世事政情

 　　房屋問題，新一屆政府施政重中之重。特首李家超第一份施政報告，表面看仍沒有扣人心弦的大動作，但「魔鬼」正在細節中⋯⋯

　　政府著眼點在提量、提速、提效、提質，先推高頭5年公營房屋供應量，縮短公屋輪候時間；繼而多管齊下提量、提速、提效，增加土地儲備。

　　根據《長遠房屋策略》推算，未來10年公營房屋需求是30萬1千個單位，現時已找到足夠土地，可興建單位更多至36萬個。只可惜落成量分布不均，頭5年，即2023-2028年只有約1/3單位落成，約10萬個；另外2/3單位，約20萬個要等到第二個5年，即2028-2033年落成。

　　未來5年只有10萬個公營房屋單位供應，怎樣看也不及格！

　　為了盡快解決公營房屋單位供應不足情況，政府算是有創意。利用短期內未有發展計劃政府和私人土地，以簡約設計和「組裝合成」方法，快速建造「簡約公屋」。在5年內興建約3萬個單位，給那些已輪候傳統公屋3年或以上人士申請入住，算是提早上「樓」。而入住人士可繼續保留輪候傳統公屋位置，之後遷入傳統公屋。

　　加上之前和民間協作，已規劃約2萬個過渡性房屋單位，合共約5萬個單位，令未來5年整體公營房屋建屋量，由原先約10萬個，增至約15萬8千個單位。這做法理論上並不能真正縮短輪候公屋時間，卻可即時改變部份人居住環境惡劣情況。

　　政府亦可利用此5年時間，為造地程序拆牆鬆綁，將「生地」變可建屋「熟地」時間縮短約1/3至一半。

　　至於私營房屋供應則仍然以《長遠房屋策略》推算為目標，未來10年需求12萬9千個單位。在未來5年先準備約7萬2千個私營房屋單位土地，透過賣地和鐵路物業發展而推出市場。若加上市區重建局及私人發展項目，整體供應將多於估算需求。

　　興建約3萬個「簡約公屋」單位，雖是破格之舉，也只是權宜之計。解決香港房屋問題，最重要的增加土地儲備。

（Tony攝）

　　如何增加土地儲備呢？發展綠化地帶和棕地，全力推行「北部都會區」計劃，繼續「明日大嶼」填海，均可增加土地供應。根據《香港2030+：跨越2030年的規劃遠景與策略》最終報告，未來30年（2019至2048年）整體土地供應將達7000多公頃，比需求的6000多公頃，超出1000多公頃。

　　特首在施政報告中指，增加土地儲備，是為了重奪供應主導權。「重奪」兩個字，可說正中要害。

　　未來30年，整體土地供應將達7000多公頃，比需求多出1000多公頃；就不用怕地產利益集團長期囤地，並有意壓低建屋速度，減少私營房屋供應量，令樓價上升，小市民上樓難，怨氣沖天，從而遷怒政府，造成社會不穩。

　　施政報告中的「魔鬼」細節，就是增加土地儲備，「重奪」供應主導權。政府「重奪」供應主導權，於地產利益集團言，是魔鬼；於普羅市民言，卻是天使。

　　國家主席習近平在中共十九大開幕式的發言中，一句「堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位。」成為香港傳媒的報道焦點。皆因上星期，社會正為特首林鄭月娥首份施政報告的房屋政策鬧得熱哄哄。

　　施政報告中提及的房屋政策，以「綠表置屋計劃」（綠置居）及「港人首置上車盤」（首置）最引起關注，坊間也有各種討論。然而，我認為值得商榷的，並不是計劃內的執行細節，而是「房屋並不是簡單的商品」與「以置業為主導」、「致力建立置業階梯」、「為不同收入的家庭重燃置業希望」這些主導思想之間的矛盾。

　　土地供應不足、房屋嚴重短缺、公屋輪候時間長、基層市民擠住劏房、市民上樓難……這些是香港日積月累的深層次問題。不過，特首要弄清楚，市民「上樓難」，是指希望入住公營房屋，有瓦遮頭？抑或真的人人都想買樓置業，供樓供一世？

