過往專欄

　　古人謂有子萬事足，今人謂有樓萬事足。但隨著樓價不斷上升，及加息周期回歸，有樓萬事足可能變成「樓房等住谷-爆」。

　　甚麼叫寸金尺土？《華爾街日報》報道紐約也有劏房，而且「劏」得勁過香港，98平方呎的房，月租1,800美元，約為14,000港元，或每呎月租143港元。圖一是類似的紐約劏房，不過如肯裝修下，這個98平方呎的窩居，也似不俗（見圖二、三）。除了98平方呎的居所外，這個劏房還有個共用廚房（見圖四）。這些劏房的隔音設備如何？很好，帶耳塞，快、正、平。

　　紐約劏房如斯貴，那麼紐約的樓價又是否全球最貴？不是，全球最貴的樓在香港。

香港樓價有泡沫

　　UBS有個樓房泡沫指數，3年前，倫敦和香港的樓被指為有泡沫危機；3年後今天，有6個城市的樓有泡沫危機，此6個城市為香港、慕尼黑、多倫多、溫哥華、阿姆斯特丹、倫敦（見圖五）。至於上文所講的貴價劏房所在地紐約，竟然沒有樓價泡沫危機。大家亦不必深究，反正一個是《華爾街日報》報道，一個是UBS分析，寫報告的人不同，方法有異，對象有異，雞同鴨，比不了。但他們都給大家一個印象︰貴。

　　有幾貴？

　　有技術（專業）的服務業人士，如要在市中心區買層650平方呎樓，在香港要做28年工、在倫敦要做15年工、在巴黎做14年、新加坡做12年、東京和紐約做11年，最平是在芝加哥，做3年便可買到650平方呎樓（見圖六）。

如有供樓要計數

　　為甚麼近年樓價環球都貴了逾35%至逾100%，UBS認為是，平息、多錢（QE）、洗錢。不過UBS亦認為，這個樓價急升的趨勢有放緩之象，原因不言而喻，央行加息、抽水、政府反洗錢。當這3項持續發展，對流入樓市的資金產生制約時，UBS的樓市爆破指數，會否為環球樓市帶來震動，以至爆煲？各位取部計數機出來，計計自己數，早為之計。人家的？不要理了。如有供樓，息口如升多3厘，你頂得住嗎？

　　素有「承上啟下」意味的4月政治局會議塵埃落定，一句首次亮相的「消化存量房產」，被視作開啟「去庫存2.0」大幕。相比2015年的「去庫存1.0」高舉棚改貨幣化大旗，今次政策底牌仍處於「統籌研究」階段，但過去一周內房股價鷄犬飛升、大佬另類唱多聲音漸起、上海外灘再現豪宅「日光盤」等，都似在老調重彈－－磚頭、磚頭、磚頭……

打破惡性循環需政策干預

　　自去年7月政治局會議定調「房地產供求關係發生重大變化」，慘淡的一手銷售、飆升的二手掛牌，擊沉無數人房價「只升不跌」的信仰。然而，2015年「漲價去庫存」埋下的大坑－－開發商為賺盡「六個錢包」激進負債擴張，令商品住宅庫存從2019年底的2.2億平米，再扶搖直上至首季末的3.9億平米，僅龍頭地產商的庫存賬面值就高達6.5萬億元人幣。

　　眼下，購房者不知樓價何時見底而選擇持幣觀望，開發商因債務/資產比例限制無法將現有庫存「白菜價」甩賣，雙方陷入僵局既惡化房企信用風險，又施壓經濟增長前景，如何打破惡性循環？

　　顯然，下調利率、放開限購等鬆綁措施，都不足以徹底打消潛在買家對房價未來預期、房企財務穩定的顧慮，唯有第二次（上一次為2015年）將「去庫存」上升至「國家任務」高度，才能力挽狂瀾。

1.7億農民工或成突破口

　　鑑於今次政治局會議就「消化存量房產」細節的口風仍是「統籌研究」，換言之，現時部分城市推行的商品房以舊換新、拆遷戶房票安置、地方回購商品房用於保障房供應等，或都並非終極大招。

　　回想2015年的「去庫存1.0」，作為突破口的三四線城市，於2016、2017年通過官方PSL（補充抵押貸款）加持的棚改貨幣化，估算分別去庫存1.4億、1.8億平方米，今次的突破口又在哪裏？答案或指向1.7億尚未在城鎮落戶的進城農民工和隨遷家屬。不過，要喚醒此巨大的潛在需求，首務當扭轉人們對開發商房屋交付的信心，而來自中央層面的專款料是選項之一。

　　鑑於此，三年前罕有下調當時風頭無兩的恒大評級的瑞銀，已轉為看好中國樓市；直言不諱著稱的中銀國際證券首席經濟學家徐高，亦指未來一兩年大城市房價上漲空間不可小覷。而近日融創旗下豪宅項目「外灘壹號院」二期創下開盤首日售罄，廈門、蘇州、寧波亦齊誕地王。

　　樓價轉漲或許令人心生道德厭惡，但相比下跌的選項，讓磚頭保值，最終恐需不得已而為之。