財智

　　中原指數在社運以及新冠肺炎病毒肆虐之下，竟然連升四個星期，雖然星期五下跌，亦只不過跌了0.03%，有老友問點解，我話成交量太少，成交價不能反映真正市價，當成交量回升，以現時情況，應該是有業主捱唔住減價賣樓，樓價就會下跌。老友話明白，但再問我點解近日口罩的價錢升得那麼利害，我話成交量太多，成交價不能反映真正市價，他日逆情放緩，需求減少而成交量亦相對地減少，供應又因應近日價格提高而大量增加，到時口罩價格回落，這才是真正市價。老友話即是成交量太少太多都不能反映真正市價，換句話說，要合適成交量才可以反映真正市價，我估應該係，但如何搵到合適成交量，這才要大費周章。

　　我認為真正合適成交量，商品成本價，市場的供應需求還在其次，最主要的是人們情緒，如果是貪婪，還可以用理智控制，如果是恐懼，就神仙都難救。近日口罩、廁紙的需要量大增，大家擔心如果不用口罩，很容易受到新冠肺炎病毒感染，所以口罩零售價在短短一個月炒高七八倍，不少人早已有一兩盒在家，足夠一家人一個月用量，但唔知道從哪裏聽到一些消息，全球所有國家都禁止口罩出口，所以不惜去排隊搶購。其實，難道他們不知道有價有量自然有供應，平時賣4-50元一盒50隻口罩，炒到要用300元才買到，而且供不應求，有如此成交量，全世界的口罩都會運來香港銷售，售價亦會大幅回落，所以現在的不是市價，是恐懼價。不過，這亦情有可原，畢竟口罩被渲染成為救命的醫療用品，至於廁紙，同樣被大量搶購，政府以及供應商一再表示供應不成問題，但無人理會，連續多日被搶購一空，但售價沒有多大變動，理由是大家都不擔心沒有廁紙可用，沒有恐懼，售價上升都有一個限度，所以我話情緒是響影響商品價格的一個重要因素。

　　有人問香港被社運以及病毒蹂躪了一段時間，但樓價仍然不跌，是否香港人不恐懼，我的意見大家可能唔同意。香港每一次樓價下跌，恐懼所佔的比重不高，反而是恐懼對手貪婪主宰樓市升跌，以2008年為例，大家以為當時香港人恐懼而賣樓，其實不是，當時的人賣了樓之後打算在樓價下跌後再回購。換句話說，他們賣樓是因為貪婪而非恐懼，所以，即使在環球金融海嘯下，香港樓市亦沒有大幅下跌。所以，我認為令市場商品價格波動的最重要因素是恐懼，如果能夠清除恐懼，價格就會因供應需求而調整，不會大幅波動，但樓市不同，貪婪才是影響升跌的主導，如果樓市升跌是因為恐懼，咁就大鑊了，除了因恐懼而劈價賣樓之外，亦有人擔心買唔到樓而用高價買樓。

　　中國每年春運，人多到不得了，大家千祈唔好以為在春運出門的人是去旅遊，其實，他們大多數是回家過節，因為不少農村及三、四線城市的人已經搬到一、二線城市生活，趁有假期一齊返老家過年。所以，不少農村及三、四線城市的住宅物業，平日根本處於空置狀態，在那些地方起樓，根本唔會太多人買，有一些住宅屋苑已經起好超過10年，入住的人會發覺愈住愈少人，樓價愈嚟愈平。那些在三、四線城市起樓的內房了解到這個情況，寧願爛尾都唔完成工程，因為他們知道，即使完成工程，所收到的樓價遠遠不能夠支付工程費及政府的土地費用，樓宇建成之後仲要負責日後管理、保養、維修，可能是一個無底深淵，負責起樓的內房不能不當機立斷，寧願爛尾都唔將樓宇建成，是為造成今日內房困局的主要原因。
　
　　有人話，內房應該完成工程，樓宇建成之後慢慢賣，一定可以賣得晒。以前或者可以，現在就很難。一、二線城市影響不大，三、四線城市比較困難，因為人口愈來愈少，基本上已經有不少樓宇空置，慢慢賣都唔會賣得晒。中國有14億人口，平均壽命78歲，每年有1800萬人逝世，而在2023年出生的只有1100萬，即是每年減少700萬人，一、二線城市有三、四線以及農村人口補充，即使人口減少都唔會太明顯，三、四線城市除了自然損耗之外，仲有不少年輕人移居大城市，人口減少速度會很快，樓宇就算起好都無人住，停止起樓就是最好方法。

在內地三、四線城市，住宅樓宇的空置情況嚴重。(AP)

　
　　據聞中央政府要求地方政府收購那些爛尾樓，我個人認為這是最好的解決方法。在收購之後，地方政府一定會將那些爛尾樓拆卸，甚至會在原基礎上建一些公共設施，幾年之後，大家可能已經唔記得爛尾樓問題。內房受了今次教訓，以後都唔好在三、四線城市起樓，留番一些機會畀當地小型地產商，唔好食到咁盡。