過往專欄

　　猴年將去，堪輿學家蘇民峰，每年都會為投資者點評股樓走勢，去年蘇師傅準確預測大市「先跌後升」，1月及5月低位，最多跌至18319點，其後年尾回升至22000點，如跟師傅買現在仍賺一成幾。

　

蘇民峰

年齡：56歲

背景： 八十年代曾當髮型師，1983年開始睇風水，最初在廟街擺檔，及後人氣急升，成為著名風水師，出版多本風水運程書

投資組合： 90%商舖及物業，5%現金，5%股票

舖位： 在中環擁4個舖位，包括些利街14號、堅道43、45號及124號，並於尖沙咀利時商場擁有6個舖位

住宅： 西半山珒然一個低層單位、跑馬地單幢大廈一頂樓連天台單位

海外投資： 日本北海道二世古Vale酒店逾1,000平方呎單位

　

　　雞年將至，蘇師傅提提大家今年股市走勢為「先升後跌」，入市時機容易在西曆1月及5月出現，可持貨至立冬後才獲利，股民近期要做足準備，隨時入市。

　　

　　蘇師傅早年已指香港由2016年開始，步入長達六年的經濟活躍期，惟頭三年即2016、17、18年經濟會陷入悶局，2018年更有機會出現環球股災。因此師傅建議，今明兩年都要繼續穩守，留多一點現金，有樓就靠收租食老本，炒股則宜短不宜長，靜候2019年的經濟爆發期。

　

　　至於香港來年的特首選舉，蘇師傅對此相當樂觀，「無論邊個做都好，2019至2021年香港經濟都一定會上！」

　

 

【股市篇】雞年先升後跌 宜短炒忌長揸

 

　　2016年初，蘇師傅在本刊估計猴年股市「先跌後升」，低位為1月6日至2月4日、5月6日出現，建議股民上半年入市，秋冬獲利。回顧去年，年頭A股兩度「熔斷」嚇壞不少股民，恒指年初跌穿20000點，低位為1月21日報18542點和2月12日報18319點，和蘇師傅所推測的第一個低位時段相符。其後，大市4月回升至21000水平，回落至5月19日的19694點，亦接近他預測的第二個低位日子。惟高位為9月9日報24099點，和師傅所估計的日子有出入。

　

蘇師傅準確預測去年股市走勢，並預計雞年大市將會「先升後跌」。

　

　　蘇師傅大市波幅預測準確，「1月與5月低位，如果跟我買個個都應該賺大錢，就算到依家，我整體都賺緊一成幾，今年年頭太低，恒指18500點，買咩都OK啦！」他去年分別買入中銀香港（02388），由年頭23元，升到29元；美麗華酒店（00071）和領展（02388）收了兩次息，前者買入時11.8元，升到18元仍然未沽，訪問當日（12月底）蘇師傅又再入貨。

　

春季入市 夏秋收成

　

　　展望雞年，蘇師傅指2016年開始踏入金水年，雞年將會是普通牛皮年，陷入悶局，股票宜短炒不宜長揸，只適合賺快錢；長揸的話就要等到2019至2021年才沽，「這段時間一係就有樓收租，一係就手頭有錢食老本，2016至2018年唔知會有咩事出現，尤其最唔睇好2018年，有機會全球會搞到一鑊泡。」

　

　　至於股市走勢，他預測會先升後跌，今年春季氣氛淡靜，適合入市，夏秋回升收成。低位容易在1月6日後、5月6日後出現，高位容易在8月8日或11月7日前後出現，今年高位較大機會延遲至後者立冬後出現。

　

　　揀股方面，屬水股排行第一，可選銀行股和濠賭股。濠賭股有止跌回升之勢，蘇師傅早於去年就心思思想買入金沙中國（01928），由26元升到38元都未敢入手，來年屬水股當旺，金沙會否受惠？「會，本來想買，不過又驚金沙派那麼多利息，沒有現金淨餘得唔得㗎？想買㗎，但突然個人唔想拎現錢去買。我呢生人買股票未驚過，人老啦，唔敢博。」他笑言雖然自己未有買入，股民仍可參照建議，「我自己老先食老本啫，但股民唔係呀嘛，佢哋仲要博㗎。」

