過往專欄

　　樓價高不可攀、買樓靠「父幹」、新樓劏房化、舊樓劏房也「半山租價」……港人的住屋問題已水深火熱，香港榮登全球樓價最難負擔之冠，如此第一實在可悲。如何「拯救」港人逃出上樓難的宿命，成為4名特首參選人政綱焦點。

　

　　四人先後提出房屋政策，不約而同拓展土地增加房屋供應。當中亮點，包括曾俊華提出長遠六成人口住公營房屋及丁居（丁屋及居屋）合一計劃。其對手林鄭月娥要重建新置業階梯，增設「港人首置上車盤」，協助夾心階層上車。若以上政綱符諸實行，能否為港人帶來安居樂業？

　

　　研究樓巿樓價學者、立法會議員姚松炎與研究土地及房屋政策的民間組織本土研究社成員林芷筠接受本刊專訪，剖析三項房屋政綱：六成人口住公營屋、丁居合一及「港人首置上車盤」。究竟這些建議幾有新意？會不會只是無限期期票？抑或真的可為港人實現置業夢？

　

特首參選人 置業房屋政綱比拼：

　

林鄭月娥

　

　

　　1. 增加開拓房屋用地，檢視土地來源，包括維港以外填海、舊區重建、「棕地」、郊野公園邊陲等

　　2. 建立五級置業階梯：公屋、綠置居、居屋、港人首置上車盤及私樓

　　3. 港人首置上車盤為中產家庭可負擔的上車盤

　

曾俊華

　

　

　　1. 落實東大嶼都會及新界北巿鎮，但不影響郊野公園

　　2. 增加土地地積比率，要求發展商撥出5%樓面作社區用途

　　3. 六成巿民住公營房屋

　　4. 研究丁屋、居屋混合發展多層大廈的可行性

　

葉劉淑儀

　

　

　　1. 檢討賣地機制

　　2. 居屋售價與收入而非巿價掛勾

　　3. 研究發展近巿區的綠化地、林邊地及郊野公園等，檢討「棕地」。

　　4. 研究雙贏解決丁屋問題方案，例如丁廈

　

胡國興

　

　

　　1. 劃地興建「港人首次住屋」

　　2. 檢討棕地，如設立棕地資料庫

　　3. 增建居屋

　　4. 增加人手，加快處理丁屋申請

  

六成人住公營房屋夢 要等250年

　

　　曾俊華提出讓全港六成人住公營房屋目標，包括公屋及居屋。翌日特首梁振英立即出來回應，指「不再向私人巿場賣地，才能做到。」，「明寸」對方開「空頭支票」。不過新加坡都有八成人住公屋，香港想六成人口住公營房屋，到底有幾難？答案是不是沒可能，不過要等250年！

　

曾俊華又再計錯數？

　

　　250年這個驚人數字，是由姚松炎推算出來的。讀測量出身的他，在大學教書主力研究經濟、發展、土地及房屋政策，去年當上立法會議員，「很多人以為，現在都有46%人口住公營單位，距離60%相差僅14%，很容易追到，但這條數不是直線比例去計算。」他舉例香港由最初有100萬間私樓，開始每年興建10萬間公屋，10年後公屋比例才佔9%，到150年才佔60%，這是按整體比例去計算，所以比例愈高，所需時間愈長。

　

立法會議員姚松炎推算出六成人口住公營房屋，要等250年。

　

　　他按2014年《長遠房屋策略》（簡稱長策）文件提出三項數字去推算。一是未來10年，興建46萬個新單位；二是公私營單位六四比，即28萬個公營單位，18萬個私營單位；三是平均每戶人口2.6人至2.8人。以每10年增加46萬個新單位同時，人口亦增加，推算結果顯示要250年後，即2267年，新單位總量1,420.7萬間，其中六成公營單位852萬間，估算到時人口達3,866萬，六成人口即2,320萬，約859萬戶，剛好對應到800多萬間公營單位數字，「但到時全港土地全部被開發，再無郊野公園及綠化帶，才能做得到。」

　

