過往專欄

　　80後港人Ronny說話很快，聲音有點沙啞帶點滄桑，彷彿憑聲音可以感受到他早年經歷。13歲喪母，與父親關係不好，15歲做多份兼職交學費兼養活自己；19歲時拿著僅有的1萬元出走韓國，離開看不見出路的香港。

 

 

　　經歷過老套的韓劇情節，窮得只能租住寒風滲入的屋塔房；做導遊做得出色，比人賺更豐厚回佣而被眼紅，被韓國導遊前輩摑兩巴掌警告：「這是我們的地方！」

 

　　18年後的今日，他的生意涉及多個行業遍布韓日港中台澳門六地，更做出年生意額1億港元的好成績，最出名是連住宿的一站式韓式婚紗攝影。成功不靠父幹，只靠自己苦幹，以及快人一步的生意頭腦。

 

　　做生意了得，連投資物業也有一套心得。8年前，買入連當地人也不敢買的首爾站附近物業，一掃就掃了50個單位，當年樓價100萬港元，現升值至170萬元，坐擁3,500萬元不動產資金。下一個生意會是教港人買韓國樓收租。

 

　　正如他所說，腦海中有數十個生意念頭，因真心愛做生意，不停做生意是要考自己眼光。

 

 

Profile

　　周維臨（Ronny）

　　37歲

　　S.A國際集團創始人

　　學歷：中五

　　懂得語言：韓語、英語、日語、廣東話、普通話

　   成績：現韓日港中台澳門年達1億元生意額

　　經歷：

　　•15歲 做多份兼職賺錢交學費

　　•19歲 拿著僅有的1萬元儲蓄隻身赴韓，當了4年導遊，每月收入3萬至5萬元

　　•2003年 在一間新加坡物流公司工作，工作數月辭職後， 前赴美國紐約探親兼讀英文，在當地生活9個月

　　•2005年赴日本修讀半年日語

　　•2007年 在韓國買入樓價250萬元自住單位，後以約310萬元賣出 

　　•2009年 在首爾站買入3個樓價100萬元單位後，7年內購入同一幢大廈50個單位

　　•2009年 開設s.a.wedding韓式婚紗攝影和Service Apartment

　　•2010年 開滑雪店兼辦一日滑雪團

　　•2011年 開韓式餐廳

　　•2017年 協助韓藝人開設工作室

 

 

 

一萬積蓄闖韓國 先苦後甜創業路

 

 

 

　　19歲那年，Ronny選擇了自己的舞台，拿著僅有的1萬元，隻身出走韓國尋覓在港看不見的出路。眼淺的觀眾或會被感動，但幸好是苦盡甘來。

 

　　初到韓國，人生路不熟，Ronny幸得一位恩人收留，不過她的丈夫卻有微言，帶點傲骨寧餓死也不求人的他，留宿一宵後謝過姐姐就離開。當年，Ronny窮得只能租住月租700元、用磚頭搭建的屋塔房，那年冬天屋外氣溫零下10度，令全屋結冰，房子內也只有零下6度，就算有暖爐也沒用。這時，Ronny想起小時候看過430穿梭機教落一招：「細個睇電視學執報紙，在被內再墊報紙，因油墨係會暖。」Ronny試過在5、6度下沖凍水涼，令他全身生滿凍瘡，但他也不當一回事。「當時冇錢沖涼，一星期只能去舊式澡堂沖一次涼，約10蚊左右，係最幸福，因可瞓喺個澡堂6個鐘係最暖的！」

 

　　要生活有錢交租，就要工作，當年居韓的港人只能做導遊，Ronny順理成章加入旅遊行業。以前的旅行團是靠帶遊客購物賺取回佣，Ronny指自己做足功課，會跟客說明商品自身價值，所以價格相對貴的事實。「唔係自吹自擂，我係（做導遊）做得出色的，賺多佢哋3至4倍錢（貼士回佣），因而受到當地人欺負，有人會走埋嚟摑你兩巴掌說：『呢度係我哋（韓國人）地方，唔係你（香港人）地方！」事實上，在4年的導遊生涯中，每月有3萬至5萬元收入，Ronny明白「冇人唔鍾意錢」的道理，所以不會跟別人計較。