　

靠高息股 收息養老

　

　

　　蘇師傅現時持有中銀香港、中國銀行、美麗華、領展、中國人壽（02628）、信德集團（00242）等10隻股票。他現在逐漸沽手頭上的股票，只剩美麗華、領展等，靠收息股養老。「好似以前啲人會買滙豐控股（00005）攝落枕頭底，我而家就買美麗華、領展攝落枕頭底。」

　

　　銀行股屬水，今年當旺，蘇師傅不捨得全沽，「依家仲有好多隻未賣晒，賣咗2萬股中銀香港，買左1萬股領展，上年得個玩字，年頭贏咗年尾輸返啲。自己買咗好多收息股，好好彩全部股份都派特別息，舊年淨係收利息都收咗5至6%，中銀香港都派咗1元多。」

　

　　「股市唔敢投資，樓又無價值，我淨係識呢兩樣嘢。」蘇師傅雞年會以守為主，現時只是靠食老本，等資金回籠，「兩年前開始，我連大陸債都唔敢投資，其實好值得。聽朋友講，恒大回報一年10%，放1,000萬落去就有100萬，（不擔心風險高？）恒大執的話成個大陸都玩完啦！」

　

 

蘇師傅去年股市預測

猴年股市

　

　　預測：恒指走勢為先跌後升，低位為1月6日至2月4日、5月6日出現，高位為11月7日至12月6日出現，恒指波幅為20000至26000點上落。

　

　　結果：恒指全年高位為9月9日報24099點，低位為1月21日報18542點和2月12日報18319點，走勢先跌後升。

　

猴年揀股

　

　　預測：旺屬金、水股票，如金屬、銀行、零售和航運業；博屬水賭股反彈。看好金價走勢。

　

　　結果：銀行股中銀香港（02388）由年初報23.1元，升到9月高位29.35元；中國銀行（03988）由年初報3.36元，升到9月高位3.72元；至於賭股金沙中國（01928）由年初報25.75元，9月大市升到35.2元，年尾更升至最高38.9元。

　

　　金價年初報每盎斯1,095.09美元，7月更升上高位報每盎斯1,366.54美元，年尾雖然回落至1,151.94美元，但整體仍然上升。

　

雞年大市預測

　

　　恒指走勢為先升後跌，春季氣氛淡靜，宜入市，夏秋回升獲利。低位容易在1月6日後、5月6後出現，高位容易在8月8日或11月7日前後出現，今年高位較大機會延遲至後者立冬後出現。

　

雞年大旺板塊排名

　

1. 屬水股

　

　

　　銀行、保險、賭博、貿易　

　　去年排名：2

　

2. 屬金股

　

　

　　黃金、金屬、機械、鋼材　

　　去年排名：1

　

3. 屬木股

　

　

　　紙張、時裝、木材、布料　

　　去年排名：5

　

4. 屬火股

　

　

　　電訊、科網、石油、電力　

　　去年排名：3

　

5. 屬土股

　

　

　　建築、基建、石材　

　　去年排名：4

　

蘇師傅推股名單

　

　　1. 美麗華酒店（00071）周四收報︰16.34元,巿值︰94.37億元

　　2. 領展（00823）周四收報︰52.5元,巿值︰1,166.9億元

　　3. 中銀香港（02388）周四收報︰28.8元,巿值︰3,044.96億元

　　4. 金沙中國（01928）周四收報︰34元,巿值︰2,744.09億元

　

 

87、97、07、17……股市逢7就跌？

　

　　1987年「黑色星期一」、1997年亞洲金融風暴、2007年金融海嘯，似乎逢「7」字尾就會發生金融災難。雞年正值2017年，會否逢7必災？

　

師傅拿起道具立刻說出一句「揸頸就命」，箇中玄機就要讀者自行參透。

　

　　蘇師傅就指，2017年發生股災的機會不大，香港自2016年踏入金水年，在堪輿學上，逢金水年屬於經濟上升期。

　

　　根據歷史表現，金水年是在後幾年才開始上升，過去的金水年為2004年至2009年，另一次為1992至1997年間，皆是前3年經濟較差，到後3年經濟才踏入真正的活躍期，看來逢7股市就跌不可盡信。