　　姚松炎繼而「笑笑口」說，倒有三個方法可「提速」實現。一是政府把所有房屋收歸「國」有；二是政府買入私樓做公屋；三是由現在開始，只建公屋，不建私樓，推算20年後可以實現。不過以上建議純粹妙想天開，因為這將帶來更大問題，尤其是最後的一個方案，「如果沒有私樓，又不符合公屋資格的家庭怎辦？還有，地產發展這個行業豈不完蛋？整個行業鏈要消失？」曾俊華提出讓全港六成人住公營房屋，說明是長遠目標，他未有提出要多長遠，也沒有提供實現路線圖。姚松炎直言：「明顯地他計錯數！」

　

供應增多不代表樓價跌

　

　　要解決港人上樓難，四名特首參選人不約而同提出拓展土地，多建房屋，增加供應，因為大家相信樓價高企，是因為供應不足。不過，姚松炎認為，樓價高與供應多少無直接關係。

　

　　自2009年姚松炎用實質利率預測樓巿。負實質利率時，有錢在手的人湧向買磚頭保值，推升樓價。他舉例，假設有人持有1,000萬元，甚麼也不做，會因通脹「縮水」，但如果樓價升值高於通脹，甚至向銀行借錢買樓所付的利息也低於通脹，買樓就成為對抗通脹的工具，「買磚頭既然保值，買樓就如買金，不論多貴，不論你有沒有需要，最重要是保值，因為現金信不過，總之有錢就買磚頭。」他表示，這理論已有至少4次實例證明，「當負實質利率時樓價大升，變正實質利率時，樓價則大跌，1987日本、1997年的香港、2007年的美國及2008年的西班牙正是如此。」

　

　　他指實質利率理論解釋了即使增加供應，樓價不跌反升的怪現象。他指內地正是如此，面對人民幣貶值，不少人買磚頭保值，雖然不斷有供應，結果內地一線及部分二線樓價飛升，而且逢盤必搶光，政府於是出招限購，例如買第二套新屋家庭要付更高首期、繳付更多稅等，阻截炒風，上海因而有人為多買一個新單位不惜離婚。

　

　　反觀香港，姚松炎認為樓價高企亦是負實質利率所致，但政府「加辣」打擊炒家，在他眼中只是止痛藥，增加供應根本解決不了問題，「情況似很多人炒金，你卻不斷增加供應，結果買得更多。」他指除非增加的供應量很龐大，例如當年的「八萬五」，令投資者預期不會賺錢而離場，樓價才會跌。如果新增1萬、2萬個單位，投資者不會離場，在負實質利率下，有甚麼比買樓穩健和高回報？

　

加息周期來必影響港樓

　

　　樓價何時會跌，姚松炎相信，當負實質利率轉正時。而這一刻可能快要來臨，他指當美國加息，香港通脹回落，負實質利率變正，買樓為保值的炒家預見樓巿再無利可圖便會離場，但令人擔心的是，炒家一走，樓巿出現供多於求之時，而政府早定下的增加供應量不能一下子叫停，結果出現落井下石的情況，帶來惡性連鎖反應。他用數學模型計出，美國加息多少對香港樓巿影響，「如果持續跌30%，按國際定義，就是樓巿泡沫爆破。樓價跌三成，放貸人會停止或減低放貸，銀行開始Call loan（叫借貸人還款），把有風險的借款盡快調回，這將引發連鎖反應，由零售到舖租下跌，失業率上升，整個巿場會逆轉，繼而進入惡性循環，難以翻身。」

　

特首參選人曾俊華房屋政網以六成人口住公營房屋為目標。

 

實質利率 Real Interest

　

　　是指名義利率（Nominal Interest Rate）減去通脹率的真實利率。名義利率是指銀行公布的利率。假設銀行公布利率為2.02%，通脹率為2.5%，相減得出的實質利率為-0.48%。實質利率出現負數，稱為負實質利率，相反為正實質利率。

　

六成人口 住公營房屋點計？

　

2017年

　

　　‧房屋總量：約271萬

　　‧總人口：729萬

　　‧46%住公營房屋

　　‧按每10年建28萬公營房屋、18萬私樓

　

250年後 2267年

　

