胡‧說樓市|「儲本金」的幻象

20/09/2022

一直以來,「租 VS 買」都是樓市熱門話題,最主要的爭論點是「租抵,還是買抵?」,而過去多年市場的論點都主要圍繞每月租金開支多,還是供樓利息多,因為兩者都屬於肯定不能收回的支出,但隨著近月樓市轉向,這個立論的盲點開始浮現。

 

⚠️收不回的開支

假設一層$800萬的物業,借盡90%按揭,30年還款期,以目前新造H按封頂息率P-2.25厘計算,每月供款$30,863,同一物業每月租金為$20,000,驟眼看似乎「租抵過買」,但將供款拆開,當中$13,538用於償還本金,$17,325用於支付利息,後者才屬於支付給銀行,收不回的成本,這樣比較下,每月利息仍低於租金,故「買抵過租」,至於$13,538償還本金的部分,未來仍可將物業出售收回成本,故這筆開支可視為「儲本金」。這是過往最常聽到的說法。

 

⚠️「儲本金」的隱含假設

然而,提出這種說法的,卻忘記交代這說法的假設(Assumption),就是「假設其他條件不變」(ceteris paribus)。要理解這種說法的本質,我們必先拆解所謂「儲本金」的隱含意思,「儲」者即是你每月的儲蓄,將節約下來的金錢儲起來備用,擁有權全屬於你,而每月供款償還本金的部分,屬於儲蓄嗎? 不,這是你將支付上手業主的代價透支,攤分30年分期付款,換言之這筆本金是你為上手業主的「儲蓄」(因為賣方在出售一刻已經收齊所有款項,不會減少),而非你自己的「儲蓄」。

 

明白「儲本金」的隱含意思後,相信你亦明白這種說法的假設,簡單而言就是「假設樓價不變」,這種假設在樓市向好時,看似沒有犯駁,但在樓價轉向時,則不太對勁。換言之,買樓自住後你可以收回的並非每月償還的本金,而是你轉售後所收回的代價,亦即你每月償還的本金可換來的是物業擁有權,而非儲蓄。這時候要跟租金開支對比的,除了支付給銀行的利息外,仍有現時轉手所蝕的價格,還未計及買賣物業一來一回的雜費,如律師費、厘印費、經紀佣金、居住期間的管理費及差餉地租等。

 

看到這裡,我們並非,亦絕無半點想證明「租好過買」,還是「買好過租」,只想透過解構「儲本金」的說法,提醒各位谷友,作為傳統投資工具,物業價格可升可跌,正如買股票或基金前,都必須先深入了解該投資工具的特點,再衡量負擔能力,有充足準備下,才能盡量減低風險。

 

⚠️常見的邏輯謬誤

市場上似是而非的說法多的是,例如「地價已咁貴,加上建築成本高企,發展商點會平賣俾你」,我們聽過最離譜的銷售伎倆是,「過去多年樓價年均約有10%升幅,今次你買呢個樓花,三年後沽出,帳面利潤已有30%,扣除雜費都可以有1X%利潤,即是你放一成首期,就可以換來1X%利潤」正常情況下,買賣雙方都想在交易中賺盡對方,如果早已確定三年後穩賺1X%,發展商又會否以此定價? 這是市場常見的謬誤,谷友聽到後要多加提防。

 

原文:
https://www.wuchatprop.com.hk/%E7%B7%A8%E8%BC%AF%E9%83%A8%E9%9A%A8%E7%AD%86-%E5%84%B2%E6%9C%AC%E9%87%91%E7%9A%84%E5%B9%BB%E8%B1%A1/

 

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