　

TVB全沽

　

　

　　蘇師傅閒時都會上無綫做節目，但他卻不看好無綫前景。無綫電視（00511）屬火，雞年不算當旺，他以30幾元買入，28元忍痛全部沽出30萬股，「（TVB）舊年靠賣嘢先有盈利，今年有咩賣呢？越睇越唔對路，啲人懵唔知仲以為有盈利。」現時已甚少看無綫的他，近年已轉移至網上看大陸電視劇，最近就喜歡看《羋月傳》，「呢套叫睇得落去，相比無綫劇，同一班人、同一個劇情，真係再睇唔落去啦。」

　

 

【樓市篇】樓市無投資價值 宜靜候至2018

　

　　資產九成為樓和舖的蘇師傅，已看淡樓市3年，去年仍呼籲投資客買樓可免則免。惟2016年樓價跌不下，甚至倒升，政府11月將住宅物業印花稅劃一加至15%，可是樓價仍然繼續升，年尾更創新高，12月份中原城市領先指數報146.3點，創64周新高，按年升7.66%。

　

　　蘇師傅曾經說過2016年樓價若下跌可繼續等待，不跌就可入手，蘇師傅一年後總結，「依家都唔知佢叫跌定唔跌，如果當佢唔跌，唔跌就要買。政府加辣後，要睇吓成效如何，其實依家有好多細價樓賣唔郁，加辣打擊兩類投資者，第一，而家手頭上有樓嘅人唔會買；第二，如果有層樓收緊租，賣咗出去再買，要比15%印花稅，又唔會買。」

　

蘇師傅指現時買樓需求兩極化，市場對3,000至8,000萬的中價樓需求不大。

　

辣招拖延樓市難爆煲

　

　　他直言摸不清現在的樓市升跌，「我都唔知點算，人算不如天算」，他狠批政府加辣讓投資者看不清市場價值，「如果唔係搞咁多垃圾嘢，樓價一早跌咗啦，又3年後先可賣樓（額外印花稅），又加到15%（住宅物業印花稅），香港邊有試過一路升咗咁多年啫，出咁多辣招樓價有冇跌過？根本就係拖延爆煲嘅時間。」他認為政府一早應要撤辣招，讓市場進行調整，「依家根本無『市場價』，如果樓價流動得快，好快知市場價，樓價好快會到頂，但愈搞得多、愈拖得耐就愈累得多人！有樓嘅人又唔賣出，即係市場除咗發展商無人知價，佢哋咪亂開價，搞到3萬蚊呎都要買。二手樓又無人放，就算想放都要等3年，變相所有人都儲埋喺自己個袋入面，邊有漏到出嚟？」

　

　　蘇師傅認為香港或已像台灣一樣出現滯脹（Stagflation，即物價上升，經濟停止增長），現時不是投資買樓的好時機，「樓現在已無投資價值，自住就無辦法一定要買。買層2億的樓，租10餘萬，擺銀行造定期都好過買層樓。」他看到現在買樓需求兩極化，「好貴同好便宜的好多人買，3,000至8,000萬那些無人買，市場無咗呢批人。豪宅租金都直插，無咗租務市場，根本全世界也無咗呢批有錢人。」他現在寧願手持現金，不作投資，靜候2018年再入市。

　

舖市追過龍蝕讓救急

　

　　蘇民峰長年持有中環4個舖位，以及尖沙咀利時商場6個舖位，現時他沒有打算再買入新舖，「舖市你話佢跌又唔係跌，升又唔係升，因之前舖位炒過龍，現在通街都蝕讓舖位，就連中環、西環等旺區都蝕超過5%至10%，好誇張，啲人追到過晒龍。」

　

　　本港零售數據持續疲弱，就連從前人流旺的尖沙咀利時商場，他都要減租止蝕，「無客就一定減租，其實不存在業主亂加租，租客大可以選擇不租，所以一定要有個市場係到，係咁多就咁多。」不過，蘇師傅位於中環的街舖仍有水位加租，「度度市場唔同㗎嘛，中環有舖租俾人做茶餐廳，1,600平方呎，租緊95,000蚊，成條街都無咁平。」

