世事政情

　　全球最臭名昭著的「高樓價」城市齊傳出壞消息 — — 香港上季負資產住宅宗數飆升21倍；三藩市樓價按年錄自2012年以來最大跌幅；悉尼樓價中位數1月跌穿百萬澳元。眼見一眾香江地產佬紛紛振臂高呼樓市否極泰來、價格大升在即，眼下到底是否入市良機？

業界紛預期港樓全年反彈

　　壓死駱駝，只需一根稻草？本港樓價經歷去年首三季的下跌8.5%，令533宗住宅負資產浮出水面；隨後第四季再跌7.7%，驟然激起規模超金融海嘯的負資產巨浪，按季飆升近22倍錄12164宗，錄2005年第一季以來最高。

　　但面對自2003年SARS爆發以來的最長跌浪（截至去年底連跌7個月），突然井噴的1月成交量令業界斷言「小陽春」提前到來，紛紛預期港樓全年反彈5%至10%，甚至押注中原指數將升穿191.34紀錄高點，是耶，非耶？

高才生力軍　VS　離職退學

　　先看被業界寄予樓市生力軍厚望的港府「高端人才通行證」等計劃，目標每年吸納3.5萬人，線上申請平台自12月28日推出後，首兩周接獲5800個申請，而年薪250萬元或以上的超過800人，可謂反應踴躍。

　　但另一邊廂，去年八大教員離職率7.4%（361人）創25年新高，資助學位（學士學位、副學位及研究院課程）退學率3.2%（2711人）同錄20年薪高。

　　此外，據政府統計處上月公布，內地來港定居未足7年人士佔居港人口比例，已由2016年的2.4%降至2021年的1.9%，而2021年13.48萬人更較2011年的17.13萬人減少逾3.6萬。

「幻想中的財富」齊褪色

　　再放眼全球，跟香港一樣位列全球最難負擔樓價前十的三藩市，Case-Shiller樓價指數顯示11月錄按年跌近1.6%，結束自2019年10月以來升勢，從去年5月歷史高位累計回吐近12%；而全美20大城市整體房價指數錄連跌5個月，為2012年以來最長跌浪。至於同樣以貴出名的悉尼，住宅中位數1月正式跌穿百萬澳元，過去一年累計跌幅13.8%。

　　以上種種，都印證「黑天鵝之父」Nassim Nicholas Taleb周一的最新觀點，近零利率時代引發的房地產、加密貨幣等一系列巨大的資產泡沫，「歡樂時光已結束」，預期「幻想中的財富」規模高逾5000億美元。另據彭博統計，全球房地產市場陷入困境的債務近1750億美元。

　　最新的證據包括，繼黑石旗下房地產基金限制贖回後，喜達屋（Starwood）、KKR旗下的房地產基金同加入限制提款。有何　啟示？

　　相比加入負債一族，手中現金的價值或遠比想像的還要珍貴。

　　2008年後，香港樓市已不能用西方泡沫經濟的「牛熊市」反映，所以筆者實踐創立「龍市理論」，成功解讀市場的新常態。雖然過去幾年在疫情、社會事件及中美貿易戰非常時期的考驗下，龍市理論顯然需要修正，但該理論仍在當下市場提供到極具理據的參考方向。
　
　　西方近代的「牛熊理論」是服務泡沫經濟的，其意義是先讓市場任性地膨脹，但當市場充滿泡沫之後，就會經歷泡沫爆破的調整。回歸後的香港資金流動方式和政府調控市場，難以避免融合社會主義特性，政府處理市場往往也是先去除泡沫，然後再讓市場能量充盈後釋放。
　
　　有人在樓價跌的時候，取笑筆者這大好友，更說到「龍市」是強調永遠上升的。其實這些都是抹黑，人們稱我為大好友，是因為個人樂觀，往往在逆境中找到生路。事實上，龍市理論同樣有升有跌，政府用有形之手去除市場泡沫的階段，稱為「龍市二期」，然後再釋放力量讓樓價上升，就是「龍市一期」。經過這幾年市場考驗，告訴了我們要修正的就是「中央出手調節的時段是可以拉到很長，甚至不單只一個回合」，因為我們的政府，包括中央，可能都要面對國際複雜的環境，包括金融策略上也有進退的需要。那是否龍市理論已經沒有價值呢？筆者又不同意，因為我們仍可以相信調節完之後，政府會再次釋放力量。以牛熊市的邏輯，會認為尋底後要有冗長的調節期才對，但我不同意這種說法。

樓市經過調節後，政府會再次釋放力量使其上升。(Shutterstock)

　
　　為了在全民悲情負面的市道，證明筆者不同的看法，我先要確定近年的樓價下調是否泡沫爆破。我認為不是，原因是市場根本沒有借貸泡沫。
　
　　去年，筆者在發展商會德豐的晚宴分享中發表了「樓市下跌並不是泡沫爆破」，十分高興曾淵滄先生同意本人這個觀點。我認為，如果樓市下跌不是泡沫爆破，市場只是應付非經濟的因素困擾，而不是牛熊市的冗長市場重建和重新積累財富。這正正是龍市理論的重點，過去很多人當了「龍市二期」是「熊市二期」，當了入貨時機是大跌前夕。
　
　　最近股市回升，一升就升了3000多點，令到5萬億元市值的香港財富復活，大家可以看到市場在政府容許後的回復力度。這種情況筆者認為稍後會在地產上出現，股市回升只是開始，重點是中央認為現時是市場復甦起動的時機。另外，配合香港人口趨勢由減少轉為回升，香港資金不單只沒有消失，而且還突破17萬億元的水平。公司註冊處亦看到香港本地公司數目創歷史新高，非香港公司也同創新紀錄。
　
　　數據十分清楚顯示香港正在回復中，並非在迷失中，各位請參考修正後的龍市理論，然後根據個人能承擔的風險去決定投資。