　　‧房屋量：約1,421萬

　　‧估算總人口：3,866萬

　　‧6：4比公營房屋約852萬、私樓約568萬

　　‧六成人口即2,320萬，以每戶2.7人口計算，需公營房屋859萬間

　

 「丁居合一」有形無實

　

　　為爭取鄉議局27張提名票，曾俊華的房屋政綱，提出解決丁屋問題方案，研究「丁居合一」的可行性，他的「丁居合一」是丁屋及居屋混合式發展多層大廈或屋苑。另一特首參選人林鄭月娥，約五年前為發展局局長時，曾提出容許丁廈，用較少土地滿足大量丁屋需要，同時提出2029年廢丁權，引來鄉事派猛烈抨擊，林鄭出來澄清，最後不了了之，她的初步政綱未有提及丁屋。至於另一參選人葉劉淑儀政綱亦提出丁廈。

　

　　丁屋問題可說是鄉事派一個心頭結，因為多年來「丁仔」（即擁丁屋權的新界原居民）有建屋權，但苦無地建屋，向地政總署申請屋地，往往被拖不是十年八載，而是拖到七老八十，雖然政府土地儲備有900公頃丁屋地，卻有「節制地」批出，每年批千多個而已，積壓過萬宗申請。結果出現「套丁」，有「丁仔」跟發展商合作，發展商賣地給「丁仔」，「丁仔」因而順利建屋，之後把丁權賣給發展商，不過此乃違法，丁屋問題由此膠著無出路。

　

曾俊華提出研究「丁居合一」，將丁屋與居屋混合發展，希望爭取鄉議局27張提名票。

　

不解決丁權問題不治本

　

　　早在2011年，姚松炎已提出「丁居公合一」，即丁屋、居屋及公屋合一。他認為公屋、居屋及丁屋均屬政府資助房屋，公屋每月有租金資助；居屋則免地價，因此樓價較巿價低，但出售時要補地價；丁屋免地價及租金，但要自負建築費，出售時亦要補地價，三者可合併統籌，將丁權持有人看作普通香港巿民，合乎資格的話，也可買居屋。

　

　　對於曾俊華提出跟他構思相似的「丁居合一」，姚松炎坦言有其形無其實，「我是本著社會公義，希望打破特權階級，提出丁居公合一。但他（曾俊華）的丁居合一是不敢觸碰特權，只是合作，丁權現在有建屋權沒有地，又不能套丁，鄉紳當然不高興，他為了爭取獲得鄉事派的提名票，提出這個建議，加快丁權撥地建屋，但又怕撥900公頃政府地建丁屋被人罵，於是益埋居屋。」

　

　　姚松炎指他的「丁居公合一」構思中，「『丁仔』同樣要付錢買屋，跟買居屋無分別，政府可多給折扣，但所謂折扣其實是暫時免地價，將來出售單位必須補地價。」至於曾俊華的「丁居合一」，是否有丁權就可獲配單位，暫無進一步資料。但姚松炎相信，對方的構思可能是丁權換居屋，他坦言對鄉事派有吸引力。但丁權永在，要地建屋需求成千秋萬載，被形容為「添丁無限，土地有限」，而曾俊華的「丁居合一」只是拖長問題而已。

　

丁廈補足地價仍有不公

　

　　由年輕人組成的本土研究社，一直研究本地房屋及土地政策，其成員林芷筠對曾俊華提出的「丁居合一」，「我視它為一個折衷，丁屋發展有系統一點，但這個特權仍然存在。」她認為不論是丁屋或丁廈，應以住屋需要去申請，由於用的是政府地，是公共資源，因此要採取嚴格機制，杜絕丁屋變私樓出售或炒賣。

　

　　林芷筠指現時丁屋在5年內出售要補地價，按年折扣遞減，但往往以農地或偏遠地方的地價計算，結果即使補足地價，成本仍低，再以私樓價出售，有利可圖，5年後甚至免補地價，利潤更深，「外面私樓五、六百萬爭崩頭，如果丁廈所謂補足地價，比私樓要低，他們豈不賺更多？」此外，是有關鄉村用途區、俗稱V Zone地的處理，「若容許丁廈，還容許在V Zone地建丁屋，這變成雙重獲益，到時應該縮減或停止批准V Zone地建丁屋，將這些土地退出來做農地或公眾用途。」