　

　　樓無投資價值，舖又如何？「舖都有正常成交，但諗唔明釐印稅做咩要加到8.5%？點可能控制到市場，樓就話驚人冇得住，舖關你咩事？依家連舖市都跌到一仆一碌，人哋要計成本先買，加稅簡直係掠水，對寫字樓、工廠都無意思，影響晒成個經濟，無人賺到錢邊有人使錢？」蘇師傅推測零售業將見底，並會在低位徘徊，直至2019年才有轉機。

　

美國加息影響輕微

　

　　美國踏入加息周期，預計今年將會加息3次，數口精的蘇師傅計計數，「加得幾多啫，加3次，即係夾埋1厘，總數3厘都未夠，影響好輕微。計埋個銀碼，1,000萬加1厘，1年即係10萬，除開1個月都唔夠1萬，普通人都係借500萬啫。美國好難加到3、4厘，如果加到咁多就唔好買樓啦，擺係銀行買債好過。」

　

 

蘇師傅樓市預測

去年預測

　

　　預測：買樓人士應衡量承受風險能力，預料樓市調整維持兩至三年。

　

　　結果：樓價未見調整，政府11月加辣後，樓價反而再創新高，12月份中原城市領先指數報146.3點，創64周新高，按年升7.66%。

　

雞年預測

　

　　投資者可免則免，現時住宅已無投資價值，自住者亦要三思而後行，2018年為入市良機。

　

無殼蝸牛 上車趁早

　

　　蘇師傅投資住宅及舖位經驗豐富，即使樓價不斷飈升，但仍經常勸無殼蝸牛買樓上車，「未上樓嘅值得上，成日叫人買啲200多萬的樓，講咗咁多年，啲人唔買，200多萬升到300萬，依家升到400萬，啲人都仲唔郁，如果你唔上樓，無第一步，又邊會有第二步？」他第一個自置物業買了55萬元，住了半年後轉手賣90萬元，再買入165萬元的新樓，一路樓換樓，到現在身家過億。

　

　　「當時租一層樓都要5,000蚊，供又係5,000蚊，我咪當買咗層以後都唔加租嘅樓，費事成日被逼遷，而唔係成日係到諗樓價升唔升。」

　

　　去年蘇師傅都靜靜雞以4080萬元，購入跑馬地一頂樓連天台單位，雖然樓市仍未作出調整，但他認為只要到價，有能力就要買，尤其特色單位根本市場難求，「一直搵緊頂樓連天台或地下連平台嘅單位，以前睇過呢個單位，業主比人撻訂賺咗百幾萬，現在放4,080萬元頂樓連天台單位算喺幾抵。」問師傅自住還是投資用？「要連租約買，依家租緊92,500元，水電煤咩都唔包，幾值得投資，自己唔用咪用嚟收租。」

　

新加坡、台灣、日本加辣又得唔得？

　

　　香港加辣後，反倒令樓價再創新高，延長市場調整期。環觀亞洲其他地方，政府加辣後，樓價的確下跌，但亦令經濟停濟不前。蘇師傅稱這些辣招令市場徹底亂套，「睇世界咁多地方，無一個成功。好似新加坡咁，跌到一仆一碌，政府想佢起又起唔到，唔止無增長，仲要係負增長。日本5年先可以賣樓，樓價跌到升唔返。台灣仲差，經濟愈來愈衰，樓價一直唔郁，又無成交，就咁企咗喺到20年，好驚香港會同佢哋一樣。」

　

新加坡

　

　　當局在2009年開始推出措施冷卻樓價升勢，2013年加辣招，如總償債率限制（TDSR）、提高購買樓宇印花稅，以及物業稅加碼等。自2009年至今，新加坡的住宅價格和銷售量一直回落。市場供多於求，迫使政府走出來「減辣」。

　

日本

　

　　在日本買樓收租，每年要繳交固定資產稅及都巿計劃稅，金額是政府估值的4%。若五年內賣出，要付30%資產增值稅。日本發展房子的速度快、供應大，在量化寬鬆之下，樓價沒有因需求上升而急升，反倒樓宇的空置率居高不下，未來10年、20年日本的房地產市場仍未見樂觀。

