【大灣區】盼升值變港樓首期　90後珠海100萬上車夢

　　本港樓價屢屢破頂，年輕人的「上車」夢早已遙不可及，那該何去何從？有九十後決定北上「上車」，第一步參加睇樓團，首站到珠海。珠海距離香港個多小時船程，在粵港澳大灣區規劃綱要快將出台，以及港珠澳大橋即將通車的雙重效應下，該地樓價相對深圳樓仍處「低水」，近年成為港人投資熱點，帶港人北上睇樓的珠海團熱爆。記者以巿民身份跟團，貼地了解當地樓巿，實地視察熱門樓盤。

　　睇樓團「力谷」不限購的商用公寓，公寓面積小，入場費低。不少樓盤更保證「返租」，買入後即時有租收，博樓價升同時有租收，「兩邊等收錢」令不少港人投資客心動。但機中有「伏」，內地樓巿專家、珠海橫琴奧迪國際置業執行董事李海文揭開「返租」的「伏位」，對於不熟悉內地法規的港人，投資「伏位」又豈止一個！

個案篇：港901後盼珠海上車 變港樓首期

　　睇樓團普遍在網上買賣樓宇的平台招客，現時以珠海及中山團最多，每逢周六日出發。珠海團坐高速船來往香港連午飯，團費由98元到180港元，平過一張單程船票；中山團更抵，羅湖往返車程連午飯由38元至68港元不等，有的甚至是零團費。部分睇樓團有發展商補貼，故此中介公司可以「蝕本」出團，有成交的話，中介當然有佣金。參加者出發前最好問清楚看哪幾個樓盤，有團友試過長途跋涉只帶看一個樓盤。 

　　有帶團經紀表示，現時每團一般有10多人參加，最多達50人。搞睇樓團不少是本地小型地產公司。但行內競爭將愈來愈大，隨著香港樓價高成交趨淡，地產經紀搵食難，部分人轉賣大陸樓。買樓的要北上找出路，賣樓的也如是。

去內地睇樓，看示範單位前奏，例必在大廳看樓盤周邊規劃。

　　6月的一個周六，在中環返工、從事金融業的阿曾（化名）不用上班，他一早到上環港外綫碼頭集合，不是為去澳門食葡撻，而是去珠海睇樓。九十後的他第一次參加北上睇樓團，還未在香港買樓，阿曾儲了幾十萬元，決定把「上車夢」暫時北移，「在香港真的買不起樓，於是我有個想法，在大陸買層樓升值，可以套舊錢返香港畀首期。」直言返內地「上車」是無奈的選擇，「但暫時無其他辦法！」

　　阿曾首站選擇去珠海睇樓，理由簡單：去海外太遠；大灣區內的惠州、江門太陌生；深圳樓已經買不起；從價位與位置上考慮，把目標定在澳門旁邊的珠海，由香港坐船過去不過一小時多，也能接受，將來還有港珠澳大橋。他坦言內地經驗僅限於去深圳吃飯逛街，珠海是人生路不熟，報睇樓團跟大隊最方便，這亦是不少港人實地了解內地樓市第一步。

珠海拱北關口旁邊是高鐵站，從珠海去廣州南的車程約一小時。

　　當天行程緊湊，阿曾看了多個樓盤後，令他驚訝內地樓也「劏房化」。睇樓團也只帶看港入可買的商用公寓，幾乎全是開放式間隔，「比我想像中細，即使說面積400、500平方呎，我覺得完全沒有這麼大，實用率很低。」部分在橫琴及保稅區的樓盤，被指值博率高，阿曾坦言不敢買，他認為樓盤周邊荒蕪，待發展好再聚人流，不知要待多少年。更令他卻步的是價錢，仍在開發區的樓盤，面積小，入場費也近百萬元人民幣，「我心目中價位是60萬元人民幣左右，但珠海（樓價）升得好快，我現時的選擇，看來剩得中山。」看過珠海樓，阿曾承認開始有點「心急」，希望樓價未升過自己預算前盡快「上車」，「我會積極返大陸睇樓，已經計劃每兩周上去睇樓一次，但未必跟團，會自己去睇，始終沒有Sales（地產經紀）喺身邊不斷說話會舒服點，可以自己思考下。」

港珠澳大橋效應下，吸引港人到珠海投資。

有傳6月底港珠澳大橋便通車，珠海情人路可眺望港珠澳大橋的位置，成為著名景點。

睇樓團卧虎藏龍 

　　記者以市民身份分別參加了珠海及中山睇樓團，實地了解兩地樓市。每團十多個港人團友，以中年人居多，有幾個是識途老馬，睇樓足跡遍及大江南北，對內地樓市熟悉宛如專家。團中有位中年女士手持中山物業，她指除鍾意睇樓外，更不願錯過任何一個新盤，「我上次睇過兩個盤，今次有另外一個未睇過嘛。」她專程花一日時間就是為看那個新盤，還約記者下次一起去江門睇樓，「江門樓水位低，升值空間才大，我已經嫌珠海樓貴。」

　　睇樓團清一色睇商用公寓，因為在限購政策下，港人不可買住宅，只可買商用樓，其中公寓面積小，價碼相對細，特別受港人歡迎，而且港人買公寓可做五成按揭。自從中央定調住宅「是用來住，不是用來炒」後，炒樓資金遂轉向不限購的公寓，有求有供，發展商亦順勢大量推出一手公寓。有業內人士指，去年 一手公寓供應大增，用內地語形容是「井噴式」爆發。

產權續期未明確

　　公寓的產權年期一般只有40年，比住宅短30年。產權年期是指土地使用年期，由於土地屬國家擁有，把土地租讓出來起樓，因此有使用期限。有發展商「買入」地皮後到賣樓用了幾年時間，到入伙時產權年期剩下30幾年。有團友擔心︰「期滿後會點？會唔會要俾好多錢才續到約？」經紀大派定心丸，表示深圳有住宅期滿後補了萬多元便自動續約，更「抵死」的反問︰「你投資會不會揸層樓三十、四十年呀？」記者查過，實情是未有定案，4月時內地有報道，在相關法律未出台前，會以自動續期、不收費及正常交易三項原則過度，相關法律何時出台則未有公布。

公寓住宅大不同

　　內地樓大致分為住宅及商用，商用樓再細分為公寓、商舖及寫字樓。但有部分住宅起名做XX公寓，睇樓前就要搞清楚，因為在限購政策下，港人只可買商用樓。很多商用公寓自稱商住公寓、商住兩用房、酒店式公寓或公館，按內地法規，商用公寓不可做住宅，但有人在辦公室設床舖休息走灰色地帶。部分公寓的示範單位（內地稱樣辦房）更布置成家居。去年上海政府落令嚴管商用公寓不可居住，觸發逾千名買家抗議，當中不少人受迫於高樓價，轉買商用公寓「上車」。

珠海九洲港附近的向海豪宅，可遠眺港珠澳大橋。

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