　

丁權的由來

　

　　‧60、70年代港府在新界為發展新巿鎮，初時以地換地向村民收地，後來發現無法兌現，於是改由「起屋仔」補償，於1972年發出《新界小型屋宇政策》，凡新界認可鄉村居民、年滿18歲的男丁就可申請建「屋仔」，是為丁屋。

　　‧80年代，容許村民以私人協約方式在官地上建丁屋，滿足其住屋需要。

　　‧2004年政府想提高建丁屋門檻，最後遭鄉事派反對作罷。

　　‧2012年時任發展局局長、現為特首參選人之一的林鄭月娥提出2029年終止丁權政策，遭鄉議局強烈反對作罷。

　

歷任特首樓市政策

　

董建華（任期：1997-2005）

　

　

「八萬五」推倒樓市

　

　　《施政報告》提出每年供應不少於8.5萬伙住宅，冀10年內全港七成家庭可自置居所。政策一出遇上亞洲金融風暴，樓價急跌。

　

「八萬五」無疾而終

　

　　6月，董建華在電視台專訪：「從98年就再沒有說過『八萬五』這個字眼，那你說還存不存在？」

　

「孫九招」大削供應

　

　　時任房屋及規劃地政局局長孫明揚宣布9項穩定樓市政策：減少土地供應及避免干預市場，穩定樓市。「孫九招」被質疑將樓市讓予地產商主導，引發「地產霸權」。

　

曾蔭權（任期：2005-2012）

　

　

拒賤賣地 八折勾地

　

　　曾蔭權在2005年接任，繼續停止賣地並維持勾地政策，表明不會賤賣土地。同時改良為「八折勾地」，若發展商入標價，達政府地皮估值八折或以上，地皮會被勾出拍賣。

　

金融海嘯 維穩樓市

　

　　10月金融海嘯全面爆發，曾蔭權強調不會任意推地和賤價賣地，以免樓價下跌。

　

專業人士買唔起樓

　

　　海嘯後樓價自低位回升，2009年9月曾蔭權出席電台烽煙，有女聽眾自稱醫生、男友是律師，兩人想結婚但供不起樓。同年10月，港府收緊按揭2000萬元以上成數至5成，打擊豪宅炒風。

　

推SSD 轉手徵重稅

　

　　樓市直逼97年水平，8月政府再收緊按揭成數，限供款與入息比率50%、引入壓力測試。11月首推「額外印花稅」（SSD），購入單位後6個月內轉手，需付15%的SSD；再收緊按揭成數。

　

恢復賣地 限量限呎

　

　　4月政府宣布主動恢復定期賣地，於賣地條款內加入限量及限呎條款，令供應數目增加，導致「劏房盤」湧現；6月再收緊按揭。

　

梁振英（任期：2012至今）

　

　

港人港地

　

　　梁振英政綱提出「港人港地」政策，在賣地條款規定建成後的單位，只售予香港居民；上任後設立「長遠房屋策略督導委員會」，由運輸及房屋局局長主持。9月政府再收緊按揭。

　

盲搶地

　

　　《施政報告》表明，2018年起5年內，公營房屋總供應量目標10萬伙；將27公頃「政府、機構或社區」及其他政府用地改劃住宅用途，被質疑「盲搶地」。2月推出「雙倍印花稅」（DSD），港人買第二層樓需繳付；收緊按揭擴至工商物業及車位。

　

10年建屋47萬伙

　

　　接納長遠房策委員會建議，未來10年房屋供應目標47萬伙，公營房屋佔六成，5月放寬DSD換樓期限。

　

加辣收緊按揭

　

　　700萬以下自住物業，最高按揭成數劃一六成；再度收緊按揭。

　

印花稅劃一15%

　

　　11月推出新辣招，住宅買賣印花稅劃一至15%。

　

　　‧2015年11名村民被控套丁罪成，鄉議局以《基本法》40條「傳統權益」跟政府打官司。

 

港人首置上車盤 夾心階層福音？

　