　

台灣

　

　　政府為了遏抑樓價，於2015年推出資產增值稅，2016年實施「房地合一實價課稅」新制，台灣多個地區樓價均有回落，樓價估計仍然會下調約5%，台灣人的「購屋意願」與「整體經濟感受」出現近32季新低，交投成交淡靜，出現有屋無人買的境況。

　

人仔全沽 大跌也不買

　

　　人民幣兌港幣貶值持續，再次跌至9算，甚至有機會跌到1︰1，去年蘇民峰已將手上人民幣全沽，那人仔值得低位入嗎？他說無論跌多少都不會買入，因預視人民幣未來升值的可能性不大，即使美國出招想令人民幣升值，中國都不會就範。他見證過日圓被美國迫升值的年代，由1984年1.7算升到2012年10算，導致日本過去20年經濟停濟不前，「日本貴車又唔夠歐洲車靚，平又唔夠韓國KIA、Hyundai平，經濟翻唔到身。」他相信中國「無咁蠢」重蹈覆轍，不會讓人幣被逼升值。

　【政經篇】論盡中港國際 新特首上場經濟變好

　

　　2017年香港頭號大事是特首選舉，蘇師傅稱香港由2016年至2021年踏入經濟活躍期，「邊個做都好，2019至2021年香港經濟一定會上」。眾多疑似特首候選人中，他覺得曾俊華最合眼緣，「個人老老實實，無搞咁多嘢，私心無咁重，就算你話佢蠢都好啦。」

　

美國衰落 中國捱5年

　

　

　　回顧過去，自特首梁振英上台後，社會爭拗不斷。梁振英早前宣布不角逐連任，蘇師傅認為是好事，「佢咩都衰，社會、人心、經濟、樓價冇樣好過，成日認叻。我從未見過香港撕裂得咁嚴重，唔再參選社會起碼唔會再咁分化。」他指2015、2016年是金水年交界位，爭拗機會大，至於2017年香港則會較為安穩。

　

羊年大轉折港人心灰

　

　　有追看iM每年蘇師傅專訪，應該記得兩年前他推算羊年（2015年）香港會出現一次經濟重大轉折，當時他預測會爆發影響腹部腸胃的疾病。事隔兩年，記者追問蘇師傅到底發生了甚麼大事，他解釋堪輿學上，羊年運勢是由2015月7月7日至2016年8月8日，2015年7月剛踏入羊年，多條公共屋邨、居屋和私人屋苑等被揭發食水含鉛，有居民亦被驗出血液含鉛量超標，幸好無人死亡，是不幸中之大幸。其後，2016年農曆新年發生旺角騷亂，造成警民流血衝突，震撼全港。蘇師傅指兩件事雖然已事過境遷，但影響仍深遠，對香港人心和經濟都造成不可復原的打擊，他指有很多客人考慮移民，「從羊年開始變差，他們對香港心灰意冷，睇唔透個世界。我都想移民，唔知移去邊咋嘛。」

　

　

　　國際方面，特朗普月中就職，這位「狂人總統」上場後人人擔心全球經濟政局會弄至翻天覆地。蘇師傅直言美國一定會衰落，「做生意同管國家係兩回事，幾時見過革命後國家會好過？睇美國個勢唔知點翻身。」他認為美國人唯一好處是比歐洲人勤力，星期天都不休息，經濟未至於去到谷底，但亦難令經濟活躍，「因為美國衰落，中國預咗守5年，所以香港都要預備守5年。」

　

　　他指若因內地經濟轉差，沒人來港消費，酒店零售每間舖減少一個人手，整個行業都會倒塌。

　

旅行熱點泰國易生意外

　

　

　　2016年港人旅遊熱點日本北部地震連連；南韓倒總統示威不斷，引發民眾與防暴警察衝突。蘇師傅去年已預測日本北部、南韓、以至俄羅斯一帶天災人禍特別多，提醒旅客要注意人身安全。而雞年，港人度假勝地泰國，及越南、馬來西亞等較易發生天災人禍，北歐、俄羅斯一帶則是疾病位，假如前往這些地方便需加以留心。至於港人最關心的日本，他指今年地震機會不大，毋須太擔心。

