職場

　　香港出名樓價高企、貴絕全球，一班「上車族」買到心水單位後，除了每月供樓，還需繳交管理費！作為業主，很多人都未必會關心大廈管理事宜，一旦去到物業管理費不停上漲，到時才來關心可能就太遲！

　　你知不知道自己每個月的管理費開支項目是甚麼？消委會的調查顯示，「員工薪金及相關開支」是佔40.4%，即是你繳交的管理費有4成都是用作出糧給保安員等，其次就是「維修及保養相關費用」（27.7%）及「清潔相關費用」（10.8%），而受訪業主每月支付的管理費介乎$200至$3,700，足足佔家庭收入7.4%！管理費不斷加，但又難以知道錢往哪裏去，消委會今個月提出8大建議，讓業主們由這刻開始，慢慢了解自己物業的管理事宜！

物業管理費建議 | 1：買賣單位前列明物業管理費項目，提高透明度！

　　第一個建議是適用於買賣樓盤前，消委會建議發展商在銷售一手私人住宅物業時闡述業權份數之計算及分攤基準，並展示在售樓書中。各位準買家可能對這一堆數字都一頭霧水，因此發展商亦可在售樓書展示不同類別的開支項目，並提供住宅公共區域和設施的清單及分配詳情。 當業權份數與管理份數的分配不相同時，發展商也應作出明確說明。當準買家了解物業管理費的使用範圍後才決定購入單位，就不會有種「上賊船」的感覺！

（圖片來源：《香港愛情故事》劇照）

物業管理費建議 | 2：物監局建立平台，宣傳物業管理知識

　　相信大家買樓時，通常關心單位環境、價錢比較多，講到管理費可能真的一無所知。長遠而言，消委會建議物業管理業監管局（物監局）可考慮透過收集本港管理費資料，以設立相關資料庫，透過一些公開平台發放有關資訊，就好像強制性公積金計劃管理局的強積金基金平台等。不過香港每棟樓都有不同樓齡、提供服務等，怎樣讓這些數據變得有參考價值呢？消委會建議物監局可以按樓齡、單位數量、位置、提供的設施和服務、園藝面積、僱用的物業管理人員數量等整合再公布。多了一個平台讓大家了解更多，大家希望開始認識物業管理知識亦不會無從入手！

物業管理費建議 | 3：少數服從多數！大部分業主同意就可修改公契條款

　　現時一旦要修改公契，就必須100%業主同意才能修改，門檻十分高！消委會建議可參考《公司條例》（第 622 章），容許以最少75%成員親身或委任代表表決（而非持股量）的多數票通過修改公司章程細則的做法，以75%的業權份數作為修改公契條款的參考門檻。不過為免機制被濫用及保護少數持反對意見的業主利益，修改公契的機制應主要針對10年樓齡或以上的物業，並設有嚴格的執行程序及上訴機制。不過辰注意的是，消委會這項修改公契條款建議並不包括關於業權份數的條款。

物業管理費 | 建議4：訂立條文，避免利益衝突！

　　在屋苑中難免有些大項目需要業主們商討，為減低發展商、擁有超過 30%業權份數的大業主或管委會委員與其他業主的潛在利益衝突問題，並促進物業管理的良性競爭，消委會建議當局在《一手住宅物業銷售條例（第 621章）及/或公契指引中引入以下條文：

● 在售樓書披露發展商與公契經理人的關係。若公契經理人在當期時尚未獲委任，售樓書應清楚顯示將來作出相關披露的時間及方式。

● 在選擇物管公司或其他服務供應商時，須披露他們與擁有30%或更多業權份數的大業主或任何管委員會委員之間的關係。

● 當出現利益衝突情況時，發展商、大業主以及任何管理委員會委員應作出利益申報。在適當的情況下，他／她應退出會議並就有關項目放棄投票權。

● 就大型項目和主要服務內容，採用招標方式招聘繼首位公契經理人任期後下一任物管公司以及其他服務供應商。

下一頁：更多消委會對物業管理建議！

物業管理費建議 | 5：善用科技提高物業管理效率

　　現時社交平台、通訊工具盛行，大家可能在工作上都十分依賴使用這些網絡小幫手與同事聯絡，其實在物業管理上亦可效法！消委會提議除了傳統張貼通告外，可使用社交媒體、通訊工具或樓宇網站互通消息。除此之外，清潔、消毒、通信等服務都可以智能化。不過最重要的是業主須有份參與商討，而業界、物監局及創科界都應積極合作研發。

物業管理費建議 | 6：「業主資料包」作入門懶人包，助業主迅速了解物業管理！

　　一下子要新手業主消化那麼多條文等，實在有點吃不消！假如有一份「業主資料包」，介紹物業的分權共有特性、業主權利與義務等，便能讓業主入伙時，快速了解物業的管理事務，日後亦可透過不同的活動，讓業主更投入在物業管理事宜上！