　　長遠房屋策略督導委員會於2013年9月推出的「長遠房屋策略諮詢文件」指出，「目標是為每一個香港家庭提供適切而可負擔的居所……大前提是要持續增加供應，穩定樓市，重建房屋階梯，重視公營房屋（即公屋和居屋）的作用，促進社會流動。」而2017／18年度至2026／27年度的十年總房屋供應目標為46萬個單位，其中公營房屋目標為28萬個單位，但目前政府找到的土地只夠提供23.6萬個單位，嚴重滯後。

　　此外，截至2017年6月底，政府的公屋輪候冊上有27萬人，輪候年期已由原目標三年拖延至四年七個月（我參選行政長官期間，更有市民申訴已輪候十二年！）。再加上20萬劏房戶，可見住屋需求有多嚴峻。

　　可是，我強調，「想上樓」不等於想買樓、要買樓、有能力買樓。

「綠置居」、「白居二」難以發揮流轉效應

　　施政報告把「公屋及綠置居」放在同一部分，指出「未來應以更多的綠置居取代出租公屋」、「將綠置居恒常化」，是很有問題的。雖然特首認為新蒲崗先導計劃提供的857個單位超額認購18倍是很成功，好巧不巧，今年6月落成的首個綠置居項目景泰苑，未入伙便被指有牆身及天花滲水等質量問題，加推的火炭4000個單位吸引力立即大減。而且，公屋居民正正因為以低廉租金住在公屋，才得以改善生活，他們未必有真正置業需要。政府卻「硬鼓勵」他們踏上所謂的置業階梯，似乎捉錯用神。

　　綠置居的背後理念是公屋流轉，即購買了綠置居的公屋居民騰出其公屋單位給下一批輪候人士。可是，幾千個公屋單位相對於三十萬申請，實在是杯水車薪也談不上。再加上，綠置居是「搶」了原本能流轉的公屋單位而成，即公屋流轉市場永遠也少了這4000個單位供應，日後每加推一批綠置居，即公屋單位供應便少一批，此消而彼不長，恐怕難以發揮流轉效應。房委會資助房屋小組委員會主席黃遠輝亦公開表示，擔心綠置居會影響公屋輪候時間由四年七個月變五年，市民上樓難上加難。

　　同時，特首提出把「白居二」計劃恒常化，連同未補地價的「租者置其屋」計劃，特首認為可釋放38萬個單位出來，可是，這38萬戶市民之後住哪裏？還不是把大批「客人」送了去私樓市場。

「港人首置上車盤」欠周詳考慮

　　至於另一焦點「港人首置上車盤」（首置），我認為出台前未經心思熟慮，將經不起社會反覆推敲。

　　施政報告指「首置」是「讓較高收入的家庭在私樓樓價持續上升下能重燃置業希望」，這是很危險的。樓價高升時，政府宜採取措施遏抑樓價或減低需求，而不是鼓勵買樓，刺激市場需求。

　　「首置」的目標群是「月入不超過34000元的單身人士」、「月入不超過68000元的二人或以上家庭」，估計大約有二十二萬家庭，但只佔家庭總量8%，而且這群體並不是最有住屋需要的人士。政府預計2018年出售安達臣道地皮，提供一千個單位而已，少之又少。

　　房協在90年代推出「夾心階層住屋計劃」（夾屋）遇上金融風暴，製造了一代「負資產」人士，社會經歷十多年才度過「復元周期」。政府似乎沒有汲取教訓，如今「首置」充滿「夾屋」的影子，而且購買折扣、補地價、轉售年期、如何防止炒賣等細節均欠奉，政府卻一股腦兒鼓勵買樓，與「房屋並不是簡單的商品」互相矛盾，市民把月薪大部分供樓，對推動經濟活力沒有裨益。銀行利息一直加，將來樓市一跌，「負資產」勢必再現。

房子是用來住的

　　不論綠置居、「白居二」或「首置」，既沒照顧最基層市民，年輕人也沒能受惠。再者，置業與否實屬個人選擇，政府帶頭推動「要買樓」、「有樓才是王」此等價值觀並不恰當，最終得益的還是地產商。

　　歸根究柢，正如習主席所說，「房子是用來住」的，「要讓全體人民住有所居」，政府首要關顧的，是132萬貧窮人口、27萬公屋輪冊上的市民，及連安全居住都有問題的20萬劏房戶。

　　增加土地及房屋供應並無捷徑，我認為政府應該三思，回歸最基本直接的方法，盡快興建更多公營房屋（公屋及居屋），讓市民安居。