財智

　　無疑，現在市場上仍有一些風險是難以評估：中美角力的互動、中央調節市場的進退和群眾悲情的情緒化等，都是難以預測的，入市必須準備承受適當的風險，但同時，「不買樓的風險」也是十分巨大的。本港擁有的資金遠高於住宅供應，長遠來說，海外買家數量不斷增加亦不容易滿足。有人認為，撤辣後的樓市興旺只是曇花一現，但同樣，成交量仍有機會持續比撤辣前高得多。
　
　　香港近年樓價雖有下跌，但樓市的結構並沒有改變，香港有比5年前更多的資金、更低的借貸率及更多的財富效應，而且住宅供應量雖曾因滯銷而有所累積，但撤辣後抑壓多時的購買力顯然不難將庫存消耗，長遠而言供應仍然是不足夠，但奇怪地樓市不是因為泡沫而下跌。香港2010年開始推出的樓市辣招成功遏制樓市的泡沫，過去兩年在沒有泡沫及資金繼續累積的情況下，樓價下跌是一個異數，是因為美國和西方的金融追擊、內地企業調整及社會悲情造成的異數。

近年香港樓市結構並無改變，樓價下跌是一個異數。(Shutterstock)

　　其實在未撤辣之前，很多區的樓價已經去到谷底，甚至乎新界西的樓價開始有回升的跡象。撤辣前，的而且確樓價已經調節到發展商難以投地，投地一不暢順，政府的財政會立刻出現問題，即是說政府其實在現實上是有必要將樓價與成交量回復到高於2月前的水平，令到發展商能夠有足夠的水位買入地皮，否則就會影響到政府的財政及未來的發展，這正正是買樓與其他投資產品不同的地方。樓價跌兩成，其實政府就必須要為樓市推出措施，維持「合理的平衡」。
　
　　很多人忽略香港政府是很成功地做著一個人口政策，現在的人口政策甚至取代了地產和金融的主導地位，以人口政策為主，然後發展高科技、教育和金融中心，大灣區人口騰籠換鳥凝聚配對，地產只是被動配合，君不見撤辣後，買樓最多的客戶群正正是內地人？過去兩年，樓價在沒有泡沫下作出調整，無疑是對未來加入香港的人口發了紅利，令他們能以比2019年前更低的成本移居甚至創業，反而港人不珍惜這點紅利，甚至感覺不到，很可悲啊！
　
　　在人生中，無論買不買樓，都要為居住付出代價，因為租樓亦是支持樓市的另一種方式，只是租樓不會有回報而已。但損失最大的，就是賣出自住樓等樓價跌的人，損失的不只是樓價，還有本來不需要付出的租金。所以，所謂「最後逃生門」並不是沒有風險，往往是風險最高的一個選擇（雖然不同人的最合適選擇其實也不同）。

　　2008年後，香港樓市已不能用西方泡沫經濟的「牛熊市」反映，所以筆者實踐創立「龍市理論」，成功解讀市場的新常態。雖然過去幾年在疫情、社會事件及中美貿易戰非常時期的考驗下，龍市理論顯然需要修正，但該理論仍在當下市場提供到極具理據的參考方向。
　
　　西方近代的「牛熊理論」是服務泡沫經濟的，其意義是先讓市場任性地膨脹，但當市場充滿泡沫之後，就會經歷泡沫爆破的調整。回歸後的香港資金流動方式和政府調控市場，難以避免融合社會主義特性，政府處理市場往往也是先去除泡沫，然後再讓市場能量充盈後釋放。
　
　　有人在樓價跌的時候，取笑筆者這大好友，更說到「龍市」是強調永遠上升的。其實這些都是抹黑，人們稱我為大好友，是因為個人樂觀，往往在逆境中找到生路。事實上，龍市理論同樣有升有跌，政府用有形之手去除市場泡沫的階段，稱為「龍市二期」，然後再釋放力量讓樓價上升，就是「龍市一期」。經過這幾年市場考驗，告訴了我們要修正的就是「中央出手調節的時段是可以拉到很長，甚至不單只一個回合」，因為我們的政府，包括中央，可能都要面對國際複雜的環境，包括金融策略上也有進退的需要。那是否龍市理論已經沒有價值呢？筆者又不同意，因為我們仍可以相信調節完之後，政府會再次釋放力量。以牛熊市的邏輯，會認為尋底後要有冗長的調節期才對，但我不同意這種說法。

樓市經過調節後，政府會再次釋放力量使其上升。(Shutterstock)

　
　　為了在全民悲情負面的市道，證明筆者不同的看法，我先要確定近年的樓價下調是否泡沫爆破。我認為不是，原因是市場根本沒有借貸泡沫。
　
　　去年，筆者在發展商會德豐的晚宴分享中發表了「樓市下跌並不是泡沫爆破」，十分高興曾淵滄先生同意本人這個觀點。我認為，如果樓市下跌不是泡沫爆破，市場只是應付非經濟的因素困擾，而不是牛熊市的冗長市場重建和重新積累財富。這正正是龍市理論的重點，過去很多人當了「龍市二期」是「熊市二期」，當了入貨時機是大跌前夕。
　
　　最近股市回升，一升就升了3000多點，令到5萬億元市值的香港財富復活，大家可以看到市場在政府容許後的回復力度。這種情況筆者認為稍後會在地產上出現，股市回升只是開始，重點是中央認為現時是市場復甦起動的時機。另外，配合香港人口趨勢由減少轉為回升，香港資金不單只沒有消失，而且還突破17萬億元的水平。公司註冊處亦看到香港本地公司數目創歷史新高，非香港公司也同創新紀錄。
　
　　數據十分清楚顯示香港正在回復中，並非在迷失中，各位請參考修正後的龍市理論，然後根據個人能承擔的風險去決定投資。