 

獲高薪職位學做生意

　

　　後來一個機會來了，因為一次義務幫手商業翻譯，被一間新加坡公司看中並高薪力邀加盟。也成為他的人生轉捩點。

 

　　Ronny指，物流是一個經濟愈不好愈賺錢的行業，因它可以幫人慳錢，更不諱言後期對他的生意有一個啟蒙作用。「我細個興趣就係搵錢，老師都笑，但呢個真係我唯一興趣，但搵錢唔係一個最終極答案，其實係一個成績，即你搵錢的方法在市場上係成功的，成績表就係錢。自己又學到在生意上要做甲方，因乙方要求人要低聲下氣，做甲方先有得揀，你可做玩人、刁難人的甲方，或做好友善的甲方，如做後者，乙方會覺得呢個甲方不同，生意關係就係咁Build Up出來。」

 

創一日團領旅遊潮流

 

　　在幾個月時間內，Ronny成功幫公司開設另一間公司，由於是新加坡公司，自問英文不好的他自言不想呃人錢，在完成任務後就辭職不幹。辭職後，Ronny遠赴美國紐約探望媽媽的親人兼讀英文，在當地生活9個月後再返韓國。

 

 

　　回到韓國後，Ronny做過貿易生意，後來開設滑雪舖的經驗，令他有所體會。「所有識我的人都唔會幫襯我，體會到生意唔可以靠朋友，即同保險一樣，你靠屋企人朋友，叫得幾多？所以一個好的Business係應該唔需要靠朋友。」讀過中五的經濟學，Ronny明白需求與供應的概念，起初滑雪舖的生意做得不錯，但後因滑雪場政策改變，令生意變差，合資友人更取回資金走人，只留番間舖給他。「如果當年執咗滑雪舖，今日的One Day Tour就唔會咁勁。做生意就好似係自己仔女，如失敗就要搵一個方法救自己仔女，用財務支持，自己公司借畀自己公司，自己還到咪還息，還唔到咪當投資失敗。」Ronny這一著就幫滑雪舖度過一個難關，及後更把滑雪聯乘旅遊，開拓當時前所未有的一日遊。「真心帶遊客去滑雪，不會去購物，現整個韓國都流行一天團，而我差不多壟斷Online和Offline客。」Ronny自豪地說，一日團至今已接3.5萬名旅客。

 

 

　　在2007年至2010年Ronny轉戰日本發展，開拓當時連日本人也未識未流行的BB Cream貿易生意，兼順道帶團。這一回為Ronny帶來人生另一桶金，皆因在日本生活3年期間，月賺高達38萬元，這筆資金足夠他返回韓國後，掃入不少不動產，現於韓國手持50個物業單位，更為他鋪下另一門介紹港人投資韓國樓的生意商機。

 

 

滿腦生意經極速度蹺

 

 

　　Ronny旗下最為人熟悉的生意，要算是s.a.wedding，這個一站式韓式婚紗攝影，單是在港每年接待約1,500對新人，連同台灣、澳門、廣州、深圳等亞洲地區，客人數目突破1萬人。「s.a.wedding個品牌值錢，每年做3,500萬至4,500萬生意，而One Day Tour也年做4,000萬至5,000萬元生意，餐廳一年先做180萬元生意，值咩錢？做生意其實係一個Game，係一個數字遊戲而已。」Ronny似乎已睇通睇透。

 

 

　　至於沒有失敗過？Ronny說要看如何介定失敗二字：「好似股票咁，放咗就失敗，唔放就唔失敗！」他說旗下餐廳開業5年來，沒有賺也沒有蝕，更反問這又算不算失敗？在訪問期間，Ronny說出多個生意點子。「我可以Freestyle咁Rap好多生意出來，就算同一個人傾偈，都可度身訂做一個新的生意畀佢。你可以當我係一個Business Marker，又可當我係一個Business Designer，我覺得每個生意都係不死，要工匠的精神去研究。」

 

 

靚靚老婆 成公司生招牌

 

