過往專欄

　　【晴報專訊】政府昨公布第3季賣地計劃，包括2幅住宅用地，共涉630伙，連同港鐵上蓋物業及重建項目，料可達2,780伙。首3季可提供的單位僅佔全年1.29萬伙目標近60%，發展局局長黃偉綸指，今年政府官地及「一鐵一局」所涉伙數可達目標9,000伙，其餘需視乎私人發展及重建項目。業界料全年或提供不足1.2萬伙。

發展局局長黃偉綸

　　今年10至12月的賣地計劃，政府將推兩幅住宅用地，包括將山頂文輝道住宅地王「一拆二」出售，以及啟德1幅用地，共涉630伙。另港鐵將推出黃竹坑站第5期，提供1,000伙，以及將有4個私人重建項目，提供1,150伙。

第3季賣地計劃中，政府官地僅推出630伙，包括山頂文輝道及啟德區用地。

　　政府今年設定私人房屋土地供應目標為1.29萬伙，首3季賣地計劃共提供約7,400伙，黃偉綸稱，政府官地及「一鐵一局」可供應單位將涉及其中的8,750伙，餘下4,150伙則需靠私人發展或重建項目，現已提供約1,700伙。對於疫情會否影響賣地收入，及會否改變賣地策略，他稱無論市況如何波動，都不會更改房屋供應計劃。

發展局：需視乎私人發展及重建項目

　　另外，一度估值近千億元的中環海濱商業地王，原計劃第2季招標，惟政府決定延後至本季才推出，黃解釋，由於該地皮以雙信封招標，招標文件需時處理，故有所延遲，又指該地皮具戰略性價值，面積達5公頃，其中2.5公頃為綠化空間，強調「價錢非唯一考慮」，整個項目完成需時逾10年。

　　美聯物業首席分師劉嘉輝指，除非有大型地皮推出招標，或有大型地皮補地價，否則將難達標，估計本年度賣地計劃提供單位有機會不足1.2萬伙，屆時將創自2010年引入「政府主動賣地機制」後的11年新低。中原地產測量師張競達則說，政府目前的私人住宅供應較市場預期為少，相信難靠私人發展或重建項目達標。

　　房屋局局長何永賢日前表示，政府在平衡公營房屋和私樓供應量時十分小心，確保不影響私人市場。最近有人批評公營房屋供應量過剩的問題，這個情況的確容易令人思考私營及公營房屋新供應目標比例定為七三比是否仍合適？之前的決定必有其當時的處境及正確性，但到了今天的現狀有沒有修改的需要呢？

　　從成本角度來說，七三比可能是等於用三成的私樓賣地得益去支持七成的公營房屋，那麼是否隱含了變相的高地價因素？第二個可能性就是，如果三成的地價賣得並不高，於是公營資助房屋要用更低廉的建築成本去興建。

　　筆者認為以上兩個情況都不理想，公私營房屋七三比例是開始有壓力了，會成為下一個成本上矛盾的方案，更重要是我認為要達到房屋政策的目標，以單純的土地規劃並不足以解決現時問題，因為政府要做供應管理之餘，還要做需求管理及成本管理。

最近坊間有聲音批評公營房屋供應過剩（資料圖片）

　
　　筆者認為正確的做法應該考慮周全。首先，私樓的供應不可以太少，不一定要用新供應去滿足需求，最近放寬樓市辣招就等同放寬了二手住宅供應，向市場提供了更多供應。如果二手供應是足夠的話，公私營房屋都可以用二手市場去滿足大部分的需要。
　
　　其次，筆者當然同意減少公屋系統下超越資格的富戶，從而令到公屋可以有更大的使用率，而申請居屋人士當中真正需要的人更容易上車，再加上活化換樓巿場，改善放盤和上車盤的二手成交。一、二手同時增加供應的好處就是市場較平衡發展，這才是房屋政策的重要配合。
　
　　近期綠置居啟鑽苑有愈百宗撻訂，其中逾半數是開放式及納米單位，有議員估計錄多宗撻訂與納米樓絕跡有關，市民情願浪費數萬元撻訂改為抽新落成的居屋。另外，我們亦會見到，新居屋山麗苑因為位置「吊腳」，有近2500餘伙「賣剩蔗」，中籤者揀樓前「縮沙」。此外，由2021/22年度有1469人在無參加「特快公屋編配計劃」的情況下，卻獲編配「長者住屋」，但其中有97%人因此拒絕編配，部分單位更空置逾10年。以上種種例子可以看出，僅靠規劃難以匹配市場需求。
　
　　其實在撤辣前的香港樓市，發展商已難以買入地皮去建屋。香港社會要面對的是，因為市道不濟而發展商停止買地再引起的市場衝擊，即是說，地產不只是發展商和擁有資產人士的福祉，而是全港所有人的福祉。地產不濟，我們失去了賣地收入，政府靠甚麼去營運？一個市場總要面對收支平衡的成本法則。