1980年，金價上升10年，接著20年下跌。今次周期由2001年起，至2011年已升了10年，金價現在由後三分二周期開始了不久。
此外，黃金經常轉換不同主題炒作，一時跟隨通脹上升，一時因資金避險而上升，更有時會跟著美金上升，轉主題也不告訴你的，所以很「蝦」人炒。
問:人民幣會否繼續下跌?
關焯照:估計在一兩年內，美元兌人民幣會跌至7.5(即每百港元兌人民幣破96算)。話雖如此，人民幣跌幅估計少於10%，因中國設有資本管制，也有在岸價牽制著，不可能像日圓般下挫10%。
羅家聰點評各外幣
日圓:難再大跌 料見6.75算
羅家聰料美元兌日圓未必能再跌至120水平，估計最多為114、115左右，即每百日圓兌6.75港元左右。而且美元經過今輪升勢，應進入一輪調整，日圓也可望「抖一抖」，美元兌日圓有機會重返100水平，換言之再次每百日圓再次升破7.5港元也有可能。
英鎊:經濟不差 或重上10.5
英鎊現已築底，但估計未來一兩年也會再築一兩次低位，而暫時看不到英鎊兌美元會見1算。羅家聰認為英國經濟本身不壞，常說脫歐會影響經濟，事實上影響不大。英鎊短期會較波動，但上升動力大於下跌，他估計英鎊兌美元可升 上1.35左右，即兌港元重越10.5元也有可能!
歐元:各國公投 下跌藉口多
即使近來美匯指數高踞100點，但歐元兌美元仍未挫至1算。但羅家聰認為歐元要跌至1算、即兌港元跌穿7.8，其實不乏藉口，因未來6至12個月其實很多機會引發歐元見1算，如意大利、法國、荷蘭、西班牙各國也搞公投或大選，當歐元區不穩定，個個有離心，歐元便下跌。
澳元:現價抵買 或反彈至6.4
澳元和紐元這對孖寶受商品價格低迷拖累，但澳洲經濟較新西蘭為佳，通脹達2厘，澳元上升動力溫和。若美元出現調整時，因澳洲本身經濟不差，澳元兌美元或可反彈至可升至0.83也說不定，即兌港元升破6.4。
錢放何處:買外幣不如外國樓?
羅家聰:隔山買牛要諗諗
「很多熱門的國家如澳洲及英國，樓價已升了一截。很多時個個都知道的升市，其實已升了一半，或升了六成，所以現在湧去買賺最後四成，甚至隨時倒蝕!
世界上大部分地方，樓價都是跟著通脹，上升穩定。不像香港要不停搶地搶樓，他們根本不缺空間、不缺地和樓，又怎會有「港式樓價」(般的升市)出現?
而在歐美買樓，行政費、管理貴和維修費用也不便宜，如美國買樓的律師和代理費用也佔20%，所以「隔山買牛」要諗諗。」
轉載自《iMONEY智富雜誌》
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