　　在韓國這18年，Ronny默默耕耘，現時集團在韓國、日本、香港、台灣、澳門和中國的年總生意額達1億港元，先苦後甜的人生，更贏得美人歸，去年，Ronny與韓籍女友拉埋天窗。「有日冇嘢做，突然起身問女友：『結婚囉！』」兩人於是拿著身分證，再找兩名員工做見證簽個名，到政府部門登記，過程只需5分鐘。「她是韓國女仔，好靚女，冇整過容，最緊要係佢心地好，佢本來係做準備生做藝人，但覺得（業界）黑暗轉做模特兒。」講起老婆，Ronny隨拿出手機向記者展示她的靚相。事實上，他的靚老婆早已成為s.a.wedding的卸用模特兒，是名符其實生招牌。Ronny更笑言：「訪問剩係出她的相就可以，保證大賣！」

 

 

善用租屋制度 100萬掃3物業

 

 

　　香港人最愛磚頭，有彈藥之人更放眼海外，尋找澳洲、加拿大、英國、日本、泰國等地的物業，但就鮮有聽聞港人說會買韓國樓，但Ronny卻是第一批買韓磚頭的港人。

 

　　在韓國生活的Ronny，早於2007年前在當地買了人生第一個物業，當時樓價為250萬元，兩年後覺得寧把物業投資全放在公司上，於是以約310萬元賣出，再加上過去在日本賺回來的一桶金，一掃就掃了3個位於首爾站附近的單位，後來再用7年時間收購同幢大廈50個單位，當時每個單位樓價為100萬元，找銀行借貸一半，即每個單位付50萬元就做了業主，但當年Ronny在首爾站買樓卻被人取笑是傻仔。

 

人棄我取 掃50首爾物業

 

　　「當年首爾站係全韓國的人最唔鍾意住的地方，（97年）亞洲金融風暴後，係最多露宿者住又臭又髒，即等同香港的深水埗。但如果在香港搞房地產，我一定會揀深水埗，（儘管）香港人覺得又『雞』又鴨寮街，但深水埗係西九龍位置地理最好的。韓國的首爾站又地鐵又機場快線，仲要開埋KTX直接落釜山，喺呢個站的房地產地價點會低？我就唔再搵資料，一有錢就買，有幾多掃幾多，所以我掃咗50個單位返嚟。當時個個人都笑我傻仔，韓國人聽到你住首爾站，就好似覺得你住深水埗一樣，但佢地依家開始驚，因樓價開始升得犀利！」Ronny自認眼光獨到，現首爾站附近這幢物業，每個單位樓價已升值至170萬元，換言之，50個單位已為他帶來3,500萬元不動產資金。

 

　　後來，Ronny把整幢大廈改造成公寓式酒店（Service Apartment），現主要作為旗下s.a.wedding安排來韓婚紗拍攝的新人住宿，以及在附近工作的外國人作為公司宿舍和留學生合租住。

 

獨特租約 變相槓桿買樓

 

 

　　事實上，今年初韓國政府興建由首爾站至南大門的「首爾路7017」步行橋，此空中庭園令整個首爾站附近市容變得更美觀，令附近物業也受惠升值。「或許2020年你（記者）再跟我訪問時，可能已收剩我幢公寓式酒店，政府要以樓換樓形式，可能要2個Apartment換我1個單位，到時可能50變100個單位。」他解釋，買樓原意並非做民宿或公寓式酒店，而是一個長遠投資。

 

　　自己投資物業成功，他的腦袋正盤算一門暫無港人做的生意，就是介紹港人買韓國樓投資。有人話，韓國樓升值潛力不高，但他反指韓國樓是有投資價值，更一語道破在港買樓困局︰「在香港100萬元買唔到樓，但在韓國可以買3個單位，收5至7厘租金回報，又或做槓桿博韓國樓升值。」

 

　　假設樓價100萬元，買家支付30萬元就可以，再以全租形式出租，即租客要付70萬元，而業主只付30萬元便可購入單位做業主。「我只用了90萬元買咗3個物業，再每間收70萬元租金，即100萬元槓桿可以買3個單位返嚟，有300萬元價值。」至於租客源如何？「好多韓國父母唔幫子女買樓，就幫佢哋租樓，因一年（租約期滿）之後可攞得番啲錢，相對穩陣，因政府有大彩池，（萬一業主走數）有一定數額畀番租客。」

