財智

　　有老友問我賣樓之後最擔心甚麼，是否樓市大升？我話不是，如果賣樓之後樓市大升，只能怪自己學藝不精，對市場觸覺唔夠，而事實上我最擔心是買家立刻大幅加價放售，如果物業是自己還好，最多被人笑下，如果是公司物業，老闆就算唔懷疑我有利益，都會對我的工作能力有所保留，所以，我一定會問物業代理，買家是否會自用或者收租，如果代理話買家打算炒一轉，我多數不會賣，買家炒不如我炒。

（iStock）

　　老友話今次中伏，他剛剛賣走了一個舖位，買家簽了合約之後立即加價五成放售，老友現在被佢老婆哦到發癲，話佢賣平咁多錢，佢打算賠訂賠佣，我話千祈唔好，賠訂賠佣就中了買家的計，一般炒家炒樓，大多數要求是「薄cut」（編按：即「擦邊球」），他們當然希望可以有厚利，但現實是不會發生。不過，他們仍然會大幅加價將剛買的物業放售，博業主一時不察，賠訂賠佣了結這單買賣，老友半信半疑，這亦難怪，老友不是物業投資者，不會明白業界運作情況，但市場上不時有一些賠訂賠佣，之後重售，售價竟然比賠訂的售價還要低，那些人可以算是中了伏。

　　大家又唔好以為被大幅加價的物業一定會成交，如果炒家未能在成交前將物業摸走，他們會挑挑剔剔，甚至踢契，盡量不會成交，最多是損失已付訂金，但事態發展已經不會有人提及，一般人會以為那個物業以高價轉售，業主當然是很蠢，而事實上只有那些賠訂賠佣的業主才是最蠢，就算被人高價摸售，業主只是睇錯市，不能夠話他們很蠢。

　　中國每年春運，人多到不得了，大家千祈唔好以為在春運出門的人是去旅遊，其實，他們大多數是回家過節，因為不少農村及三、四線城市的人已經搬到一、二線城市生活，趁有假期一齊返老家過年。所以，不少農村及三、四線城市的住宅物業，平日根本處於空置狀態，在那些地方起樓，根本唔會太多人買，有一些住宅屋苑已經起好超過10年，入住的人會發覺愈住愈少人，樓價愈嚟愈平。那些在三、四線城市起樓的內房了解到這個情況，寧願爛尾都唔完成工程，因為他們知道，即使完成工程，所收到的樓價遠遠不能夠支付工程費及政府的土地費用，樓宇建成之後仲要負責日後管理、保養、維修，可能是一個無底深淵，負責起樓的內房不能不當機立斷，寧願爛尾都唔將樓宇建成，是為造成今日內房困局的主要原因。
　
　　有人話，內房應該完成工程，樓宇建成之後慢慢賣，一定可以賣得晒。以前或者可以，現在就很難。一、二線城市影響不大，三、四線城市比較困難，因為人口愈來愈少，基本上已經有不少樓宇空置，慢慢賣都唔會賣得晒。中國有14億人口，平均壽命78歲，每年有1800萬人逝世，而在2023年出生的只有1100萬，即是每年減少700萬人，一、二線城市有三、四線以及農村人口補充，即使人口減少都唔會太明顯，三、四線城市除了自然損耗之外，仲有不少年輕人移居大城市，人口減少速度會很快，樓宇就算起好都無人住，停止起樓就是最好方法。

在內地三、四線城市，住宅樓宇的空置情況嚴重。(AP)

　
　　據聞中央政府要求地方政府收購那些爛尾樓，我個人認為這是最好的解決方法。在收購之後，地方政府一定會將那些爛尾樓拆卸，甚至會在原基礎上建一些公共設施，幾年之後，大家可能已經唔記得爛尾樓問題。內房受了今次教訓，以後都唔好在三、四線城市起樓，留番一些機會畀當地小型地產商，唔好食到咁盡。