過往專欄

　　【晴報專訊】逾百年歷史建築的灣仔藍屋及黃屋，早前公開為12個單位招租，一旦成功申請，便可以市值8折入住古蹟！至目前已有近60份申請，而競爭最激烈的黃屋，差不多8個人爭1個單位。有意申請的人士不乏家庭客，盼讓女兒感受人情味；亦有由英國回流的港人，希望讓年邁的父母重拾昔日街坊情懷。

【復修後】「好鄰居計劃」希望重建鄰舍關係，復修後的藍屋建築群內設大量公共空間，亦會不時舉辦社區活動。

　　藍屋和黃屋建築群，雖然未如新盤般有華麗裝潢，但仍吸引不少市民有興趣入住這兩幢老舊唐樓。12個藍屋及黃屋單位在上月經「好鄰居計劃」公開招租，至今共接獲近60份申請，其只出租6個單位的黃屋，佔近50份申請。

回流港人 盼與父母再返舊社區

　　聖雅各福群會團體主任周希旋表示，申請人老少皆有，包括多年來一直居於九龍西私人屋苑的一家三口，父親小時候住唐樓，很欣賞唐樓的鄰舍關係，「隔離左右人人都識、可以互相幫助」，希望升讀初中的女兒，在求學之餘，亦感受人情味。

　　她續說，亦有移居英國回流的港人，指他自小與父母於藍屋所在的石水渠街居住，後來因移民與父母分隔兩地，父母搬往新界，至近年他退休回港，深知年屆80多歲父母一直記掛昔日街坊情懷、與街坊談天說地的時光，遂決定申請單位，冀把當年情送給父母。

 【原貌】

　　另外，也有不少藝術工作者申請，坦言藍屋能給予他們無窮的創作靈感。

　　12個單位面積由361至880呎不等，以市價8折出租，月租由11,540元至31,664元不等。其中黃屋6號1樓、367呎單位，已成功租出，租金為11,740元。目前建築群將全面復修，本周六由委員會開始面試申請人，料首戶住客會在5月入伙。

木樓板 花紋地磚 復修盡留經典

　　藍屋及黃屋都是戰後舊樓，聖雅各福群會採用「留屋留人」方式，除經典的木樓板、花紋地磚等都得以保留外，原有的8戶租客亦繼續留住。藍屋建築群活化保育計劃建築師黃黃耀指，復建藍屋希望「修舊如舊」，盡量用原有材料，包括原有的木樓板、花地磚、木橫樑，「不要淪為假古董」。

建築師黃黃耀

不建議明火煮食

這個就是往日門上防盜的「貓眼」，十分懷舊。

　　聖雅各福群會昨舉行傳媒預覽，藍屋最大單位達880呎，高樓底、採光充足，可間隔兩房兩廳，保留舊有的木製正門、露台、鐵窗花、地磚，並增設現代化獨立廁所、廚房及兩道木窗。

藍屋室內不能任意改動，但舊住客在不觸犯規例之下發揮創意，將它成為晾曬的地方。

　　不過，藍屋內不建議明火煮食，因復建後仍保留40％木製樓板，「木房子最怕火災」。

黃屋租住申請已截止。

　　2008年後，香港樓市已不能用西方泡沫經濟的「牛熊市」反映，所以筆者實踐創立「龍市理論」，成功解讀市場的新常態。雖然過去幾年在疫情、社會事件及中美貿易戰非常時期的考驗下，龍市理論顯然需要修正，但該理論仍在當下市場提供到極具理據的參考方向。
　
　　西方近代的「牛熊理論」是服務泡沫經濟的，其意義是先讓市場任性地膨脹，但當市場充滿泡沫之後，就會經歷泡沫爆破的調整。回歸後的香港資金流動方式和政府調控市場，難以避免融合社會主義特性，政府處理市場往往也是先去除泡沫，然後再讓市場能量充盈後釋放。
　
　　有人在樓價跌的時候，取笑筆者這大好友，更說到「龍市」是強調永遠上升的。其實這些都是抹黑，人們稱我為大好友，是因為個人樂觀，往往在逆境中找到生路。事實上，龍市理論同樣有升有跌，政府用有形之手去除市場泡沫的階段，稱為「龍市二期」，然後再釋放力量讓樓價上升，就是「龍市一期」。經過這幾年市場考驗，告訴了我們要修正的就是「中央出手調節的時段是可以拉到很長，甚至不單只一個回合」，因為我們的政府，包括中央，可能都要面對國際複雜的環境，包括金融策略上也有進退的需要。那是否龍市理論已經沒有價值呢？筆者又不同意，因為我們仍可以相信調節完之後，政府會再次釋放力量。以牛熊市的邏輯，會認為尋底後要有冗長的調節期才對，但我不同意這種說法。

樓市經過調節後，政府會再次釋放力量使其上升。(Shutterstock)

　
　　為了在全民悲情負面的市道，證明筆者不同的看法，我先要確定近年的樓價下調是否泡沫爆破。我認為不是，原因是市場根本沒有借貸泡沫。
　
　　去年，筆者在發展商會德豐的晚宴分享中發表了「樓市下跌並不是泡沫爆破」，十分高興曾淵滄先生同意本人這個觀點。我認為，如果樓市下跌不是泡沫爆破，市場只是應付非經濟的因素困擾，而不是牛熊市的冗長市場重建和重新積累財富。這正正是龍市理論的重點，過去很多人當了「龍市二期」是「熊市二期」，當了入貨時機是大跌前夕。
　
　　最近股市回升，一升就升了3000多點，令到5萬億元市值的香港財富復活，大家可以看到市場在政府容許後的回復力度。這種情況筆者認為稍後會在地產上出現，股市回升只是開始，重點是中央認為現時是市場復甦起動的時機。另外，配合香港人口趨勢由減少轉為回升，香港資金不單只沒有消失，而且還突破17萬億元的水平。公司註冊處亦看到香港本地公司數目創歷史新高，非香港公司也同創新紀錄。
　
　　數據十分清楚顯示香港正在回復中，並非在迷失中，各位請參考修正後的龍市理論，然後根據個人能承擔的風險去決定投資。