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2021-06-09

【生財有道】連租約買入物業 按揭有乜要注意?

 

  具體來說,1000萬元以下的物業如屬自用,在按揭保險幫助下,最多可以承造高達8成甚至9成(要求所有抵押人於申請按保時均未持有物業,及固定收入)按揭,在沒有按保下也可承造6成按揭。不過,非自用單位,按揭便要降低至5成。然而,1000萬元以上物業,不論自用或連租約,均一律只可承造5成按揭。

 

  以一個價值700萬元的物業為例,如果作自住用途,若不打算使用按揭保險,可承造6成按揭,貸款額為420萬元,首期為280萬元,以30年按、P-2.75厘(2.5厘)計,每月供款約為16595元;但同一價位的連租約物業,按揭成數最多只能造5成,貸款額只有350萬,首期有需要增加70萬,但每月供款減少為13829元。因此,所以買入連租約單位前要預備充足的首期。

 

(資料圖片)

 

壓力測試:要求更加嚴格

 

  除了按揭成數要降低,連租約單位在供款與入息比例及壓力測試方面較為嚴格,自住物業則較為寬鬆。自用物業的供款與入息比率(DSR)上限為50%,壓力測試下的供款與入息比率上限為60%,而連租約單位供款與入息比率為40%,壓力測試下的供款與入息比率上限為50%,分別低10個百分點。

 

  再以700萬物業為例,如果自住承造六成按揭(60% LTV)、以按息2.5%及30年按計算,自住物業的50% DSR月入下限為33190元,壓力測試後的月入下限為39745元。不過,如果連租約物業的按揭入息要求則較高,以按五成(50% LTV)計,40% DSR月入下限達34573元,壓測方面則雖然按揭成數低了,但DSR又收緊,五成按的50% DSR和原先的六成按60% DSR此消彼長下沒大變化,為39746元。

 

(資料圖片) 

 

  若買家首期不足,因自住樓可以透過按揭保險最多借九成,先將自住樓加按再套現買連約盤又是否可行?以上述700萬物業例子計,八成按揭,首期140萬元,借盡是560萬。假設業主買入時是借300萬元,累計還本已80萬,現時可套現340萬(700-140-300+80),佣金印花稅裝修要儲蓄搭夠。但因借款額多了,入息要求自然水漲船高,如保費全數加借,貸款額為574萬元,月供22673元,壓測60% DSR之下更達54303元,不要忘記還有收租單位的那39746元(雖然租金可用來抵消)。似乎加按再套現的方式,只適用於本身收入較高,當然還要早年買入物業已升值的一群。

 

  如果本身月入只有39000元,只能通過自住物業的壓力測試,連租約物業則難以過關,因此,打算買入連租約單位前,要充份計算自己的負擔能力。

 

(iStock圖片)  

 

想借盡?方法是...

 

  如果買家希望借盡按揭,買入後業主其實可以嘗試向銀行解釋,當租客退租後,單位將會作自住用途。不過要留意,有關單位的租期須還剩不足6個月,及需要租客願意簽署不續租同意書,才能說服銀行批出較寬鬆的按揭。而如果租期超過6個月,實力較強的買家可考慮先以連租約物業身份申請低成數按揭,當租客遷出後,再向銀行申請加按,銀行便會根據申請人實際狀況,批出額外的按揭成數。

 

撰文:經濟通記者羅駿豪

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