內地代建龍頭 綠城管理輕資產取勝

04/06/2021

  分拆自綠城中國(03900)的綠城管理(09979)為本港首隻上市代建股,地位獨特。

 

  貴為內地代建行業的龍頭,綠城管理憑藉輕資產商業模式連番參與政府及商業代建項目,配合行業的上升周期,定單相信有增無減。

 

(CNS圖片)

 

  對不少股民而言,「代建」一詞可能較為陌生。它和物業開發和物業管理一樣,都是房地產業內的子行業。三者之中,代建商和物管商相似,俱以輕資產的模式經營,不會投入大量資本開支。物管商負責於物業內為業主及訪客提供管理及增值服務。至於代建,概念和監工近似,向開發商提供項目興建和規劃方案,同時從對方賺取服務費收入。根據中國指數研究院統計,由2010至2019年計算,全國新訂約代建建築面積合共約2.7億平方米,年均複合增長率達25%。內地嚴控開發商負債水平,不少中小型內房面臨資金壓力,選擇代建服務減少營運風險將成趨勢。估計到2024年,全國新訂約代建建築面積會繼續以年均兩成的速度增長(見圖一),和物管行業同樣處於上升周期。

 

大型內房兼攻代建

 

  目前,約20間全國及區域級別的開發商都相繼踏足代建業務,包括綠城管理、萬科企業(02202)、富力地產(02777)和即將上市的中原建業(新上市編號︰09982)。當中逾半企業專注於商業項目代建,餘下則主打政府項目。至於本港代建第一股綠城管理,為目前內地代建行業的領導者。截至2019年,以累積代建總面積計算,綠城管理市佔率逾三成(見圖三)。集團背靠母公司綠城中國,除主打住宅項目的代建,亦參與政府代建業務,項目覆蓋保障房、以及酒店、學校和產業園等公共建築。公司拓展商業代建的策略,在於擴大項目的參與種類,把客戶群擴大至小型商業寫字樓物業開發商,和計劃投資商業項目的金融機構,逐步鞏固並擴大市佔率。

 

  區域布局方面,目前綠城管理逾半收入來自華東地區。綠城管理憑藉在當地建立品牌壁壘, 在長三角取得較佳的客戶認知度,加上本身在代建行業擁有數一數二的經驗, 參與項目往往較周邊項目取得一定的溢價。環顧收入架構,綠城管理地域貢獻集中度仍偏高。由於公司背靠以高端房屋見稱的綠城中國,因此未來有望跟隨母公司打入華東以外地區,提高在各地的代建滲透率。綠城管理另一競爭優勢體現於平台搭建。公司正開發代建生態圈,透過嶄新管理體系,建立一個覆蓋全個物業開發行業價值鏈的綜合代建平台。並且於早期發布「綠星」標準,以成為歷史尚短的代建行業通用標準為目標。

 

  綠城管理早前公布首份全年成績表。公司去年因升級業務模式,主動減少政府代建業務之下,收入按年下跌9%至18.1億元(人民幣‧下同),然而受惠於項目毛利率藉管理優化上升近4個百分點、聯營公司業績增長以及所得稅率減少,盈利按年增加35%至4.3億元,上市即有個好開始。公司透過自營及合營方式拓展業務,去年商業及政府項目管理面積俱同時延續逾年的升勢(見圖四),足夠滿足未來數年的收入要求。公司相繼出售虧損的景觀建設業務和減持景觀設計公司股權,有助把資金重新投入於代建業務。

 

 

首季績優高管增持

 

  較早前,綠城管理公布首季營運數據,期內定單新拓代建項目的合約總建築面積達902萬平方米,佔去年全年完成指標的48.3%,至於新拓代建項目代建費預估23.4億元,亦佔去年全年完成指標的40.3%。天風證券看好,公司多元化的客戶結構及區域布局,具備能力為不同區域的多類型客戶提供差異化服務下,全年定單預期能穩定增長。首次跟蹤綠城管理的瑞銀亦指,內地代建領域收入在行業滲透率增至15%的情況下,至2030年的年均收入增速料達13%,綠城管理同期的項目管理收入料增至1,000億元,盈利能見度高。此外,首席執行官李軍4月亦斥約97萬港元,以平均價每股3.6港元增持27萬股,並且承諾三年內不轉讓,為綠城管理增添正面訊號。

 

  自李軍增持及首季宣布佳績後,綠城管理開始起動,本周更闖抵上市新高5.67港元。上市未足一年已較招股價累升逾倍。內地代建行業前景亮麗,加上本身屬行業龍頭的綠城管理的項目儲備充足下,未來數年盈利持續增長的機會不俗,具備優質股的元素下值得伺機吸納。一旦該股回抵5港元心理關口,即等同預測市盈率約17倍時可以買入,目標價看兩成回報即6港元,一旦失守4.5港元則宜止蝕。

 

轉載自《iMONEY智富雜誌》

 

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