過往專欄

　　【晴報專訊】房協兩個資助房屋項目昨截止申請，截至昨晚7時接獲近8.8萬份申請，破紀錄超額認購140倍；其中單身申請超過5.5萬份，按房協預留20%單位予單身人士計算，至少493人爭1個單位。樓價高企，資助房屋成單身族的置業希望，有未畢業大學生以8萬元儲蓄加上母親協助下決定申請博一博。

房協兩資助房屋昨截止申請，接獲逾8.8萬份申請。

　　房協的屯門翠鳴臺及將軍澳翠嶺峰，昨晚7時截止申請，不少人趕尾班車交表。截至昨晚7時，未計及部分以郵寄及經由屋邨辦事處遞交的申請者，共收到87,971份申請表，超額認購140倍。其中白表佔達87,098份，綠表則佔873份。

5.5萬份單身申請 佔整體63%

　　房協指，由於綠表申請需經由房協或房委會轄下屋邨辦事處核實，預料仍會收到更多申請。另截至昨午5時，暫收到約5.5萬份單身申請，佔整體約63%，來自筲箕灣明華大廈重建戶的申請則有15份。

　　今次項目有620單位，綠白表佔各半，扣除預留給明華大廈重建戶的60個名額，剩560個單位，白表申請平均311人爭1個單位，綠表則平均3人爭1個單位；單身方面，房協額外預留20%單位，即112伙，約493人爭1個單位。

大學生儲$8萬 媽媽幫手畀首期

　　就讀大學3年級的崔小姐昨往交表，他靠兼職及獎學金儲了8萬元，作為日後付首期，「媽媽很支持我，若我成功抽到，她會為我付一筆首期，之後自己供樓，好過把積蓄視作不動產或只放銀行。」

　　銷售員李先生一家三口月入約5萬元，現租住屯門約400呎居屋，月租萬多元，「不是所有已婚人士都有能力上車，家庭收入要6萬元才足以同時維持生計、養活小孩及供樓，否則很吃力」，他擔心業主加租或收回單位，故欲購入屯門兩房單位。

　　公屋聯會總幹事招國偉估計總申請數目可達10萬份，認為綠置居恒常化後，有必要調整綠白表比例至4︰6甚至3︰7。房協主席鄔滿海稱，申請數字反映供不應求，政府有需要增加土地供應，而綠白表比例則日後再檢討。

　　2008年後，香港樓市已不能用西方泡沫經濟的「牛熊市」反映，所以筆者實踐創立「龍市理論」，成功解讀市場的新常態。雖然過去幾年在疫情、社會事件及中美貿易戰非常時期的考驗下，龍市理論顯然需要修正，但該理論仍在當下市場提供到極具理據的參考方向。
　
　　西方近代的「牛熊理論」是服務泡沫經濟的，其意義是先讓市場任性地膨脹，但當市場充滿泡沫之後，就會經歷泡沫爆破的調整。回歸後的香港資金流動方式和政府調控市場，難以避免融合社會主義特性，政府處理市場往往也是先去除泡沫，然後再讓市場能量充盈後釋放。
　
　　有人在樓價跌的時候，取笑筆者這大好友，更說到「龍市」是強調永遠上升的。其實這些都是抹黑，人們稱我為大好友，是因為個人樂觀，往往在逆境中找到生路。事實上，龍市理論同樣有升有跌，政府用有形之手去除市場泡沫的階段，稱為「龍市二期」，然後再釋放力量讓樓價上升，就是「龍市一期」。經過這幾年市場考驗，告訴了我們要修正的就是「中央出手調節的時段是可以拉到很長，甚至不單只一個回合」，因為我們的政府，包括中央，可能都要面對國際複雜的環境，包括金融策略上也有進退的需要。那是否龍市理論已經沒有價值呢？筆者又不同意，因為我們仍可以相信調節完之後，政府會再次釋放力量。以牛熊市的邏輯，會認為尋底後要有冗長的調節期才對，但我不同意這種說法。

樓市經過調節後，政府會再次釋放力量使其上升。(Shutterstock)

　
　　為了在全民悲情負面的市道，證明筆者不同的看法，我先要確定近年的樓價下調是否泡沫爆破。我認為不是，原因是市場根本沒有借貸泡沫。
　
　　去年，筆者在發展商會德豐的晚宴分享中發表了「樓市下跌並不是泡沫爆破」，十分高興曾淵滄先生同意本人這個觀點。我認為，如果樓市下跌不是泡沫爆破，市場只是應付非經濟的因素困擾，而不是牛熊市的冗長市場重建和重新積累財富。這正正是龍市理論的重點，過去很多人當了「龍市二期」是「熊市二期」，當了入貨時機是大跌前夕。
　
　　最近股市回升，一升就升了3000多點，令到5萬億元市值的香港財富復活，大家可以看到市場在政府容許後的回復力度。這種情況筆者認為稍後會在地產上出現，股市回升只是開始，重點是中央認為現時是市場復甦起動的時機。另外，配合香港人口趨勢由減少轉為回升，香港資金不單只沒有消失，而且還突破17萬億元的水平。公司註冊處亦看到香港本地公司數目創歷史新高，非香港公司也同創新紀錄。
　
　　數據十分清楚顯示香港正在回復中，並非在迷失中，各位請參考修正後的龍市理論，然後根據個人能承擔的風險去決定投資。