世事政情

 　　美國商業地產之雷，引線由成交燒到價格，如今正慢慢燒向銀行。聯儲為首的三大監管機構，密切注視22間本地「冒險家」銀行（商業地產貸款組合達資本金三倍以上）之際，痛苦已提前在日本、德國的金融機構蔓延，最先倒下的骨牌隨時不在美國而是歐洲。

價格崩盤接連刷新眼界

　　一場世紀疫情，徹底改寫商業地產光鮮亮麗的前景。繼去年全美商業地產交易量急劇縮水51%至僅3740億美元後，進入新的一年，價格崩盤接連刷新眼界。繼位於華盛頓特區的19層樓高的The Xerox Building，1月以2500萬美元易手，較賣家2011年1.45億美元的購入價下跌83%後，位於波特蘭的地標建築The Montgomery Park，剛剛以3770萬美元易手，較賣家2019年2.55億美元的買入價下跌85%。

地標建築The Montgomery Park，剛剛以3770萬美元易手，較賣家2019年2.55億美元的買入價下跌85%。

　　此只是全美商業地產「以價換量」的冰山一角，價值暴跌不單意味早前高位接貨的業主陷入負資產，美國國家經濟研究局早在去年上半年就測算，未償貸款餘額高於房產價值的寫字樓貸款比例高達44%；更預示為其提供貸款的金融機構，面臨增加撥備乃至壞帳大增的風險。

德PPB受累降至垃圾級

　　率先警鐘大響的是月初暴跌的美國紐約社區銀行(NYCB)，受商業地產貸款潛在壞帳等影響，其第四季撥備5.52億美元，較市場預期高逾11倍；透過美國分公司對美國商業地產風險敞口達50億歐元的德國PPB銀行(Deutsche Pfandbriefbank)，昨日遭標普下調評級至BBB-，股債齊崩；擁有7.19億美元與美國辦公樓相關不良貸款的日本青空銀行，亦最新為潛在壞帳撥備324億日圓（約2.2億美元）。

德國PPB銀行是歐洲商業房地產融資專業銀行，對美國商業地產風險敞口達50億歐元。

　　「美國生病，全球吃藥」的戲碼再上演，但美國本地銀行業仍被視作風險可控，即使是位於兩條紅線（商業地產貸款組合達資本金三倍以上，貸款規模三年增幅超50%）之上的Valley National Bank，其首席執行官仍強調「貸款狀況良好」。

鮑公暗示馳援地方銀行

　　何解？原因之一，受衝擊最大的辦公室市場僅佔整體商業市場市值的約兩成；原因之二，對商業地產貸款敞口較高的，大多為資產規模較小的小型銀行；原因之三，去年到期的5410億美元商業地產債務，大部分已償還或展期；原因之四，握有天量現金的私募股權公司旗下房地產基金正伺機買平貨。換言之，只要商業地產價格下跌仍能跟金融機構的迴旋餘地取得平衡，盡可能延遲爆煲時機，就有望在利率下行時驚險過關。

　　值得留意的是，聯儲主席鮑威爾較早前就指，「我們正在與他們（規模較小的區域性銀行）合作，確保他們擁有資源和計劃來應對預期的損失」。

　　不過，對擁有1.6萬億歐元商業地產貸款餘額，且經濟失去動能的歐洲來說，銀行體系或是更早倒下的骨牌，其中敞口和槓桿最高的德國首當其衝。

　　當紐約、三藩市等大都會寫字樓的空置率攀升至30年來最高，聯儲主席鮑威爾繼續鷹聲嘹亮，最新暗示不排除接下來「連續兩次加息」。歐美高利率絞索繼續嘎吱收緊聲中，聯儲一年一度的銀行業巨頭壓力測試卻歲月靜好－－參與測試的23間大行全部資本充足，即使在「末日情境」假設中損失5410億美元，仍能運作放貸功能。不過，樂觀表象之下，魔鬼仍在細節。

新聞稿修改字眼暗藏「心虛」

　　 激進加息掀起的「海變(sea change)」，接連將硅谷銀行、簽名銀行、第一共和銀行拋下浪尖，儘管KBW地區銀行指數、標普500銀行指數已較3月低點分別回升近14%、9%，但關於「下一個是誰」的猜謎遊戲從未停止。

 
　　就在昨日，聯儲揭盅地區銀行風暴後首個壓力測試結果，在假設的嚴重全球衰退期間（包括商業地產價格下跌40%、住宅樓價下跌38%、失業率升至10%），23間測試銀行仍能將最低資本要求維持在聯儲標準的兩倍以上(10.1% VS 4.5%)，且能吸收5410億美元損失並維持放貸。

　　負責監管的副主席巴爾　(Michael Barr)就稱，「銀行體系仍然強勁且富有彈性」；但值得留意的是，跟去年的新聞稿相比，「壓力測試幫助確保大型銀行在經濟低迷時支持經濟」，改為「壓力測試是幫助確保大型銀行在經濟低迷時支持經濟的工具之一」；「擁有強勁資本水平」改為「有條件抵禦嚴重衰退」。

商業地產貸款損失恐嚴重低估

　　字眼修改或許不經意暴露聯儲的「心虛」，即本年度壓力測試僅覆蓋資產2500億美元以上的大銀行，大量的中小銀行根本未被納入測試。更重要的，今次測試標準是在地區銀行危機爆發前的2月就已制定，儘管納入地產市場、就業市場的嚴重逆風情境，但卻假設「利率會在嚴重衰退時走低」，跟聯儲現時強調的「高利率將維持更長時間(higher for longer)」背道而馳。

 壓力測試顯示末日情境下，CRE(商業地產)貸款的損失僅為649億美元，注定嚴重低估。

　　此外，在壓力測試假設的「末日情境」5410億美元損失中，來自CRE(商業地產)貸款的損失僅為649億美元，但事實上，在高達5.7萬億美元CRE的債務冰山下，由大型銀行持有的僅略多於一成(約13%)，其餘大部分由中小銀行、兩房、險企、證券化債務資產、Reits等持有，換言之，所謂649億美元注定是嚴重低估。

矽銀倒閉、瑞信賣盤動盪重演

　　那麼，美國距離商業地產價格下跌40%的「極端情境」還有多遠？Green Street數據就顯示，美國「機構級」寫字樓價值自去年3月加息以來已下跌27%。隨著繁華著稱的紐約，首季寫字樓空置率高逾22%，財長耶倫最新罕有承認，「一些業主把鑰匙交還銀行，然後一走了之」。而今年到期的商業地產貸款就有2700億美元。

　　同樣頭痛的還有歐洲，歐洲央行銀行監管委員會主席Andrea Enria昨日稱，歐元區銀行報告的貸款拖欠情況全面增加；而在內地，四大行去年對房地產不良貸款按年急升六成至1800億人幣。

　　鑑於此，IMF第一副總裁Gita Gopinath最新警告，如果高利率持續時間超過預期，資產價格或將重新定價，並可能引發類似矽谷銀行倒閉、瑞信緊急賣盤時的金融動盪。