　

後記 鋪路退休 日做3小時

　

　　一向牙擦的蘇師傅，近年漸趨低調，每年訪問蘇師傅，他都會詳細道來投資心得，今年卻向記者表露沒有投資意欲，更萌退意，「依家我好多訪問都唔做，專欄無寫，逢係問明星嘅嘢又唔答，我諗夠皮啦，唔係愈有錢就愈過癮，去到一個程度就無用。」

　

蘇師傅近年漸趨低調，說要專心享受逍遙人生，連個人投資也沒大興趣。

　

　　他由2015年開始，一星期只上班4日，每日只工作3小時，其餘時間寫書、放狗、駕車周圍去，過着半退休生活。去年他更去了125日旅行，全年三分一時間不在香港，「去到冇地方去，連以色列耶路撒冷都要去啦。巴勒斯坦周街啲人都揸住機關槍，啲人成日話香港點樣衰，我覺得唔好咁局限，要去睇下出面個世界。」

　

　　蘇師傅逍遙人生，甚至跟記者談到自己的退休理財之道。他說很多人60歲才計劃退休，但生果金只有兩千元根本不夠用，所以早在30歲時大家就要安排退休計劃，「唔係睇自己手頭有幾多錢食老本，而係睇手頭有幾多持續收入，夠唔夠每個月開支。好多人根本計錯數，本來預咗5,000萬就夠退休，但食到3000萬就驚到使都唔敢使！手頭有幾多錢都唔夠退休，啲錢使得愈少就愈唔敢使，到死個陣就淨番一大舊錢未使。」

　

　　所以他一直堅持不賣舖，食老本收租，「收租就知夠唔夠使，唔夠使就死慳死抵，住細啲買多層樓再收租。」

　

雞年12生肖財運

鼠年

　　今年是「天喜」桃花年，不單人緣更佳，單身者更有機會開展新戀情。今年肖鼠為貴人舒服懶年，是一個停下來細想前路的年份。

　

牛年

　　本年為思想學習投資年，有利學習方面，投資方面則最適合熱命人，而平命人較易受社會經濟影響，要作新發展要三思而後行。

　

虎年

　　本年肖虎為權力地位提升年，這對上班一族最直接，若知道今年公司有內部提升不妨主動爭取。長遠而言，自己在行內更出名，總會帶來一些收穫。

　

兔年

　　今年是沖太歲生肖，變化一定會較別的生肖為多，動盪難免。大門向東南或西北，丁財兩旺，無論收入穩定的上班族又或從商者都適合。

　

龍年

　　今年是太歲相合年，人緣及貴人運比去年更佳。今年肖龍為思想投資得財年，在這經濟逆轉期能得貴人扶助，也能讓你更容易逆流而上。

　

蛇年

　　今年為太歲相合年，人緣比去年好得多。今年肖蛇為財運年，財運算是前列，尤其是收入不穩的從商、自僱一族，這財運年必能為你帶來滿意的收益。

　

馬年

　　今年為財運年，各個生肖以馬的財運最佳，因得桃花之助，人緣能起正面作用，別人對你的觀感會比平常好得多，故在洽談生意上會較順利。

　

羊年

　　肖羊今年為思想學習投資年，有利學習方面，尤其是上班一族。肖羊者是非不會特別多，但外來助力不明顯，故事事要親力親為，才能獲取應有的成績。

　

猴年

　　今年為辛苦個人力量得財年，最直接得益者為多勞多得的人；其次為從商一族，因工作繁忙了，意味洽商成功機會會上升，但不有利於收入穩定打工一族。

　

雞年

　　今年是犯太歲年，容易被悲觀情緒籠罩，事事都容易往壞處去想。今年肖雞者為辛苦個人力量得財年，對從事收入不穩的自僱人士最有幫助。

　

狗年

　　本年為太歲相穿相害年，算是最輕微犯太歲，只會比平常是非多一點。肖狗本年為思想學習投資年，今年是起步好時機，若在去年已起步，今年發展平穩。

　

豬年

　　本年為驛馬年，有遷移外出之動象。今年肖豬為貴人舒服懶年，放一個悠長假期，看看外面世界，能讓你更清楚自己所需。