【港樓演義之至暗六年】大鱷沙士八萬五連殺 價冧七成負資產十萬

10/07/2018

  1997年6月30日,港督府的米字旗在「Last Post(最後崗位)」的樂聲和雨聲中徐徐落下;7月1日,香港大球場萬眾雲集,慶祝回歸及為香港未來祈福;8月7日,恒生指數無視東南亞正在蔓延的金融風暴,創下16673點的歷史新高;金管局更借出10億美元馳援國際貨幣基金組織(IMF)172億美元救助泰國的方案,絲毫不覺大鱷已兵臨城下。

 

  其後整整六年,伴隨撻訂、割價、失業、Call Loan、甚至燒炭……香港樓市一沉不起。回頭看,當年通街平貨乏人問津,眼下納米天價卻眾人墟冚,歷史和現在是那麼荒謬又那麼真實。

 

2003年沙士令樓市終極一跌,全城樓價插水;黃埔花園859呎單位僅售185萬 (Kenji攝)

 

拆息最誇見三百厘 撻訂、割價潮湧現

 

  1997年10月23日,在泰國、馬來西亞、印尼連下幾城的量子基金創辦人索羅斯(George Soros)開始首輪狙擊香港,以狂拋港元拉低港元匯率,逼使金管局扯高銀行拆借利率最誇張至300厘,當日恒指重挫1211.47點,28日再狂瀉1621.8點,盛極一時的樓市開始轉勢--撻訂潮湧現,新樓盤割價,地產中介櫥窗滿是「欲哭無淚」、「股票拖累」、「十萬火急」的求售廣告。至1998年春季,香港失業人口突破了10萬人的歷史新高。

 

  但情況仍未到最壞,至1998年8月,索羅斯揚言「一戰終結香港」,最終港府史無前例連續10個交易日累計動用近1200億港元狂掃33隻大藍籌推高期指;8月28日期指結算日當天,宣布港元港股反擊戰「勝利」。

 

無視經濟逆轉 兩年新增供應多達19萬

 

  回到在香港處於亞洲金融風暴的風眼的1997年10月,首任特首董建華於首份《施政報告》提出被稱為「八萬五」的安居計劃,包括每年興建公營和私營房屋單位不少於85000個;十年內全港70%的家庭可自置居所;輪候租住公屋的平均時間縮短至3年等。

 

  「官鱷大戰」官府「勝」了,但樓價卻在短短一年間暴跌五成,中原城市領先指數(CCL)自1997年10月的102.93挫至1998年10月的45.71。樓市元氣大傷,疊加1998年香港GDP錄倒跌5.1、失業率高企,卻並未引起港府對經濟已經逆轉的警覺;除1998年6月宣布暫停供地9個月外,1997-1999年三年累計賣出的住宅用地分別多達19塊、10塊、16塊,且不包括居屋計劃用地等。

 

  激進供地的後遺症隨著2000年首批「八萬五」計劃85710個單位建成開始顯現;到2001年,再有10萬個單位面市,令1999年-2000年漸現復甦的樓市因供應急升再度承壓。

 

董建華「沒提過=不存在」失公信 孫九招救駕

 

  令人譁然的是,2000年6月29日,董建華面對傳媒追問「八萬五」何去何從時,首次明言「從98年就再沒有提過『八萬五』這個字眼,你說還存不存在?」此「沒提過=不存在」的關公災難令董氏房屋政策至此威信無存;加上被詬病以發展數碼港為由,讓電訊盈科(00008)免競投獲得土地興建豪宅,以及以推動環保為名,容許地產商大興「發水樓」,民望愈見下跌。

 

2001年,董建華於《施政報告》宣布決定暫停出售「居屋」 (資料圖片)

 

  禍不單行,2001年「911」事件重創香港航運、旅遊業,10月中原城市領先指數失守40大關,相當於自1999年中的復甦高位下降近四成。九龍站上蓋擎天半島首批開售不到4000元,董建華其後於《施政報告》宣布決定暫停出售「居屋」。

 

  2002年7月,董建華開始第二屆任期並推行高官問責制。時任房屋及規劃地政局問責局長的孫明揚,經過4個多月的研究,於2002年11月公布被稱作「孫九招」的「托市」措施,包括取消拍賣土地及暫停勾地一年、即時結束居屋計劃、終止出售公屋計劃等。

 

負資產逾十萬宗 九招救市「遺毒」發酵

 

  「孫九招」旨在重建市民對樓市的信心,但人算不如天算,2003年沙士令樓市終極一跌,中原城市領先指數當年8月低見31.77,較97高位蒸發七成,全城樓價插水;海怡千一呎海景單位賣300萬亦乏人問津,黃埔花園859呎單位僅售185萬,沙田第一城980呎中層單位亦只開價229萬,沙士前後開盤的豪宅貝沙灣部分分層呎價低至5000元……平貨通街,卻無人敢買。

 

  房子資不抵債,全城負資產數字高逾10.5萬宗,相當於每5個供樓港人就有1個負資產,共涉未償還貸款逾1650億元。

 

  以天水圍嘉湖山莊為例,負資產個案就超過1000宗;發展商以震撼呎價1998元推售的將軍澳廣場,亦有一半新盤業主淪為負資產。半生積蓄來買樓,卻換來揹上重債負資產,有人甚而自尋短見……

