《嚟緊炒Ｄ乜》ＥＳＲ受惠亞太電商發展，積極併購催化股價攀升

　　《嚟緊炒Ｄ乜》亞太區最大的物流地產平台ＥＳＲ（０１８２１）受惠於電子商務在疫情期
間加快發展，過去一年業績持續增長，未來前景仍然值得看好。
　　ＥＳＲ主要從事物流資產投資組合管理，業務分為三大分部。基金管理分部主要透過基金及
投資公司代表資本合夥人管理資產從而賺取手續費收入，手續費包括基本管理費、資產管理費、
收購費、發展費及租賃費。當超過預定目標內部收益率且資本合夥人收到預定的資本回報後，
ＥＳＲ亦以獎勵的方式參與並非按比例計算的利潤分成。開發分部主要從事持續發展、建設及銷
售投資物流物業賺取開發利潤，亦通過公司所管理的基金及投資公司的共同投資份額賺取分成盈
利及分成升值收入。投資分部從事的業務包括出租物業賺取租金收入及升值收入，從所管理的投
資基金及投資公司與不動產投資信託基金賺取股息收入、分成盈利及分成升值收入，以及持有其
他投資，包括於其他公司的少數權益。
　
＊多個大型開發項目未來數年交付＊
　
　　２０２０年，ＥＳＲ的收益主要來自基金管理分部，該分部的收益佔總收益４８％。儘管基
金管理分部並非ＥＳＲ最主要的盈利來源，但業績表現穩定。年內，ＥＳＲ在中國、韓國、日本
、澳大利亞及印度設立七個新基金，集資超過３５億美元。ＥＳＲ　Ｋｅｎｄａｌｌ　
Ｓｑｕａｒｅ　ＲＥＩＴ亦成功在韓國上市。
　　開發分部業績佔分部業績總額約４４％，物業落成進度及投資物業公允價值變化可能影響該
分部的業績表現。ＥＳＲ多個大型開發項目將於未來數年交付。中國上海青浦雨潤一期預期於
２０２１年底前完成，中國嘉興獨山港項目計劃於２０２２年竣工。日本的ＥＳＲ東扇島配送中
心一期預期於２０２３年竣工。
　
＊盈利表現不受新冠肺炎疫情影響＊
　
　　投資分部佔分部業績總額約３４％，投資物業公允價值變化及股息收入會左右該分部的業績
表現。新冠疫情期間，電子商務騰飛帶動租賃穩健增長，出租率保持在９０％的健康水平。該公
司的冷鏈、製造、零售及物流業客戶的需求錄得增長，尤其是電子商務相關租賃。年內ＥＳＲ於
中國江蘇省收購三項物流物業，其中一項資產全部出租予ＪＤ﹒ｃｏｍ，另一項在建資產全部預
出租予順豐速運，第三項資產將進行改建。
　　按國家劃分的收益，來自澳洲的收益佔總收益３６％。該公司來自印度的收益比重低，但增
長迅速。該公司管理的資產以日本、韓國及中國的物流資產為主，相關建築面積主要位於中國，
其次位於日本、韓國、新加坡為該公司提供穩定收入。
　　２０２０年，ＥＳＲ的股東應佔溢利增長約１６﹒８％至約２﹒９億美元。２０２０年上半
年的股東應佔溢利為１﹒３億美元，增長約７５％。盈利表現不受新冠肺炎疫情影響。
　
＊為澳洲第三大物流地產管理公司＊
　
　　ＥＳＲ今年新發行相當於約１﹒５億美元的新加坡元永久證券，所得款項淨額用於再融資、
收購及投資資金以及營運資金等。於發行債券前，ＥＳＲ以約２﹒８億美元收購日本大阪南港配
送中心一期全部權益，日後該項目將會注入新成立的日本收益基金。另外，ＥＳＲ又宣布提供
７﹒５億澳元聯手收購澳洲物業組合及物業管理公司，佔２０％權益。執筆時，ＥＳＲ宣布收購
已完成。按所管理的資產及總面積計算，該公司將成為澳洲第三大物流地產管理公司。
　　ＥＳＲ的物流資產業務受惠於亞太地區電子商務高速發展。該公司基金管理規模不斷擴大，
開發物業陸續落成，又積極進行收購，有利該公司保持長期盈利增長。該公司的股價趁收購完成
的好消息上揚，有望再次挑戰今年的高位２７﹒１５元。《經濟通通訊社特約分析師　韋健士》
　
　表列ＥＳＲ（０１８２１）及部分同業股價升跌幅（％）：
　
　股份（編號）　　　　　　本月以來　　　　本季以來　　　今年以來　　去年第四季以來
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　ＥＳＲ　（０１８２１）　＋１﹒６３　　　－１﹒９７　－１０﹒２５　　　＋３﹒７４
　先豐服務（００５００）　－１﹒０９　　＋６８﹒５２　＋４４﹒４４　＋１３９﹒４７
　嘉里物流（００６３６）　－０﹒４３　　　＋０﹒１７　＋３７﹒８１　　＋７０﹒０５
　北京建設（００９２５）　＋１﹒８７　　　＋０﹒９３　＋１０﹒１０　　＋１０﹒１０
　健升物流（０１５２９）　－７﹒４４　　＋４７﹒４１　＋６４﹒４６　　＋３２﹒６７
　中通快遞（０２０５７）　－７﹒０８　　　＋７﹒４２　　＋３﹒１０　　　＋３﹒９４
　嘉泓物流（０２１３０）　－３﹒５５　　　－５﹒２３　＋８７﹒９０　＋１８６﹒０９＃
　順豐房託（０２１９１）　＋２﹒０６　　－１０﹒２４＠
　京東物流（０２６１８）　＋０﹒９６　　　＋３﹒９４＊
　環宇物流（０６０８３）　＋５﹒８８　　　＋９﹒７６　＋１１﹒１１　　　＋５﹒８８
　圓通速遞（０６１２３）　－５﹒２３　　－１７﹒２３　　－４﹒８３　　　－７﹒１８
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　股指
　恆指指數　　　　　　　　－１﹒４５　　　＋１﹒２３　　＋５﹒５０　　＋２２﹒４６
　國企指數　　　　　　　　－２﹒４９　　　－３﹒２３　　－１﹒１２　　＋１２﹒９９
　恆生科技指數　　　　　　－１﹒０９　　　－２﹒０５　　－４﹒８７　　＋１３﹒１０
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　註：資料截至６月１８日中午收市
　＃去年１０月掛牌，與上市價２﹒６６元比較
　＠５月掛牌，與上市價４﹒９８元比較
　＊５月掛牌，與上市價４０﹒３６元比較
　
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