　　林鄭月娥於提名日開始前一天才公布其初步政綱，其房屋政綱明言以置業為主導，她指香港6年間樓價升了一倍，但人均收入僅升了43.9%，樓價與收入脫節。她提出重建置業階梯，「上車」拾級而上由公屋、綠置居、居屋、港人首置上車盤及到最頂的私樓，增加綠置居外，在居屋及私樓中間加入港人首置上車盤。但房屋比例、增加數字等一律欠奉。

　

林鄭月娥的房屋政綱以置業為主導。

　

2002年「孫九招」取消夾屋

　

　　對於被問及有沒有具體數字目標，例如比現時增加多少公屋供應量等，林鄭如此回應：「很難有量化指標，始終要看土地供應量，待下一階段社會有共識，可以有更多土地時，甚至建立土地儲備，到時不再受限於長策10年的計劃，可以加建更多房屋時，才會具體化。」她又提到搵地起樓的問題，提出以宏觀態度檢視土地來源，包括舊區重建、郊野公園邊陲、新界「棕地」等。

　

　　但民建聯前主席、立法會前主席曾鈺成於今周四（16日）在報紙專欄質問林鄭，指今屆政府「盡了洪荒之力覓地建屋」，而缺地問題是上屆政府遺留下來的，而上屆政府負責土地的官員，正是時任發展局局長林鄭，他更反問林鄭提出的新政綱：「今日的娥打倒昨日的娥？」

　

　　此外，林鄭提出的港人首置上車盤令人想起昔日的夾屋。夾屋為不合資格買居屋，但又買不起私樓的夾心階層而設，不過此計劃於2002在「孫九招」下無疾而終。因沙氏後香港經濟下調，為谷樓巿宣布停止夾屋計劃，將夾心階層推入私樓巿場。現時全港有10個夾屋屋苑，夾屋業主補地價後可在巿場出售單位。

　

　　林鄭否認其港人首置上車盤是「翻炒」夾屋，她指在供應未足下，單從首置貸款幫助「上車」，只會推高樓價，但無再詳細交代與夾屋的分別。她重申買家要是香港永久性居民、首次置業及提供單位是「上車盤」，不是「豪華盤」，單位面積也不大，她舉例如450平方呎。

　

增加房屋種類才是出路

　

　　由年輕人組成的本土研究社，研究香港土地及房屋問題，並寫成《不是土地供應：香港土地問題的迷思與真象》及《供不得其所》，其成員林芷筠，本身是城巿規劃師，對於提供更多房屋類型，如夾屋、居屋等，總勝過將所有人推向私樓巿場，「但不論居屋、夾屋，提供多一個選擇是好事，但整個設計始終跟巿價掛勾，並可以在私樓巿場買賣，這就不是根治方法。」

　

本地研究社成員林芷筠認為置業邏輯建基於賺錢，難根治住屋問題。

　

　　她指居屋、夾屋在所謂的置業階梯上，不離私樓思路，「就是想人利用樓價升，增加財富去換樓，而政府為居屋、夾屋業主提供地價折扣，令更多人買到樓，整個邏輯鼓勵大家借助樓價升去不斷炒樓，這其實令後來的人更難上車。」在炒樓思維下，再多供應也無法滿足需要，要增加的不是房屋量，而是房屋的種類，「現時房屋類型很局限，公營和私營兩種，買私樓無望就去排公屋，公屋排期則愈來愈長。」在公營房屋及私樓以外，林芷筠相信合作社房屋，可能是解決香港住屋難的出路。

　

港人置業階梯

　

私樓

　

　

簡介：

　

　　‧私人住宅樓宇由地產發展商興建，可自由買賣或租住，不設限制。 

　　‧截至2016年3月底，本港私樓單位數目達152萬個；全港共有271萬個單位，私樓約佔56%，公營房屋約佔43%；2015年有54%人口居於私樓。

　　‧中原樓價指數（CCL）10年間足足升了兩倍。據美聯統計的100個私樓屋苑，最新平均實用呎價達1.07萬元。

　　‧一手新樓出價更高，舉例新世界荃灣新盤，柏傲灣首批單位實呎折實1.52萬元。

　　‧據美國顧問公司調查，香港蟬聯全球樓價最難負擔城市，即不吃不喝約18年才能置業。

 