 

2003年沙士令樓市終極一跌,全城樓價插水;海怡千一呎海景單位賣300萬亦乏人問津 (Carol攝)

 

  未能挽樓市於狂瀾,「孫九招」的「遺毒」卻在2005年3月14日接替董建華「腳痛下台」的曾蔭權施政年代發酵。忌憚樓市繼續下挫的「煲呔」,一方面沿用「孫九招」的停建及停售居屋政策,另一方面續以被動的勾地制取代定期賣地,最終令私人住宅落成量急跌,疊加內地淨遷入人口每年遞增以及2008年內地「四萬億」計劃引發的北水南下潮,均埋下今日樓價因供應無以為繼而暴炒狂升的伏筆。

 

表列董建華任內主要房策及香港樓價變化

 

  董建華1997年7月-2005年3月任內期間,樓價累計下跌50%,最多時曾挫七成。表列董建華任內主要房屋政策及香港樓價變化:

 

 

撰文:俞瑾

延伸閱讀

More
  • 道瓊斯工業平均指數
    升 39,768.45
    +8.37 (+0.021%)
  • 標準普爾500指數
    升 5,251.06
    +2.57 (+0.049%)
  • 納斯達克綜合指數
    跌 16,383.49
    -16.03 (-0.098%)
精選預託證券 More
00688 中國海外發展
按盤價(HKD)︰升11.168
變動率︰+4.466%
較港股︰-0.82%
02318 中國平安
按盤價(HKD)︰升33.437
變動率︰+1.604%
較港股︰+1.17%
00939 建設銀行
按盤價(HKD)︰跌4.700
變動率︰-2.358%
較港股︰-0.42%
00003 香港中華煤氣
按盤價(HKD)︰跌5.596
變動率︰-3.051%
較港股︰-5.63%
精選中資美股 More
GDS 萬國數據
按盤價(USD)︰升6.675
變動率︰+5.450%
IQ 愛奇藝
按盤價(USD)︰升4.225
變動率︰+4.839%
BILI 嗶哩嗶哩
按盤價(USD)︰升11.275
變動率︰+2.221%
YUMC 百勝中國
按盤價(USD)︰升39.610
變動率︰+1.668%
精選美股 More
RIVN
Rivian Automotive
按盤價(USD)︰升11.425
變動率︰+3.958%
COIN
Coinbase Global
按盤價(USD)︰升266.500
變動率︰+3.818%
GME
GameStop Corp
按盤價(USD)︰跌12.535
變動率︰-4.822%
AMC
AMC Entertainment Holdings
按盤價(USD)︰跌3.695
變動率︰-14.862%
美國指數之報價延遲最少15分鐘。
美股之報價延遲最少15分鐘。
美國時間為 : 28/03/2024 12:56 EDT
港股之報價延遲最少15分鐘,更新時間為:28/03/2024 18:00
美國指數之報價延遲最少15分鐘。
美國時間為 : 28/03/2024 12:56 EDT
顯示更多
緊貼市況
  • 00290 國富創新
  • 0.490
  • 09863 零跑汽車
  • 26.250
  • 02883 中海油田服務
  • 9.000
  • 01747 HOME CONTROL
  • 0.450
  • 01536 煜榮集團
  • 0.094
  • 06686 諾亞控股
  • 16.500
  • 目標︰--
  • 09699 順豐同城
  • 9.680
  • 目標︰$11.00
  • 02331 李寧
  • 20.800
  • 目標︰--
  • 06969 思摩爾國際
  • 6.660
  • 目標︰--
  • 00883 中國海洋石油
  • 18.120
  • 目標︰--
  • 02382 舜宇光學科技
  • 39.950
  • 00700 騰訊控股
  • 303.800
  • 09988 阿里巴巴-SW
  • 70.250
  • 01299 友邦保險
  • 52.550
  • 00001 長和
  • 37.800
  • 02313 申洲國際
  • 74.100
  • 目標︰$77.00
  • 06030 中信証券
  • 12.900
  • 目標︰$14.00
  • 02602 萬物雲
  • 19.660
  • 目標︰--
  • 內房 More
  • 01233 時代中國控股
  • 0.228
  • AI More
  • 09888 百度集團-SW
  • 102.700
品味生活
備註: 本地指數之報價為即時更新,資料更新時間為 28/03/2024 18:00
中國指數之報價為即時更新,資料更新時間為 28/03/2024 16:29
期指之報價為即時更新,資料更新時間為 29/03/2024 00:56
緊貼市況之報價延遲最少15分鐘,資料更新時間為 28/03/2024 16:40
港股即時基本市場行情由香港交易所提供; 香港交易所指定免費發放即時基本市場行情的網站
放大顯示
風水蔣知識
人氣文章
財經新聞
評論
專題
  • 生活
  • DIVA
  • 健康好人生
專業版
HV2
精裝版
SV2
串流版
IQ 登入
強化版
TQ
強化版
MQ

觀落陰:什麼是觀落陰?人人都可參加地府自由行?遊地獄到底係點?

帶你探索全新主頁!輕鬆探索精選資訊!

全新etnet健康網購 賞維他命D3 (價值$108) 齊齊提升免疫力