 

　　Ronny指房產是最穩陣投資，盡數買韓樓好處。「看你想以咩形式賺錢，長揸定短炒？回報高一定係出租或轉做民宿，韓國樓係好難跌也好難升，要升要等契機。」

 

　　Ronny口中這盤生意有兩種做法，一是做中介賣樓收佣，二是接手做物業管理，如幫業主搵租客或管理，視乎金額而收取6%至10%手續費。他又派定心丸，指就算隔山買牛也不怕︰「（在韓國）港人可以香港護照買樓，佢可以簽一份委託書畀我哋Hold住層樓，嚿磚頭係你嘅，無人攞得走。」他又想到可以搞睇樓團，或與香港地產商合作去拓展計劃也可，更相信會是一個噱頭。

 

 

人脈遍韓 不怕對手抄蹺

 

　　當聽完大計後，記者不禁問他不怕報道出來後別人抄蹺嗎？「在韓國除我之外無人做到，因為佢哋無人脈，點解我咁自信？因我在韓國有好多人脈，佢哋都係上市公司的大老細，佢哋可以同我合作。同埋我有好高的說服能力，可以說服建築商，將呢個盤放畀我（做），我唔相信任何一個港人可以做到。」自信滿滿的Ronny亦難得坦白，說提出點子來是想試水溫。

 

　　在出走的十多個年頭以來，香港經歷過沙氏，也走過董建華、梁振英管治年代，Ronny坦言這些年來沒有與港人一同經歷。「呢17年入面，我的集體回憶係同韓國人。由三星推出500元韓圜下載一首歌，我躲在被窩裏聽，每個時代唱的歌，邊個時候少女時代出緊邊一隻歌，我和現在（韓國）商業拍檔都有共鳴；四五十歲的前輩係睇香港電影大，我可以講到韓國和香港的共通話題，如周潤發點樣攞住槍咬住枝牙籤都可以講到出嚟，在商業上我覺得呢一樣嘢好重要，唔係淨係講生意，而係大家啱唔啱傾。」他娓娓道出與韓商難得的友情歲月，也凸顯他生意路上的人脈網絡。

 

全租

 

　　租客要先付一筆費（費用多數是樓價80%），不用交月租，業主則於租約期內利用這大筆錢存入銀行收息或另作投資，而租客在約滿後可全額取回該筆資金。

 

月租

 

　　租客先付一筆保證金，一般約數十萬港元，然後再每月交租，但租金不會貴，租客亦可於約滿後取回全額保證金。

 

投資韓國樓Q&A

 

Q1.如買韓國樓入場費多少？

　　

　　A1.韓國樓有好多種，有獨立屋、Villa（三、四層高）、商住兩用的Officetel、Apartment和重新開發韓屋等。入場費多少要看地區和單位面積，以江南區為例，最平由2億至70億韓圜（約140萬港元至4,900萬港元）也有。

 

Q2.香港人能夠在韓國銀行借貸買樓嗎？

 

　　A2.可以，但和韓國人一樣，也有信貸評級。Apartment可借七成，其他可借五成。

 

Q3.投資哪區物業較好？

 

　　A3.視乎是做短期或長期投資，如果付了首期，期他錢貸由租客支付的話，可以投資首爾附近新區 ;但如改装月租公寓，當然選擇在市區。

 

Q4.韓國樓升值潛力如何？

 

　　A4.新城巿升值比較有潛力，首爾現在不活躍。

 

Q5.買韓國樓有何不同之處？

 

　　A5.有不同的投資方法，因為有全租和月租公寓，或者全Villa包起作合法旅館玩法，比起香港單一出租或買賣玩法更多。以小額投資買首爾附近新市區Apartment， 再交給代辨公司全租給韓國人等，房價升賺差價以小博大。

 

Q6.投資韓國樓有何注意事項？

 

　　A6.如果物業是用作投資有租金回報的話，會產生租約問題，就需要管理，所以要選一間好的管理公司。

 

 

做韓國藝人顧問 助GOT 7男星開工作室

 

 