 一手樓價：柏傲灣首批平均呎價1.52萬元

 二手樓價：呎價1.07萬元

 

綠置居

　

　

簡介：

　

　　‧全稱「綠表置居先導計劃」，於2015年《施政報告》提出，將在建公屋撥作綠置居，供現有公屋戶或持「綠表」人士申請，定價低於傳統居屋，以騰出原有單位予輪候公屋人士。

　　‧首個項目新蒲崗景泰苑提供857伙，去年10月接受申請，已在今年1月揀樓。

　

售價：

　

　　‧景泰苑平均呎價5,658元，價格由94萬至298萬元不等。

　

夾屋

　

　

簡介：

　

　　‧全稱「夾心階層住屋計劃」，上世紀九十年初由房協興建，以優惠價售予中等入息家庭。

　　‧市場定位及售價高於居屋，但低於私樓。買家須符合既定資格，購入後有5年轉售限制。

　　‧先後共推10個項目。1997年金融風暴樓市大跌，夾屋計劃2000年終止。

　

居屋

　

簡介：

　

　　‧1978年起推行，由房委會興建房屋，單位未補地價，以低於市價出售。

　　‧居屋申請分兩條隊：綠表及白表，公屋戶以「綠表」購買居屋，作置業晉升階梯；其他市民以「白表」認購，為收入不足以買私樓者的置業選擇。

　　‧居屋設轉讓限制，若業主售予「白表」人士，須補地價解除轉讓限制；售予「綠表」客則毋須補價。

　　‧新一批居屋將於3月底接受申請，分別為彩虹彩興苑、梅窩銀蔚苑及銀河苑，共2057伙。

 

月入限額#：5.2萬元

資產限額#：170萬元

售價：彩興苑平均呎價7,729元，價格由248萬至385萬元不等

#來源為新居屋2017，以二人家庭為例

　

公屋

　

　

簡介：

　

　　‧始於上世紀五十年代的「徙置大廈」及「廉租屋村」，1972年港督麥理浩宣布「十年建屋計劃」，翌年成立房委會負責興建及管理。

　　‧據房屋署數據，2016年3月底公屋單位數目約78.9萬個，約214萬人、即本港三成人口居於公屋。

　　‧公屋旨在協助沒有能力租住私人樓宇的低收入家庭上樓，公屋租金每月由315元至4,264元不等；若租戶入息與資產高於指定限額，便須繳交較高租金或遷出單位。

 

月入限額*：16870元

資產限額*：32.9萬元

*2016年4月起生效，以二人家庭為例

　

另類出路 合作社房屋

　

　　姚松炎是最早提出香港樓價高企跟負實質利率、而非供應有關的本地學者，當時是2009年，他繼而思索港人住屋有甚麼出路，他認為合作社房屋是可行之路，「將住屋權及投資權分開，我買樓只俾建築成本，不買地，因為現在炒樓賺蝕是因為地價，而不是樓價，相反房屋因為耗損會不斷貶值。」

　

　　他指這種只有屋價沒有地價的房屋，由於沒有升值潛力，因此投資者不感興趣，不會出現炒賣。對用家來說，純粹有瓦遮頭，有個安穩居所，接受單位永遠不會賺錢。他指按現時600平方呎單位計算，建築成本不用100萬元。

　

業主「組團」起樓買居住權

　

　　合作社房屋的業主還可以自己找建築師，設計出合乎人住的居所，「現時私樓的建築師，是發展商找來的，於是出現百呎棺材房、廁所要企上馬桶才可以關門等「奇則」，其實建築師學的不是這套。」

　

　　本土研究社成員林芷筠認為合作社房屋，為公營單位及私樓以外，提供多一個選擇，而且跟私樓巿場脫勾，這純粹滿足住屋需要，而非升值炒樓的投資需要，「假設100個業主加入合作社買樓，大家只支付建築成本百多二百萬元，地是政府批抑或補地價，這個可以再傾。大家買的是居住權。他日退出，可以把單位賣給合作社或政府，再將單位賣給合資格的申請人。」

　

「公務員樓」當年正是以合作社形式運作，政府優惠價批地，甚至提供建築費貸款，讓公務員置業。圖為位於九龍塘公務員樓。

　

