過往專欄

　　【晴報專訊】本港樓價處於歷史高位，財政司司長陳茂波昨表示，今年首季置業負擔比率已惡化至66.1％的高水平，今年6月對比08年高位時的私樓售價指數，中小型單位價格升幅亦達180％，但預示未來4年有70％一手單位屬中小型，提醒隨著供應量增，息口上調，市民置業前需量力而為。

近年不少屋苑成交呎價破頂，如嘉湖山莊等屋苑的成交呎價，經常創新高。

　　陳茂波昨在網誌指市民不時在報道中，見到個別屋苑成交呎價「破頂」消息，提醒現時普遍參考樓價指數有滯後，且僅反映二手樓價。在過去數年土地供應不斷增加下，未來一手樓供應量會大增。截至7月底數字，料未來3至4年潛在一手私樓供應量約為98,000伙，包括約8,000伙已落成但未出售貨尾單位、61,000伙建築中單位，及可興建約29,000伙單位的「熟地」項目。

息口將上調 應注意風險

財政司司長陳茂波

　　他續說，自2010年訂立每年私樓土地供應的目標至今，每年新增住宅土地可供應的單位數目均多於該年的一手樓成交量，合共多出約30,000伙。他指，美國的息口將會上調，港息最終會跟隨美息走勢，以上一次美國加息周期2004至2006年為例，香港的利率上升不久後，樓市便出現下調，提醒市民需加倍注意風險。

　　2008年後，香港樓市已不能用西方泡沫經濟的「牛熊市」反映，所以筆者實踐創立「龍市理論」，成功解讀市場的新常態。雖然過去幾年在疫情、社會事件及中美貿易戰非常時期的考驗下，龍市理論顯然需要修正，但該理論仍在當下市場提供到極具理據的參考方向。
　
　　西方近代的「牛熊理論」是服務泡沫經濟的，其意義是先讓市場任性地膨脹，但當市場充滿泡沫之後，就會經歷泡沫爆破的調整。回歸後的香港資金流動方式和政府調控市場，難以避免融合社會主義特性，政府處理市場往往也是先去除泡沫，然後再讓市場能量充盈後釋放。
　
　　有人在樓價跌的時候，取笑筆者這大好友，更說到「龍市」是強調永遠上升的。其實這些都是抹黑，人們稱我為大好友，是因為個人樂觀，往往在逆境中找到生路。事實上，龍市理論同樣有升有跌，政府用有形之手去除市場泡沫的階段，稱為「龍市二期」，然後再釋放力量讓樓價上升，就是「龍市一期」。經過這幾年市場考驗，告訴了我們要修正的就是「中央出手調節的時段是可以拉到很長，甚至不單只一個回合」，因為我們的政府，包括中央，可能都要面對國際複雜的環境，包括金融策略上也有進退的需要。那是否龍市理論已經沒有價值呢？筆者又不同意，因為我們仍可以相信調節完之後，政府會再次釋放力量。以牛熊市的邏輯，會認為尋底後要有冗長的調節期才對，但我不同意這種說法。

樓市經過調節後，政府會再次釋放力量使其上升。(Shutterstock)

　
　　為了在全民悲情負面的市道，證明筆者不同的看法，我先要確定近年的樓價下調是否泡沫爆破。我認為不是，原因是市場根本沒有借貸泡沫。
　
　　去年，筆者在發展商會德豐的晚宴分享中發表了「樓市下跌並不是泡沫爆破」，十分高興曾淵滄先生同意本人這個觀點。我認為，如果樓市下跌不是泡沫爆破，市場只是應付非經濟的因素困擾，而不是牛熊市的冗長市場重建和重新積累財富。這正正是龍市理論的重點，過去很多人當了「龍市二期」是「熊市二期」，當了入貨時機是大跌前夕。
　
　　最近股市回升，一升就升了3000多點，令到5萬億元市值的香港財富復活，大家可以看到市場在政府容許後的回復力度。這種情況筆者認為稍後會在地產上出現，股市回升只是開始，重點是中央認為現時是市場復甦起動的時機。另外，配合香港人口趨勢由減少轉為回升，香港資金不單只沒有消失，而且還突破17萬億元的水平。公司註冊處亦看到香港本地公司數目創歷史新高，非香港公司也同創新紀錄。
　
　　數據十分清楚顯示香港正在回復中，並非在迷失中，各位請參考修正後的龍市理論，然後根據個人能承擔的風險去決定投資。