過往專欄

　　近年共享工作間（Coworking space）發展速度快，不少品牌在全球迅速擴展，並以不同的特色吸引會員。來自南韓的李政勳早在兩年前已經洞識先機，2016年於銅鑼灣鬧市開設共享工作間，給予來自不同界別的公司及工作者租用。

The Work Project 豪裝吸大客

The Work Project創辦人李政勳表示，共享工作間是大勢所趨，目前公司主要落戶香港及新加坡，未來會打入南韓、澳洲以及美國市場。

　　李政勳主業為地產投資，在全球均有不少物業，2016年豪擲300萬美元（約2,354萬港元），於全球最貴租金地段銅鑼灣，開設共享工作間The Work Project。當大家以為租用的大多是初創企業或自由工作者，李政勳卻表示，現時四層樓空間裏面，就有不少是大企業。「開業初期只有3至4成出租率，近期出租率就近乎100%，當中就有近4成為大企業，並且是本港的上市公司。」

　　他表示，共享經濟對未來世界增長有莫大貢獻，而共享工作間就是未來趨勢。「有數據指出，目前香港只有3%辦公室為共享工作間，到了2030年，全港將有30%的辦公室都會成為共享工作間。」他表示，在創業初期亦有想過大企業的需求，因此特意將工作間裝潢得比其他工作間更豪華。

　　該公司之前曾委託調查機構Six Ideas及HASSELL做調查，發現亞太區之中，企業員工使用工作枱的時間愈來愈少，而開會的頻率卻有增無減。「企業員工每日使用工作枱的時間由2012年的55%，下降至2016年的47%，反映員工坐在公司工作的時間愈來愈少。」相反，開會的人數就由從前的數十人，縮減至現時的2至3人。「企業85%的開會時間，人數都少於4個，數據亦反映，開會從以往的內容陳述，變成現時的互相協助為主，其性質已經徹底改變。」

　　該公司去年亦已進駐新加坡，在商業中心區開設共享工作間。李政勳解釋，要吸引大企業進駐，除了設計裝潢要豪華外，彈性的租用方式亦是必要條件。「早前就在某大型會議上與大企業高層討論，如何將企業花費在租用辦公室的5%固定支出省掉。」

　　李政勳舉出澳資地產公司Lendlease去年進駐其新加坡共享工作間的例子，他解釋，該公司以往在新加坡商業中心區域租用約2萬呎地方、約有150張工作枱，去年3月始租用該共享工作間共1.5萬呎地方。「當中4千呎擺放工作枱，其餘1.1萬呎為共用空間，且不影響業務運作，最終成功節省租金開支。」

　　此外，他未來會與地產發展商談合作，當要建寫字樓時會參與設計，滲入共享工作間概念，並且負責管理。「目前已在新加坡使用這方式，希望2020年在香港會見到這個新模式出現。」未來會將此共享工作間的模式打入海外市場，如南韓、東京、澳洲及美國等地。

　　疫情時大量企業容許員工在家及遙距工作，不少在疫後也希望員工回到辦公室，但靈活辦公的文化已漸植根於企業及上班族心中。

　　The Executive Centre（TEC）創辦人及首席執行官Paul Salnikow接受專訪時表示，對靈活辦公的需求有信心，但要小心經營，不盲目拓展，再靠平等的團隊精神來挽留及吸引人才。

　　Paul Salnikow在訪問中強調，TEC不是做房地產生意，而是服務行業的一員，為客戶提供靈活的辦公室、共享空間，甚至協助舉辦活動、進行招聘，支持其業務運作。

設投資管理團隊 不過分加槓桿

　　疫情前，靈活辦公室及共享空間在香港，甚至全球的主要城市發展迅速，當行家透過借貸、四出吸納投資者加速發展時，Paul仍堅持一步一腳印的「持續發展」及「light debt」經營模式。當時，或許被視為太保守，當疫情下TEC仍有能力拓展業務時，證明了他相當睿智。

　　「24個月前，不少企業的財務也被視為很健康，當利息不斷上升時，現在就面臨財務困境。我們一向十分小心，不會作過分槓桿投資。內部設有投資管理團隊，去管理及分析投資、拓展機會。我們不是只求壯大，更希望獲得更多利潤。」簡單來說，就是賺到錢才再投資、拓展業務。

The Executive Centre創辦人及首席執行官Paul Salnikow表示，約30%收入是來自提供服務，故強調不是完全靠辦公室租賃為主。

　　如在疫情期間在中環拓展業務，他表示經過詳細計劃及規劃，不是風險性投資。「以士丹利街28號為例，現已達90%出租率。」TEC與業主有策略性合作，為全幢大廈進行詳細規劃，當中有適合商務聚餐、飲咖啡、飲酒的餐廳，也有舉辦活動空間；而辦公室亦有多種組合，結合靈活、方便各類商業活動為賣點。

　　對於WeWork進入破產保護程序，以及全球各地商業房地產市場陷入衰退，低檔共享辦公空間的容量和供應明顯減少，Paul堅信精明的靈活辦公空間營運商會受惠於後疫情時代的新常態。企業保留混合工作模式安排、對靈活的辦公室租賃策略，對靈活和共享辦公空間仍有需求。

全球逾200商務中心 出租率9成

　　疫後不少人感到香港的經濟復甦不似預期，對前景迷惘，Paul對香港仍然有信心，香港是他事業的成長點。TEC在1994年於香港創立，至今在全球設有逾200家商務中心，會員達4.7萬，主攻亞太及中東市場，83%的客戶是跨國公司，出租率約90%。「大家都期望疫情結束後經濟會快速回復繁榮，但忘記了疫情實際只在幾個月前結束。」他指不少企業在去年已做好今年的計劃，而當時香港仍有入境限制，故相信來年香港情況會比今年好。

　　不過，他指疫後的營商機會正在改變，現在大家要更努力工作，更估計香港寫字樓租金在多年攀升後，未來仍有調整空間，或約下跌20%。「2024年將是改進和修正的一年。」由於疫情期間已進行拓展，Paul表示暫時在香港集中拓展服務，而不是據點。「香港正處於轉型之中，不少企業仍然希望在港發展、做生意。同時，他們也想做對沖，不能確定未來3、6年甚至9年的計劃。」以月租形式的靈活辦公空間變得更有商機，Paul指企業平均租用36至37個月。