過往專欄

　　【晴報專訊】本港疫情緩和，樓市亦轉趨熾熱，差估署5月份最新私樓售價指數報393.7點，按月升0.6%，與歷史高位僅相差0.8%。其中港島區細價盤呎價更創歷史新高，逼近1.8萬元，入場費逾770萬元。有代理指，市場承接力強勁，上車盤有價有市；專家料樓市於第三季將破頂。

　　差估署昨公布5月份私樓售價指數，報393.7點，按月升0.6%，連升5個月，重回疫情前2019年6月水平，同時僅較2019年5月的歷史高位396.9點，相差3.2點或0.8%。而431呎以下A類單位，最新報439.9點，按月升1%，已較2019年5月歷史高位的439.7點，微升0.2點或近0.05%。

　　按地區來看，港、九、新界431呎以下細價盤，港島及九龍均錄得升幅，按月分別升3%及0.2%，新界則跌2.7%；港島區細價盤平均呎價更創歷史新高，達17,912元，即入場費達772萬元，1個月相差24萬元。

香港仔多白居二成交

鰂魚涌康怡花園受買家追捧，上月平均實呎重上1.8萬元大關。

　　港島區向來較少細價盤，其中鰂魚涌康怡花園較受追捧，上月平均實呎重上1.8萬元大關。利嘉閣高級經理吳玉蘭表示，該屋苑本月錄15宗成交，460餘平方呎2房入場費達800萬元，較去年漲價約5%，形容買家承接力強，又指鰂魚涌逸樺園新近成交1座高層D室、614平方呎2房戶，以1,530萬元沽出，呎價創過去一年該屋苑2房單位新高。

　　另香港置業首席高級營業經理郭詠詩指，近日香港仔有不少白居二成交，其中黃竹坑雅濤閣400至600平方呎單位，未補價入場費為700萬元，按年升10%，坦言樓市已復甦，料下半年有望衝破750萬元大關。

全年升幅或擴至15%

利嘉閣地產研究部主管陳海潮

　　利嘉閣地產研究部主管陳海潮稱，疫情持續穩定受控，市場氣氛理想，帶動二手市場，料6月份樓價指數可望再升1%，上半年破頂已無懸念，若下半年能通關，全年樓價升幅有機會擴大至13%至15%。

　　萊坊執行董事估價及諮詢部主管林浩文指，指數升幅較預期好，料樓市會在第三季破頂，今年全年樓價續升5%。

　　2008年後，香港樓市已不能用西方泡沫經濟的「牛熊市」反映，所以筆者實踐創立「龍市理論」，成功解讀市場的新常態。雖然過去幾年在疫情、社會事件及中美貿易戰非常時期的考驗下，龍市理論顯然需要修正，但該理論仍在當下市場提供到極具理據的參考方向。
　
　　西方近代的「牛熊理論」是服務泡沫經濟的，其意義是先讓市場任性地膨脹，但當市場充滿泡沫之後，就會經歷泡沫爆破的調整。回歸後的香港資金流動方式和政府調控市場，難以避免融合社會主義特性，政府處理市場往往也是先去除泡沫，然後再讓市場能量充盈後釋放。
　
　　有人在樓價跌的時候，取笑筆者這大好友，更說到「龍市」是強調永遠上升的。其實這些都是抹黑，人們稱我為大好友，是因為個人樂觀，往往在逆境中找到生路。事實上，龍市理論同樣有升有跌，政府用有形之手去除市場泡沫的階段，稱為「龍市二期」，然後再釋放力量讓樓價上升，就是「龍市一期」。經過這幾年市場考驗，告訴了我們要修正的就是「中央出手調節的時段是可以拉到很長，甚至不單只一個回合」，因為我們的政府，包括中央，可能都要面對國際複雜的環境，包括金融策略上也有進退的需要。那是否龍市理論已經沒有價值呢？筆者又不同意，因為我們仍可以相信調節完之後，政府會再次釋放力量。以牛熊市的邏輯，會認為尋底後要有冗長的調節期才對，但我不同意這種說法。

樓市經過調節後，政府會再次釋放力量使其上升。(Shutterstock)

　
　　為了在全民悲情負面的市道，證明筆者不同的看法，我先要確定近年的樓價下調是否泡沫爆破。我認為不是，原因是市場根本沒有借貸泡沫。
　
　　去年，筆者在發展商會德豐的晚宴分享中發表了「樓市下跌並不是泡沫爆破」，十分高興曾淵滄先生同意本人這個觀點。我認為，如果樓市下跌不是泡沫爆破，市場只是應付非經濟的因素困擾，而不是牛熊市的冗長市場重建和重新積累財富。這正正是龍市理論的重點，過去很多人當了「龍市二期」是「熊市二期」，當了入貨時機是大跌前夕。
　
　　最近股市回升，一升就升了3000多點，令到5萬億元市值的香港財富復活，大家可以看到市場在政府容許後的回復力度。這種情況筆者認為稍後會在地產上出現，股市回升只是開始，重點是中央認為現時是市場復甦起動的時機。另外，配合香港人口趨勢由減少轉為回升，香港資金不單只沒有消失，而且還突破17萬億元的水平。公司註冊處亦看到香港本地公司數目創歷史新高，非香港公司也同創新紀錄。
　
　　數據十分清楚顯示香港正在回復中，並非在迷失中，各位請參考修正後的龍市理論，然後根據個人能承擔的風險去決定投資。