過往專欄

　　啟德發展區住宅用地以高於市場預期逾倍的呎價成交，令人擔心會刺激樓市再次升溫。要從根本解決市民置業需要，政府還要從提供「只租不賣」的公營房屋入手。

現時有不少月入不俗，但欠缺首期的中產，仍未能搬到較理想的居所，如果提供只租不賣的中產屋，將可大大改善他們的居住環境。

　　今時談「樓」，大家容易混淆了幾個概念：居住、置業、投資，政府宜集中解決市民「居住」需要，才是首要。至於置業，甚至投資，就好比派飯要兼送鵝肝一樣，不切實際。當置業可以變成一個坐擁「樓」便可增值的投資行為，利之所在，怎不吸引？

　　這邊廂，土地以天價成交；那邊廂，政府首個主要以公屋居民為對象的「綠置居」項目，申請卻僅超額2.6倍，並未如想像般受歡迎，這令人想起早前，3,000多個資助房屋單位揀樓，有逾4成申請者「甩底」的情況，當中不乏公屋居民的申請人。政府以資助房屋，幫助已受助的公屋居民置業，從而盤活公屋資源，得以重新投放到更有需要的市民身上，但不太有效。

　　若政府能夠以「公營房屋，只租不賣」的政策，從根本去改變港人「一定要置業」的觀念，相信有助遏抑樓價。

　　只租不賣的公營房屋非現在的「公屋」，是以成本價，租予沒有物業市民的公營房屋。有人擔心，這又會為政府製造了今天公屋在管理及維修費用上的負擔。其實，若用政府地，不計地價，一個500呎面積的單位，以每呎$4,000建築成本價計，成本僅$200萬。假設可供居住30年，要回本，應是：$200萬÷30（年）=$6.6萬（每年）；$6.6萬÷12（月）=$5,500（月租），若連管理雜費等，月租收$8,000，30年定額租金，呎租也僅$16；中產住戶沒有資產審查，只要不擁有物業已可。

　　月租$8,000，即使每年加租1％至2％，30年後租金也只約1.1萬至1.4萬餘之間，中產家庭絕對負擔得起，留意，這些並不是今天帶有福利元素的「公屋」，而是為改變「樓」可自住、投資觀念的措施。它既可收回成本，又滿足市民需要，並提升了中產生活質素，這才算是回應部分中產的訴求。

　　其實，今時建築成本約$3,500，石屎壽命60年，以上數據絕對有迹可尋，水漲船高的樓價貴在地價，若公營房屋成本不計地價，甚至可進一步控制建築成本，包括處理每噸建築廢料費用在$2,000以下，那500呎的單位建築費就在200萬左右。

　　這類公營房屋，會讓那些暫未有經濟能力置業、正等待「上車」時機的中產，可以即時得以獲改善生活質素，在置業前的一段「等待期」，壓力又得以紓解。

　　釜底抽薪，可為沒有物業的中產提供30年較理想的住所，才會令社會對置業的需求稍降。

　　2008年後，香港樓市已不能用西方泡沫經濟的「牛熊市」反映，所以筆者實踐創立「龍市理論」，成功解讀市場的新常態。雖然過去幾年在疫情、社會事件及中美貿易戰非常時期的考驗下，龍市理論顯然需要修正，但該理論仍在當下市場提供到極具理據的參考方向。
　
　　西方近代的「牛熊理論」是服務泡沫經濟的，其意義是先讓市場任性地膨脹，但當市場充滿泡沫之後，就會經歷泡沫爆破的調整。回歸後的香港資金流動方式和政府調控市場，難以避免融合社會主義特性，政府處理市場往往也是先去除泡沫，然後再讓市場能量充盈後釋放。
　
　　有人在樓價跌的時候，取笑筆者這大好友，更說到「龍市」是強調永遠上升的。其實這些都是抹黑，人們稱我為大好友，是因為個人樂觀，往往在逆境中找到生路。事實上，龍市理論同樣有升有跌，政府用有形之手去除市場泡沫的階段，稱為「龍市二期」，然後再釋放力量讓樓價上升，就是「龍市一期」。經過這幾年市場考驗，告訴了我們要修正的就是「中央出手調節的時段是可以拉到很長，甚至不單只一個回合」，因為我們的政府，包括中央，可能都要面對國際複雜的環境，包括金融策略上也有進退的需要。那是否龍市理論已經沒有價值呢？筆者又不同意，因為我們仍可以相信調節完之後，政府會再次釋放力量。以牛熊市的邏輯，會認為尋底後要有冗長的調節期才對，但我不同意這種說法。

樓市經過調節後，政府會再次釋放力量使其上升。(Shutterstock)

　
　　為了在全民悲情負面的市道，證明筆者不同的看法，我先要確定近年的樓價下調是否泡沫爆破。我認為不是，原因是市場根本沒有借貸泡沫。
　
　　去年，筆者在發展商會德豐的晚宴分享中發表了「樓市下跌並不是泡沫爆破」，十分高興曾淵滄先生同意本人這個觀點。我認為，如果樓市下跌不是泡沫爆破，市場只是應付非經濟的因素困擾，而不是牛熊市的冗長市場重建和重新積累財富。這正正是龍市理論的重點，過去很多人當了「龍市二期」是「熊市二期」，當了入貨時機是大跌前夕。
　
　　最近股市回升，一升就升了3000多點，令到5萬億元市值的香港財富復活，大家可以看到市場在政府容許後的回復力度。這種情況筆者認為稍後會在地產上出現，股市回升只是開始，重點是中央認為現時是市場復甦起動的時機。另外，配合香港人口趨勢由減少轉為回升，香港資金不單只沒有消失，而且還突破17萬億元的水平。公司註冊處亦看到香港本地公司數目創歷史新高，非香港公司也同創新紀錄。
　
　　數據十分清楚顯示香港正在回復中，並非在迷失中，各位請參考修正後的龍市理論，然後根據個人能承擔的風險去決定投資。