物業管理費 | 建議7：必需建立業主立案法團，合力解決管理事務！

　　經常聽到業主立案法團，但其實實質是在做甚麼？試想像一下，假如你的屋苑有一項大型維修項目，沒有業主立案法團又需要得到所有業主同意才能動工，應該待到日久失修都還未開展到工程吧？而業主立案法團可以在法律上代表所有業主管理建築物的公用部分，行使和執行有關的權利、權力、特權和職責，並有權任免物業管理公司及監督其工作。這樣便可有效率地處理物業的大小事務，合力解決問題！

　　但業主立案法團又要開會，又要管東管西，相信不少人都視為「苦差」，消委會就建議民政事務總署可考慮推出嘉許計劃，表揚委員的努力及鼓勵業主加入管理委員會！

（圖片來源：TVB（official）Youtube Channel）

物業管理費建議 | 8：建立基金，由業主供款，為免需要大型支出時肉赤！

　　無論你住單棟樓宇，抑或大型屋苑，都總會試過突然有維修工程需要進行！到時業主就需一次性過繳付大筆費用，相當肉赤！消委會建議設立一個工程基金，並製定一個10年的維修保養計劃。

　　至於如何釐訂業主要供多少款項？消委會建議可從以下4點作估計：

1.    由獨立專業人員編制的維修預算

2.    相當於物業管理費每年預算的一定比例的數額

3.    由發展商支付種子基金，加上相當於2個月管理費的業主供款，然後再由業主每月供款

4.    沿用物管公司或業主立案法團現行編制預算的做法

　　你覺得以上8項建議能否幫助物業管理一頭霧水的業主了解更多，甚至保護到大家的權益呢？其實大家除了要顧及自己單位內的環境，還應多關心屋苑的事務，多一點了解和溝通，才能避免紛爭及誤會！

　　上日提到基金界向來有「兩條路線」之爭，即主動管理基金與被動管理基金的「鬥爭」。簡單來說，就是哪一個方式可以為投資者創造更高的價值。

　　可以肯定的是，被動式基金的收費一定比主動式基金便宜，因為他們不用自己做研究和公司探訪，只需跟足所追踪指數的成分股比重和升跌去買賣，務求做到「零誤差」便算達標（現實當然不可以零誤差，因為買賣是有成本的，所以最終是做到最低的誤差）。至於能否跑贏大市（即該指數），根本不是這類基金的投資經理需要做的。

　　對於主動管理的基金，基金經理的任務剛好相反，他就是要跑贏大市指標和同類型的基金，這才顯出他的能力和價值。為此，他們需要精心挑選股票，也要準確拿捏買賣時機。

　　因此，這類基金的收費一定會稍貴，有些甚至會收「表現費」，即是表現優於某個水平後，基金經理會就該部分的回報分成。

(iStock)

　　從投資者的角度，到底買哪一種基金較好呢？我嘗試用近年紅透半邊天的女股神Catherine Wood管理的幾隻ETFs來說明一下。

　　Catherine Wood管理的ARK Investment（下稱方舟投資），以「顛覆性創新」作為投資理念，旗下有8隻交易所買賣基金（Exchange Traded Funds，下稱ETFs），當中只有兩隻是追踪指數的，其餘6隻都沒有追踪任何指數，即是由方舟投資的基金經理自己選股，或稱主動管理。

　　問題來了，既然稱得上ETFs，理論上就是被動管理的，是追踪指數的，但女股神就是這樣身體力行地去體現何謂「顛覆性創新」，她保留了主動管理基金的特點，即是自己選股（她的代表作就是Tesla），但也取了被動式基金的特點，那就是低收費。

　　以方舟投資的ETFs為例，它們的管理費，準確來說是基金開支比例（Fund Expense Ratio）只有0.75%，主動管理的基金一般都在1.5%或以上，所以，她的ETFs一開始就大受歡迎，加上前幾年的表現十分出色，所以就更吸引大家的注意。

　　這還不止，她還有一點很破格的，那就是，跟一般主動管理的基金不同，方舟投資的ETFs，每日都會在網站更新持股資料。主動管理的基金，一般只會一季更新一次。我知道，前兩年她的ETFs大紅大紫時，不少投資者都會每日上網，查看女股神的持股變化，然後跟著去買賣的。

　　回說女股神的做法，即是她始終相信自己的選股眼光，多於指數編製公司的選股眼光，但卻認同基金的收費有下調空間。因此，在中間落墨的安排下，就出現了主動管理的ETFs，又或者低收費的主動管理基金。

　　正如我在上日的文章中說，即使主動管理的基金，收費較被動管理的基金高至少1%，但其實，只要該主動管理基金的表現，持續優於ETFs的1-2%，就已經跑贏ETFs了。所以，收費不應該是主要考慮，表現才最重要。

　　女股神的信念就是，只要我管理的基金表現良好，就會有更多投資者願意買，只要基金規模壯大，收少一點又有何不可，因為這也是「小數怕長計」的一種體現呢！

　　我自己的結論和做法也是，不管主動管理也好，被動管理也好，最緊要就是「起動」，即是能夠為客戶賺錢的，才是好基金。