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　　近期金管局多番向市民解釋聯繫匯率的機制，筆者覺得十分好，免卻市民甚至評論員因市場變異產生疑惑，面對片面的認識而一知半解，筆者近日與公司財經組討論過有關聯繫匯率及息口的問題，尤其是近期H按（銀行同業拆息按揭）曾一度上升，我們有以下結論：

（istock）

　　（1）因存款量遠高於按揭量，P按（最優惠利率按揭）追加不可能太大幅度，否則銀行在P按借貸及存款一起同步加的機制下，銀行會容易虧本。

　　（2）只加H按息而沒有加最優惠利率對小市民影響不大，因為影響不到舊有的按揭，只是心理上影響到新造按揭！因H按的封頂息往往和P按是相若的，所以若以上第一點沒有評估錯的話，加息的殺傷力仍然和過去傳統的加息相差很遠！

　　（3）樓市目前有CAP（封頂）位3.5厘左右保護，但是HIBOR持續上升，雖然沒有傷到大多數供樓的小市民，但是對沒有CAP位保護或者CAP位定得較高的貸款類別，其借款人將面對很大分別，簡單地說，Commercial banking loan的借貸人是會比較擔憂的，這是當下新常態我們要留意的地方。

　　（4）H按的息口上升還有一因素配合，就是政府還未根據聯繫匯率的機制釋放未償還票據及債券！未來會否繼續不放？現在逾400億元左右的銀行結餘已經低過上次2020年釋放未償還票據及債券的水平，是否以後只加息不會釋放出來？相信現在時機未必合適，筆者對政府的行政是有信心的，我理解這是一個聯繫匯率的機制，如果沒有理解錯，應該始終有一日會放出的，到釋放的時候市場反應會如何？這是值得深思的！

　　（5）在過去一年銀行增加了約2.7萬億元的定期存款，令到香港定期存款達到8萬億元以上，這是不尋常的情況，這些存款總有一日有一定程度會回流到市場，屆時會如何？

　　以上只是筆者作為市場人士的疑惑，屬於拋磚引玉，大家應以金管局解釋為標準。

　　中國每年春運，人多到不得了，大家千祈唔好以為在春運出門的人是去旅遊，其實，他們大多數是回家過節，因為不少農村及三、四線城市的人已經搬到一、二線城市生活，趁有假期一齊返老家過年。所以，不少農村及三、四線城市的住宅物業，平日根本處於空置狀態，在那些地方起樓，根本唔會太多人買，有一些住宅屋苑已經起好超過10年，入住的人會發覺愈住愈少人，樓價愈嚟愈平。那些在三、四線城市起樓的內房了解到這個情況，寧願爛尾都唔完成工程，因為他們知道，即使完成工程，所收到的樓價遠遠不能夠支付工程費及政府的土地費用，樓宇建成之後仲要負責日後管理、保養、維修，可能是一個無底深淵，負責起樓的內房不能不當機立斷，寧願爛尾都唔將樓宇建成，是為造成今日內房困局的主要原因。
　
　　有人話，內房應該完成工程，樓宇建成之後慢慢賣，一定可以賣得晒。以前或者可以，現在就很難。一、二線城市影響不大，三、四線城市比較困難，因為人口愈來愈少，基本上已經有不少樓宇空置，慢慢賣都唔會賣得晒。中國有14億人口，平均壽命78歲，每年有1800萬人逝世，而在2023年出生的只有1100萬，即是每年減少700萬人，一、二線城市有三、四線以及農村人口補充，即使人口減少都唔會太明顯，三、四線城市除了自然損耗之外，仲有不少年輕人移居大城市，人口減少速度會很快，樓宇就算起好都無人住，停止起樓就是最好方法。

在內地三、四線城市，住宅樓宇的空置情況嚴重。(AP)

　
　　據聞中央政府要求地方政府收購那些爛尾樓，我個人認為這是最好的解決方法。在收購之後，地方政府一定會將那些爛尾樓拆卸，甚至會在原基礎上建一些公共設施，幾年之後，大家可能已經唔記得爛尾樓問題。內房受了今次教訓，以後都唔好在三、四線城市起樓，留番一些機會畀當地小型地產商，唔好食到咁盡。