過往專欄

　　【晴報專訊】去年樓市吹淡風，第四季更錄262宗負資產個案，近兩年來首現。據差估署最新數據，去年12月私樓售價指數連跌5個月，累跌9.6%至358.4點，重回去年初1月水平。惟美聯儲暫不加息，上月二手成交宗數及售價已止跌回升，代理指嘉湖山莊及沙田第一城成交錄得創新高，售價按月升3%，兩房入場費貼近500萬元。學者稱，樓市是否反彈仍言之尚早。

去年負資產個案增，與銀行職員承造較高成數按揭有關，學者料若不出現斷供，問題不大。

　　差估署昨公布最新數據，去年12月私樓售價指數報358.4點，按月跌2.4%，惟跌幅較11月收窄，樓價已連跌5個月，累跌9.6%。其中431至752呎B類單位跌幅最多，按月跌約3%；431呎以下的A類單位則跌2%。而431呎以下細價樓，港島及新界按月分別跌1.5%及1.4%；九龍區則升3.5%，同類單位售價為565萬元。

　　二手市場自去年第四季起，頻現減價個案，甚至有「減一球」情況，如上車盤嘉湖山莊。該屋苑1月錄得47宗成交，較去年12月增30%，中原區域營業經理馬斯力說，樓價按月升3%，現時兩房入場費為470萬元，以樂湖居二座高層F、446呎為例，以508萬元成交。「業主已消化（早前跌勢），議價空間縮窄至1至2%」。沙田第一城1月錄得42宗成交，創過去1年單月新高，中原分區營業經理侯惠良指成交增，料今年首季樓價較去年第四季升5%。

去年第四季錄262宗 下季恐達千宗

　　另金管局公布最新負資產住宅按揭貸款調查結果，去年第四季負資產宗數為262宗，涉11.89億元，是近兩年來再次錄得個案。當局稱，該些個案涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款，一般按揭成數較高。

　　經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓指，今年首8個月的樓價升幅超出預期，不少發展商推新盤時均有提供高成數按揭，容易成為負資產高危人士，料下季的負資產新增個案將挑戰千宗，重回2016年首兩季的水平。中原按揭經紀董事總經理王美鳳稱，近期新盤帶動樓市氣氛好轉，二手市場已見承接，今年首季樓價跌幅已見放緩，即使今年首季負資產數字增加，增幅只是輕微。

　　中大會計學院高級講師李兆波指出，中美貿易戰及環球經濟不明朗，目前樓價是否止跌回升仍然言之尚早，在較高位、以高成數按揭入市的業主，若果樓價下調或有機會變負資產，但相信金管局把關嚴謹，只要不出現斷供則無影響，提醒市民入市之前要計算好收入及現金流。

　　中國每年春運，人多到不得了，大家千祈唔好以為在春運出門的人是去旅遊，其實，他們大多數是回家過節，因為不少農村及三、四線城市的人已經搬到一、二線城市生活，趁有假期一齊返老家過年。所以，不少農村及三、四線城市的住宅物業，平日根本處於空置狀態，在那些地方起樓，根本唔會太多人買，有一些住宅屋苑已經起好超過10年，入住的人會發覺愈住愈少人，樓價愈嚟愈平。那些在三、四線城市起樓的內房了解到這個情況，寧願爛尾都唔完成工程，因為他們知道，即使完成工程，所收到的樓價遠遠不能夠支付工程費及政府的土地費用，樓宇建成之後仲要負責日後管理、保養、維修，可能是一個無底深淵，負責起樓的內房不能不當機立斷，寧願爛尾都唔將樓宇建成，是為造成今日內房困局的主要原因。
　
　　有人話，內房應該完成工程，樓宇建成之後慢慢賣，一定可以賣得晒。以前或者可以，現在就很難。一、二線城市影響不大，三、四線城市比較困難，因為人口愈來愈少，基本上已經有不少樓宇空置，慢慢賣都唔會賣得晒。中國有14億人口，平均壽命78歲，每年有1800萬人逝世，而在2023年出生的只有1100萬，即是每年減少700萬人，一、二線城市有三、四線以及農村人口補充，即使人口減少都唔會太明顯，三、四線城市除了自然損耗之外，仲有不少年輕人移居大城市，人口減少速度會很快，樓宇就算起好都無人住，停止起樓就是最好方法。

在內地三、四線城市，住宅樓宇的空置情況嚴重。(AP)

　
　　據聞中央政府要求地方政府收購那些爛尾樓，我個人認為這是最好的解決方法。在收購之後，地方政府一定會將那些爛尾樓拆卸，甚至會在原基礎上建一些公共設施，幾年之後，大家可能已經唔記得爛尾樓問題。內房受了今次教訓，以後都唔好在三、四線城市起樓，留番一些機會畀當地小型地產商，唔好食到咁盡。