【上海特寫】無懼疫情上海樓市活躍 熱度難持續十月成交或下墜

03/10/2022

 

  今年以來,新一輪新冠疫情在內地多個城市爆發,加上中國經濟下行壓力加大,以及前期樓市調控政策滯後顯現等因素,全國房地產市場進入寒冬。然而,經歷了逾兩個月封控的上海,在6月份解封之後,樓市成交卻一直保持活躍,房價更領漲全國,成為「逆市奇葩」。

 

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  上海中原地產的數據顯示,由於疫情期間積壓的需求集中釋放、疫後房屋改善的需求增加以及樓市穩增長政策出台等因素影響,上海6月新房成交面積90.1萬平方米;7月進一步提高到120.5萬平方米,為去年2月以來的峰值;8月新房成交面積雖然略降至114萬平方米,但絕對量仍保持在110萬平方米以上,屬於活躍範圍;9月以來(截至9月29日),上海新房成交面積為112.8萬平方米,通常最後一日還有衝刺,因此成交面積超過8月份的114萬平方米不成問題。


  另據國家統計局最新的數據,8月上海新房價格同環比分別上升3.7%和0.6%,二手房價格同環比上升2.8%和0.6%,其中新房環比漲幅居全國首位,二手房同環比漲幅均排在全國前三位。


  二手房成交方面,上海鏈家研究院的數據顯示,今年8月,上海二手房成交近2萬套,和7月不相上下;成交量同比增長11%,是自去年初以來首次同比增幅「轉正」。


新樓價格表現穩定 惟成交難快速增長


  上海中原地產資深分析師盧文曦指,上海新樓價格受指導價約束,表現較為穩定,之所以環比漲幅居全國第一,有補漲的因素。今年上半年,上海受到疫情的影響,交易是冰凍的,所以上半年積壓的購房需求在下半年存在集中入市的情況。一方面,「賣小買大」的置換需求登場,另一方面,改善樓盤供應量增加,兩個因素疊加便推高了房價的環比漲幅。

 

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原本有人預測,在上海解封之後一些人會以最快的速度逃離上海,導致房價出現一波下跌然而事實卻並非如此。(林雯婕攝)


  這波熱度究竟能夠持續多久?盧文曦認為,目前全國樓市處於調整階段,因此上海樓市成交也不具備連續的快速增長的基礎,再加上十一長假影響,成交量下墜是大概率事件。他預計,如果上海樓市韌性依舊強勁,那麼10月新房成交會維持在80萬平方米以上。而二手房由於均價普遍較同地區的新房更貴,市場成交可能會在10月明顯降溫。


豪宅成交攀升 部分價格兩年內翻倍

 

  此外,上海樓市今年還有一大亮點就是豪宅成交量的攀升。上海中原地產數據顯示,8月上海共成交一手豪宅(總價2000萬元人民幣,及10萬元人民幣/平方米以上)290套,同比增長約12.4%。另外根據「貝殼找房」等平台公開的二手房成交數據,上海豪宅今年成交價漲幅驚人,部分二手豪宅的成交單價在兩年內已經翻倍。

 

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今年疫情過後,上海豪宅市場成交量攀升,部分豪宅價格兩年內翻倍。(林雯婕攝)


  對此,盧文曦解釋說,豪宅具有較為出色的產品附加值,且因為價格高昂通常只在小範圍內流轉。加上買家一些個人的偏好,因此超出產品本身以外的影響因素特別大,所以會帶來成交價格上的明顯波動;同時,由於豪宅本身具有較強的稀缺性及較弱的流通性,因此豪宅的價格比較堅挺,尤其是頂尖產品不具備大幅下跌的空間和可能。從成交情況來看,即使是在市場低迷期,豪宅也只是在成交量方面明顯縮水,價格上的縮水相對較少。

 

撰文:經濟通駐滬記者林雯婕

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