　　過往香港有過類似房屋，俗稱公務員樓，正是透過合作社買樓，始於50年代，港府為長俸公務員推出的房屋福利計劃，以特惠價批地給合作社興建房屋，並獲政府貸款支付地價及建築費，公務員購入後，擁有樓宇業權。計劃至80年代結束，期間有238個合作社成立，單位逾5,000個，如寶馬山雲景大廈，北角怡景大廈、跑馬地藍塘苑等。時至今日，過半合作社已解散，部分補地價後重建，不少卻日久失修，原因是久已退休的業主根本無力維修。

　

維修重建問題仍需完善

　

　　林芷筠指，由於是上世紀設計的機制，當時沒想得太長遠。現時要業主自己負責維修或重建，但小業主根本負擔不到今日的地價，政府亦不想負責，也沒有提供解決方法，例如免地價或政府作為主要業權人，容許他們重建，結果業主們進退不得，「若將來再搞，可以更完善，例如成立維修儲備等。」

　

　　政府是香港最大地主，要批地給民間建合作社房屋，姚松炎直言：「這就涉及深層次問題，政府只是替巿民管理土地，而不是地主，巿民拿地不是炒賣賺錢，而是用來住。」

　

　　香港人要居者有其屋，看來要努力扭轉概念：樓是用來住，不是用來炒的。

　

公屋人數不加反減 林本利︰政策失敗

　

　　房委會日前公布，截至去年12月底，一般申請平均輪候時間為4.7年，創回歸後新高。經濟學者林本利批評，梁振英任內沒認真處理濫用公屋情況，房委會不斷增加供應，入住公屋人數卻不增反減。他估計，不少公屋戶申請分戶及脫離戶籍，避免繳交市值租金，故公屋人口由2012年212萬人跌至去年207萬人，但戶數由73.4萬增至76.8萬。此外，新富戶政策豁免超過60歲的富戶遷出單位，亦令公屋輪候冊愈來愈長。

　

樓市怪談

　

【屢見「奇則」 不能坐的馬桶】

　

　

　　新盤單位愈賣愈細，開則亦愈見創意。恒基地產（00012）於何文田的「牙籤樓」加多利軒去年9月推售，實用190平方呎的開放式單位，單位長約21呎1吋、闊約5呎3吋，單位形似「棺材」，需要擺放梳化床「朝行晚拆」方便出入。最犀利市廁所僅13平方呎，連洗手盆也放不下，要放在走廊。雖然浴室設玻璃門分隔馬桶及淋浴間，但坐在馬桶上無法關上玻璃門。即使踎上馬桶，也只能勉強關門。

　

【劏房盤湧現 面積無下限】

　

　

　　樓價連年破頂，人工升幅遠追不上。想上車惟有住細一些。地產商近年「貼心」推出「劏房盤」，風潮由長實地產（01113）帶起，2014年旗下大埔嵐山，最細開放式單位實用面積177平方呎，折實價131萬元。此類單位面積屢創新低，去年俊和地產的屯門菁雋，最細單位實用面積僅128平方呎，細過標準車位。俊和的董事潘志才更說，「就算皇帝都係張床，紫禁城咁大，佢真正覺時都係得張床。」

　

【公屋成交創新高 呎價1萬元】

　

　

　　私樓貴到飛起，上車客惟有退而求其次，即使質素稍遜的公屋也備受追捧。今年1月初青衣長安村實用443平方呎單位，以443萬元易手，實用呎價1萬元，榮登「公屋王」。前「公屋王」是柴灣峰華村，一個598實呎單位2015年底以440.5萬元出售。

　

【20萬人住劏房 133呎租4000元】

　

　

　　公屋平均輪候時間創回歸後新高，房委會日前公布，截至去年12月底，一般申請平均輪候時間為4.7年。低下階層上樓無期，惟有租住居住環境及生情況差劣的「劏房」。據統計署2015年調查，全港約有8.64萬間劏房，約19萬人為「劏房戶」，大部分是青年至中年的低學歷人士，近一半曾申請公屋，大部分也在輪候中。據全港關注劏房平台去年第三季調查，「劏房」平均面積133平方呎，平均月租4,095元。