　　有些人喜歡認識藝人，又或在社交平台上炫耀與藝人合照，但Ronny和藝人做朋友，就沒這種有目的機心。由別人介紹認識許多藝人，但他從不會要求影相攞簽名，指與藝人做朋友，是真心當他們是弟妹，其中一位好兄弟，就是韓國男團組合GOT7成員王嘉爾。

 

　　曾是香港男子劍擊代表隊隊員的王嘉爾（Jackson），幾年前通過韓國JYP選拔，後成為男團GOT7成員成為歌手出道。今年6月，他在社交平台宣布在上海成立個人工作室，專門負責大中華區活動，原來這個工作室背後是由Ronny協助在內地開設的。

 

他鄉遇故知一拍即合

 

　　6年前，王嘉爾仍未出道，二人已相知相識。話說韓國JYP藝人常去的化妝美容店的老闆，是Ronny多年的生意夥伴，當時老闆就介紹同聲同氣的港人王嘉爾給他認識。由於故鄉同是香港，二人一見如故，關係猶如兄弟一樣。去年，Ronny與韓籍女友結婚，王嘉爾更早於半年前訂製以一對新人為藍本，高1.4米Q版人形公仔（見圖），送給「兄嫂」作為結婚禮物，Ronny形容是一個大驚喜。

 

 

　　Ronny說，王嘉爾是一個比較有主張和創意，又勇於嘗試的年輕人。「一般的公司都是會幫歌手規劃，藝人是不懂怎樣去規劃自己的未來，因為娛樂公司是一門非常複雜的生意，牽涉好多公司及人際關係在內，沒有任何生意經驗的歌手，一般都不會有這個（開工作室）念頭。但是Jackson不一樣，他希望可以由自己主導自己的音樂創作，由於牽涉到法律合約，所以搵我做代表和他公司會議見面，最後簽訂大中華區作獨立工作室的協議。」

 

　　「好多細細個被訓練準備成為藝人，他們沒有社會觀，人脈狹窄，亦無生意頭腦和不懂討價還價。今次成個合約係我幫手傾的，好似中間人咁，在歌手與娛樂公司之間取一個平衡，好似Business Consultant（生意顧問）咁。」

 

做中間人提供知識人脈

 

　　他不諱言，由於兩地文化差異比較大，再加上一般韓國藝人不太懂得中國內地的宣傳和人脈，就需要Ronny這個中間人協調，跟韓國總公司溝通細節，達至雙贏局面。

　

　　Ronny說不想抽任何人水來抬高自己，他說與王嘉爾工作室所簽的是每3個月一次的短期合約，只要幫他的工作室上了軌道便可，看得出他很保護這位弟弟，而現在他亦已功成身退。

 

搞在韓商會 助港商共享資源

 

　　韓流襲港，開拓不少生意商機，單是這幾年，記者也曾訪問過十多位在韓創業的港人，他們有做民宿、旅遊，甚至開茶餐廳，能報道出來當然成功，但當然亦會有未被發掘的失敗個案，其實人在異地，創業情報相當重要。

 

　　對後來赴韓創業的港人來說，在韓國商場打滾十多年的Ronny是位不折不扣的前輩，其生意由韓式婚攝到一日滑雪團，公寓式酒店再到以食部隊鍋出名的韓式餐廳，甚至與韓藝人有關的娛樂事業，他均有涉獵兼做出好成績。

 

　　今年9月，iM教室曾舉辦韓國創業商機講座，Ronny亦有留意到，亦透過其中一位講者周俊亨收集到一些資料，原來不少參加者也有意赴韓開民宿和做餐飲。他隨即跟記者說，希望稍後在韓搞一個港商商會。「作用一是行少好多冤枉路，二是可廣結人脈和團結港人，成班人係有共享資源喺度。」另商會又可作為渠道，如有任何紛爭也可透過商會協調，而不應做惡性競爭。

 

　　以他所知，創業失敗個案也不少。「開兩三個月便失敗的（個案）好多，多數做飲食，就算嫁咗畀韓國人，唔係你話做生意就做生意。沒錯，在韓國做生意租金平，氛圍又好啲，但文化差異不一樣。」

 

　　他希望能壯大商會，這樣的商會才有價值，先會帶來人脈和情報。